Asansör Bakımı ve Yıllık Muayene Takibi

Asansörünüzün etiket rengi ne söylüyor?

Kabin içindeki renkli etiket, son periyodik muayenenin sonucunu gösterir. Muayeneyi belediyenin yetki verdiği bağımsız bir A tipi muayene kuruluşu yapar ve sonuç dört renkten biriyle belirtilir:

Servis bakımı ile periyodik muayene aynı şey mi?

Hayır, ikisi ayrı yükümlülüklerdir ve ikisini de bina yönetimi takip eder. Servis bakımı, sözleşme yapılan yetkili asansör firmasının teknisyeninin her ay binaya gelip kontrolleri yapması ve bakım formunu doldurmasıdır. Periyodik muayene ise bakımı yapan firmadan bağımsız bir kuruluşun yılda bir kez asansörü denetlemesidir. Birincisi asansörü çalışır tutar, ikincisi bu bakımın yeterli olup olmadığını dışarıdan doğrular.

Teknisyenin gerçekten geldiğini nasıl bilirsiniz?

Bazı binalarda bakım formu imzalanır ama kontrol yapılmaz. Bunu önlemek için ziyaret tarihlerini, formda işaretlenen kontrolleri ve değiştirilen parçaları her ay karşılaştırırız. Aynı arıza birkaç kez üst üste tekrarlanıyorsa servis firmasından yazılı açıklama ister, bunu aylık rapora yansıtırız.

Kabinde biri kalırsa ne olur?

Mahsur kalma, asansör arızaları içinde en hızlı yanıt gerektiren durumdur. Servis sözleşmesine acil çağrıda kaç dakika içinde gelineceğini yazdırırız. Bina görevlisinin erişebileceği yerde kurtarma adımları ve arayacağı numaralar asılı durur. Her olay tarih ve nedeniyle kayda girer, tekrar ediyorsa kök nedeni araştırılır.

Onarmaya devam mı, yenilemek mi?

Eski binalarda asansör sık arıza veriyor, muayene raporundaki eksikler artıyor ve parça bulmak zorlaşıyorsa kurulun önüne iki seçeneği yan yana koyan bir rapor getiririz: önümüzdeki yıllarda tahmini onarım yükü ile yenileme maliyeti ve ödeme seçenekleri. Karar kat maliklerinindir; biz hesabı şeffaf hâle getiririz.

Asansör servis firması seçerken hangi maddelere bakılır?

Kısa cevap: Firmanın yetki belgesi, aylık bakımın kapsamı, mahsur kalma durumunda gelme süresi ve yedek parça fiyatlandırması sözleşmede açıkça yazmalıdır. Bu dört madde netse sonradan çıkan anlaşmazlıkların çoğu önlenir.

Periyodik kontrol günü nasıl geçer?

Muayene sırasında asansör bir süre hizmet dışı kalır, bu yüzden tarih sakinlere birkaç gün önceden duyurulur. Bakım firmasının teknisyenini aynı saatte binaya çağırıyoruz; böylece küçük eksikler muayene sırasında giderilebilir. Rapor elimize ulaştığında her eksik madde için kimin sorumlu olduğunu (servis firması ya da bina yönetimi) ve tahmini maliyeti ayrı ayrı yazıyoruz.

Sakinlerden beklenenler

• Eşya taşırken kabin duvarlarının örtüyle korunması ve taşıma kapasitesinin aşılmaması,
• kapıların elle zorlanmaması, küçük çocukların asansörü tek başına kullanmaması,
• alışılmadık ses, sarsıntı ya da arıza fark edildiğinde yönetime hemen haber verilmesi.

Taşınma yapacak sakinler, çevrim içi panelden asansörü belirli saatler için ayırtabilir ve koruma örtüsü isteyebilir.

Asansör gideri dairelere nasıl bölünür?

Yönetim planında farklı bir kural yoksa asansörün bakım ve onarım bedeli arsa payı oranında paylaştırılır. Bazı planlar giriş kattaki bağımsız bölümleri bu giderden muaf tutar; böyle bir hüküm varsa ona göre işlem yapılır.

Servis teknisyeni aylık ziyarette neleri kontrol eder?

Aylık bakım, yetkili servis firmasının teknisyeni tarafından yapılır ve her ziyaret bir bakım formuna kaydedilir. Kontrol kalemleri asansörün tipine göre farklılık gösterse de çoğu formda şunlar bulunur:

• kat ve kabin kapılarının kilitleri, kapı kontakları ve kapanma hızı,
• fren sistemi ile halat ve kasnaklardaki aşınma,
• kabin alarm butonu, acil aydınlatma ve iki yönlü iletişim cihazı,
• kabinin kata hizalı durması, yani eşikte basamak oluşmaması,
• makine dairesi ile kuyu dibinin temizliği ve yağ sızıntısı olup olmadığı,
• hız regülatörü ve paraşüt frenin çalışması.

İyi bir bakım formunda yalnız işaretli kutular değil, fark edilen eksikler ve önerilen parça değişimleri de yazılıdır. Formu onaylamadan önce teknisyenle konuşur, tavsiye ettiği işleri fiyatlarıyla birlikte kayda geçiririz.

Belirtilere göre sık görülen asansör arızaları

Arızaların hatırı sayılır bir kısmı kullanımdan kaynaklanır: eşik rayına düşen küçük taşlar, çöp poşetlerinden sızan sıvılar, taşınma günlerinde zorlanan kapılar. Bu yüzden kabine basit kullanım kuralları asılır.

Bir kaza olursa sorumluluk nasıl değerlendirilir?

Asansörle ilgili bir kazada ilk bakılan şeylerden biri, bakımın düzenli yapılıp yapılmadığı ve muayene raporundaki eksiklerin zamanında giderilip giderilmediğidir. Bu nedenle bütün bakım formlarını ve muayene raporlarını dosyalar, her eksiğin hangi tarihte kapatıldığını kayda geçiririz. Ortak alan sigorta poliçesinde asansörden kaynaklanabilecek üçüncü kişi zararlarına teminat olup olmadığına da bakar, yoksa poliçe yenilenirken eklenmesini öneririz.

Yenileme teklifleri nasıl karşılaştırılır?

Yaşlanan asansörde onarım giderleri her yıl artar ve bir noktada yenileme daha ekonomik olur. Bu kararı vermek için son üç yılın arıza sayısını, onarım harcamalarını, parça bulunabilirliğini ve muayene raporlarında tekrar eden eksikleri tek bir tabloda topluyoruz. Firmalardan teklifi makine, kumanda panosu, kapı sistemi ve kabin gibi bölümlere ayrılmış olarak istiyoruz. Böylece yalnızca gerçekten yıpranmış bölümlerin yenilenmesi seçeneği de masaya gelir.

Asansör için yıllık bütçeye ne kadar pay ayrılmalı?

Asansör giderleri dört başlıkta toplanır: aylık bakım sözleşmesi bedeli, yılda bir yapılan periyodik kontrol ücreti, asansörün harcadığı elektrik ve parça değişimleri. İlk üç kalem önceden bilindiği için işletme projesine doğrudan yazılır. Parça değişimi için önceki yılların ortalaması alınır; eski asansörlerde bu pay daha yüksek tutulur. Periyodik kontrolde kırmızı veya sarı etiket verilmişse yapılması gereken işler için ayrı teklif alınır ve iş takvime bağlanır.