İstanbul bina yönetimi

İstanbul'da apartman ve site yönetiminin başlıca işleri

İstanbul'da yönetilen bir bina altı daireli eski bir apartman da olabilir, yüzlerce bağımsız bölümlü bir site de. Büyüklük ne olursa olsun yöneticinin önündeki işler aynı başlıklarda toplanır:

• Deprem güvenliği: Binanın riskli olup olmadığının öğrenilmesi, gerekiyorsa güçlendirme ya da yeniden yapım kararının usulüne uygun alınması.
• Kayıt: Kiracısı sık değişen dairelerde aidat ve ortak gider payının daire bazında izlenmesi.
• Kurul işleri: Olağan genel kurulun zamanında toplanması, işletme projesinin hazırlanıp tebliğ edilmesi, kararların karar defterine yazılması.
• Zorunlu bakımlar: Asansör muayenesi, yangın donanımı, su deposu, kazan ya da kombi bacaları ve sigorta yenilemeleri.

Riskli yapı tespiti istendiğinde yönetimin yapacakları

İstanbul'da eski binaların çoğunda genel kurulun ilk sorusu binanın depreme dayanıklı olup olmadığıdır. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlara yaptırılır ve başvuru için tek bir kat malikinin istemesi yeterlidir. Yöneticinin görevi teknik karar vermek değil, sürecin belgelerini ve iletişimini düzenli tutmaktır:

1. Binanın tapu kayıtlarını, varsa onaylı projesini ve yapı ruhsatını tek dosyada toplamak.
2. Tespit sırasında karot alınacak dairelere ve ortak alanlara girişi önceden planlamak.
3. Rapor çıktığında sonucu bütün kat maliklerine yazılı olarak duyurmak.
4. Bina riskli çıkarsa güçlendirme ya da yeniden yapım seçeneklerinin konuşulacağı toplantıyı 6306 sayılı Kanun'daki usule göre düzenlemek.

Tespit sonucu beklenirken de ortak alanın bakımı durmaz. Çatı akıntısı, asansör kusuru ya da tesisat kaçağı gibi güvenliği ilgilendiren işler ertelenmemeli; yalnız cephe boyası gibi büyük ve dönüşüm hâlinde boşa gidecek harcamalar karar netleşene kadar bekletilebilir.

Genel kurul ve işletme projesi usulü

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Toplantı çağrısı bütün kat maliklerine ulaşmalıdır; İstanbul'da daire sahiplerinin önemli bir bölümü binada oturmadığı, kimi de il dışında ya da yurt dışında yaşadığı için çağrının taahhütlü posta, e-posta ya da yönetim planında yazılı başka bir yolla yapılması itirazları önler. Toplantıya gelemeyen malik yazılı vekâletle temsil edilebilir; bir kişinin taşıyabileceği vekâlet sayısı kanunla sınırlıdır.

Yıllık bütçe olan işletme projesi yönetici tarafından hazırlanır ve kat maliklerine tebliğ edilir. Tebliğden sonraki yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir. Kesinleşmiş proje, ödenmeyen aidat için icra takibinin dayanağıdır; geciken aidata ayrıca aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır.

Apartman, site ve rezidansta farklı iş yükü

Hangi yapıda olursa olsun ilk okunacak belge yönetim planıdır. Gider paylaşımı, ortak alan kullanımı ve yöneticinin yetkisiyle ilgili tartışmaların çoğu planın doğru okunmasıyla çözülür.

Sigorta, asansör ve yangın donanımı takvimi

DASK poliçesini her daire sahibi kendi bölümü için yaptırır; yönetim poliçe bitiş tarihlerini bir listede tutup sahiplerine hatırlatabilir. Ortak alanları kapsayan bina sigortası ise kurul kararıyla yaptırılır. Asansörlerde aylık bakım ve yıllık periyodik kontrol, yangın söndürme tüplerinde dolum ve kontrol tarihleri, yangın dolabı ve acil aydınlatma testleri tek bir yıllık takvime yazılmalıdır. Nemli ve rüzgârlı kışlardan sonra çatı, oluk ve cephe kaplamalarının kontrolü de bu takvime eklenir.

Kiracı değişiminde aidat kaydı

Bir dairede yılda birden fazla kiracı değişebilir. Her çıkışta o güne kadarki aidat ve ortak gider payı hesaplanıp daire kartına işlenmezse, borcun hangi döneme ve kime ait olduğu birkaç ay sonra bilinemez hâle gelir. Kanuna göre kiracı ile kat maliki ortak giderden yönetime karşı birlikte sorumludur; yönetim bu nedenle borcu kat malikine de bildirir. Aidatın banka hesabına daire numarasıyla yatırılması, eşleştirmeyi kolaylaştıran en basit kuraldır. Yeni gelen kiracıya aidat tutarı, ödeme günü, çöp ve otopark düzeni yazılı olarak verilmelidir.

İstanbul'da bina yönetimi teklifi almak

Ofisimiz Kayseri'de; İstanbul'daki binalar için de teklif veriyoruz. Binanın ilçesini, bağımsız bölüm ve blok sayısını, asansör ve ısınma düzenini, çalışan personeli ve bugün yönetimin kimde olduğunu iletin. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.