Müteahhitten Yeni Teslim Alınan Binada İlk Yönetim

Kısa cevap: Yeni teslim bir binada ilk iş, ortak alanları müteahhitten fotoğraflı bir tutanakla teslim almak ve eksikleri yazılı bildirmektir. Ardından abonelikler düzenlenir, belgeler arşivlenir ve ilk kat malikleri kurulu toplanır. Bu adımlar atlanırsa sonradan çıkan kusurların sorumlusunu göstermek zorlaşır.

İlk aylar neden bu kadar önemli?

Daireler teslim edilip aileler taşınırken bina yönetimi ya müteahhidin elindedir ya da hiç kurulmamıştır. Bu belirsizlikte ortak alanlar kayda geçmeden kullanılmaya başlanır. Altı ay sonra bodrumda nem ya da çatıda sızıntı çıktığında bunun yapım kusurundan mı yoksa kullanımdan mı kaynaklandığını kanıtlamak güçleşir. Dağınık kalan sayaç bilgileri ve kayıp garanti belgeleri de ilk kışta kazan veya asansör arızasını çözümsüz bir soruna çevirir.

Teslim tutanağına neler yazılır?

Ortak alanları müteahhit ya da yetkilisiyle birlikte dolaşır, her noktayı fotoğraflar ve bir teslim tutanağı düzenleriz. Tutanakta şu bilgiler bulunur:

• Çatı, bodrum, otopark, sığınak, bahçe ve kazan dairesinin teslim anındaki durumu,
• makine ve sistemlerin (asansör, jeneratör, hidrofor, kazan, yangın) markası, modeli ve garantisinin sona ereceği tarih,
• eksik ya da kusurlu işler ve her biri için öngörülen tamamlanma tarihi,
• müteahhidin bıraktığı anahtar, kumanda, proje ve kılavuzların tek tek sayımı.

Eksikler müteahhide yazılı olarak iletilir ve kapanana kadar izlenir. Garanti süresi bitmeden yapılan bildirim, kat maliklerinin hak kaybını önler.

Hangi belgeler ve abonelikler düzenlenir?

Yönetim planı, asansörün tescil evrakı, yapı kullanma izni (iskân), mimari ve tesisat çizimleri ile bütün garanti belgeleri tek bir arşivde toplanır. Ortak alan elektriği, suyu ve doğalgazı yönetim adına aboneliğe bağlanır; depozito ve sayaç numaraları kayda geçer. Asansörün ilk periyodik kontrolü yaptırılır ve yıllık servis sözleşmesi başlatılır.

İlk kat malikleri kurulu nasıl toplanır?

Teslimden sonra ilk genel kurul gecikmeden yapılmalıdır: yönetici ya da yönetim kurulu seçilir, denetçi belirlenir ve ilk gider tahmini onaylanır. Çağrı yazısını, gündemi, vekâlet örneğini ve karar defterinin noterde onaylatılmasını biz hazırlarız. Yönetim planını da okur, binanıza uymayan maddeler varsa değişikliğin nasıl yapılacağını anlatırız.

Geçmiş verisi olmayan binada ilk bütçe nasıl çıkarılır?

Yeni binanın geçmiş faturası olmadığı için ilk gider tahmini öngörüye dayanır. Benzer büyüklükteki binaların gerçekleşmiş giderlerinden yola çıkarak bütçe kurarız; kışlar uzun olduğu için ısınma kalemi ayrıca hesaplanır. Altıncı ayın sonunda tahmin ile gerçekleşen karşılaştırılır, gerekirse düzeltme önerilir. İlk yıldan itibaren yedek akçe ayrılmasını tavsiye ederiz.

Yeni binalarda teslimde en çok ne eksik çıkar?

• Çatı ve teraslarda yalıtım hataları, yağmur ve kar suyunda sızıntı,
• bodrum ve kapalı otoparkta drenaj yetersizliği ve nem,
• asansörde tescili veya periyodik kontrolü tamamlanmamış işlemler,
• yangın algılama ve söndürme sistemlerinin devreye tam alınmaması,
• ortak alan aydınlatmasının ayrı bir sayaca bağlanmamış olması,
• peyzaj ve sulama tesisatının projeye uygun bitirilmemesi,
• kullanım kılavuzlarının, garanti belgelerinin ve projelerin teslim edilmemesi.

Kayseri'de ilk kış genellikle çatı ve yalıtım kusurlarını görünür kılar; bu nedenle ilk kar sonrasında ortak alanları yeniden gezeriz. Bulunan her eksik fotoğrafla tutanağa işlenir ve müteahhide yazılı olarak bildirilir.

Müteahhitle ilişkiyi nasıl yürütüyoruz?

Müteahhit çoğu zaman satılmamış dairelerin sahibi olarak binada kalmaya ve kurulda oy kullanmaya devam eder. Bu dönemde yönetimin tarafsız durması, eksiklerin takibinin dostluk ya da husumetten etkilenmemesi ve her kararın belgeye dayanması önemlidir. Satılmamış dairelerin aidat yükümlülüğü de diğer dairelerle aynı esasla uygulanır.

Yeni binanın ilk yılı

Yeni binada kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek neden önemlidir?

Kısa cevap: Kat mülkiyeti, maliklerin hukuki konumundaki belirsizliği giderir; daire satarken, kredi çekerken ya da sigorta yaptırırken işleri hızlandırır. Bunun için önce iskân alınmalı, ardından tapuda gerekli başvuru yapılmalıdır.

Yeni teslim edilen binaların tapuları bir süre kat irtifakı olarak kalabilir. Kanunun yönetimle ilgili kuralları, kat irtifakı tesis edilmiş ve içinde oturulmaya başlanmış binalarda da bazı koşullarla geçerlidir. Geçiş işlemlerini biz yürütmüyoruz; malikleri doğru kuruma yönlendiriyor, eksik belgelerin tamamlanmasını takip ediyoruz.

Binayı müteahhitten teslim alırken nelere bakılır?

• Çatı ve dış cephe: Su yalıtımı, oluklar ve iniş boruları, kaplama ve derzlerdeki hasarlar.
• Bodrum ve otopark: Rutubet ve sızıntı izleri, drenaj, havalandırma ve aydınlatma.
• Asansör: Tescil belgesi, ilk periyodik kontrol raporu ve bakım sözleşmesi.
• Isıtma sistemi: Kazan ya da kombilerin garanti belgeleri ve ilk çalıştırma tutanağı.
• Yangın donanımı: Dolaplar, söndürücüler, algılama sistemi ve acil aydınlatma.
• Evrak: Mimari ve tesisat projeleri, cihaz garantileri, kullanım kılavuzları ve sayaçların numaraları.

Tespit edilen her eksik fotoğrafıyla listeye girer, müteahhide yazılı olarak bildirilir ve giderildiği tarihe kadar izlenir. Garanti süresi boyunca ortaya çıkan kusurlar da aynı yöntemle bildirilir.

İlk genel kurulun gündemine neler alınmalı?

Yeni binalarda daireler birkaç ay içinde dolduğu için ilk toplantıya katılım düşük kalabilir. Çağrıyı hem yazılı hem dijital kanallardan yapıyor, henüz taşınmamış maliklere telefonla da ulaşıyoruz. Gelemeyecek olanlar için çağrıya bir vekâletname örneği ekliyoruz; kararlar daha geniş katılımla alındığında bunlara sonradan itiraz edilmesi de daha az olası hâle gelir.