İşletme Projesi ve Yıllık Bütçe Hazırlığı

İşletme projesi ne işe yarar?

Kısa cevap: İşletme projesi, binanın bir yıllık giderlerini önceden hesaplayıp her dairenin aylık ne ödeyeceğini belirleyen bütçedir. Kesinleştiğinde aidatın hukuki dayanağı olur ve yıl içinde beklenmedik ek ödeme ihtiyacını azaltır.

Aidat tutarı nereden çıkar?

Halk arasında aidat denen aylık tutar, aslında işletme projesine göre ödenen ortak gider avansıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu bütçeyi hazırlamayı yöneticinin asli görevleri arasında sayar. Rastgele belirlenen ya da yıllardır güncellenmeyen bir aidat, kışın ortasında kasanın boşalmasına ve “Herkesten ek para toplayalım” tartışmasına yol açar. Gerçekçi bir bütçe bu konuyu yıl başında karara bağlar.

Hangi gider eşit, hangisi arsa payına göre bölünür?

Yönetim planında farklı bir hüküm bulunmuyorsa kanunun 20. maddesindeki kural uygulanır:

Yönetim planınız başka bir dağılım öngörüyorsa plan esas alınır. Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma bedeli ayrıca ilgili yönetmeliğe göre pay ölçer değerleriyle bölüştürülür. Dairenize düşecek payı aidat paylaştırma aracıyla önceden görebilirsiniz.

Bütçeyi hangi verilerle kuruyoruz?

• Gerçekleşen giderler: Geçen yılın faturaları ay ay incelenir; tek seferlik harcamalar düzenli giderlerden ayrılır.
• Sözleşmeler: Asansör, temizlik, ilaçlama gibi sözleşmelerin yeni dönem bedelleri alınır.
• Mevsim etkisi: Doğalgaz harcaması ekimden nisana yoğunlaşır; nakit akışı bu aylar sıkışmayacak şekilde planlanır.
• Büyük işler: Çatı yenileme, cephe onarımı ya da asansör modernizasyonu yakın görünüyorsa bunun için ayrılacak yedek akçe ayrıca gösterilir.

Proje ne zaman kesinleşir?

Taslak kurulda kabul edildikten sonra her malike tebliğ edilir. Tebliğin ardından yedi gün geçer ve bu sürede itiraz gelmezse proje kanunen kesinleşmiş sayılır. Kesinleşmiş proje, aidatını ödemeyen malike karşı yürütülecek icra takibinde güçlü bir belgedir. Bu nedenle tebliği imza karşılığı ya da kayıtlı bir yolla yapıyor, her bildirimin tarihini dosyada saklıyoruz.

Genel kurulda nasıl görüşülür?

Toplantıda bütçeyi satır satır anlatıyor, her kalemin neden o tutarda olduğunu belgeleriyle gösteriyoruz. Malikler bir kalemi değiştirmek isterse tablo toplantı sırasında güncellenir ve karar metni aynı oturumda yazılır.

İşletme projesinde hangi kalemler yer alır?

Yönetim planınız bu kalemlerden biri için farklı bir paylaşım öngörüyorsa plandaki hüküm esas alınır.

Isınma gideri yıl içine nasıl yayılır?

Kayseri'de ısınma faturası kasım ile mart arasında yoğunlaşır. Yılın toplam ısınma giderini her aya eşit dağıtmak, ocak ve şubatta kasanın yetmemesine yol açabilir. Kurul iki yoldan birini seçer: ya ısınma payı yalnızca ısıtma sezonunda toplanır ya da yıl boyunca eşit taksitlerle toplanıp kışa biriktirilir. İkinci yol kat maliklerinin aile bütçesi için daha öngörülebilirdir; karar kurulundur.

Projeye itiraz edilirse ne yapılır?

Kanunun tanıdığı itiraz süresi içinde bir kat maliki projeye karşı çıkarsa önce gerekçesine bakılır. Bir hesap hatası söz konusuysa proje düzeltilir ve yeniden bildirilir; itiraz bir tercih ya da takdir meselesine yönelikse konu kurulun kararına bırakılır. İtirazın seyri kayıt altında tutulur, çünkü projenin kesinleşip kesinleşmediği ileride borç takibinde belirleyici olur.

Aylık avans adım adım nasıl hesaplanır?

İşletme projesinin mantığını göstermek için tutar yerine oranlarla ilerleyen bir örnek kuralım. Binada 20 daire, bir kapıcı ve bir asansör olsun.

Örneğin yıllık eşit paylı giderler toplamı “E” ise her daireye E/20 düşer. Arsa payına göre dağıtılan toplam “A” ise, binadaki arsa paylarının toplamı içinde 1/20 paya sahip bir daireye A/20, 1,5/20 paya sahip daha büyük bir daireye ise A × 1,5/20 düşer. Bu iki tutar toplanıp on ikiye bölündüğünde aylık avans ortaya çıkar. Projede her daire için ayrı satır açılır; böylece herkes kendi tutarının nereden geldiğini görür. Binanıza özel hesap için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Yedek akçe için ne kadar ayrılmalı?

Yedek akçe, beklenmeyen büyük işler için kenara konan paradır. Kanun belirli bir oran koymaz; miktarı ve hangi koşullarda harcanacağı genel kurulda kararlaştırılır. Belirleyici olan binanın durumudur. Henüz birkaç yaşındaki bir binada küçük bir birikim yeterli olabilir. Buna karşılık çatısı akan, cephesi dökülen ya da kazanı ömrünü doldurmak üzere olan bir binada daha yüksek bir birikim, ileride kat maliklerinden tek seferde büyük bir ek ödeme istenmesinin önüne geçer. Birikimin ayrı ya da vadeli bir hesapta durması ve raporlarda ayrı satırda gösterilmesi güveni artırır.

Fiyatlar hızla artarken proje nasıl korunur?

Enflasyonun yüksek olduğu yıllarda, ocakta hazırlanan bir bütçe yaz gelmeden yetersiz kalabilir. Bunun için iki yol öneriyoruz. Birincisi, enerji ve personel gibi fiyatı en çok değişen kalemler için projeye bir güncelleme hükmü yazmaktır. İkincisi, genel kurulda bütçenin altı ay sonra yeniden ele alınacağına karar vermektir. Her iki yol da yıl ortasında beklenmedik bir ek ödeme istemekten çok daha öngörülebilirdir.

İşletme projesindeki rakamlar hangi verilere dayanır?

İşletme projesi hazırlarken önce şu bilgileri toplarız: geçmiş iki yılda gerçekleşen giderlerin kalem bazında dökümü, asansör, temizlik ve benzeri sözleşmelerin yürürlükteki bedelleri, çalışan ücretlerinde öngörülen artış, doğalgazın metreküp ve elektriğin kilovatsaat olarak geçmiş tüketimi ve gelecek yıl yapılması düşünülen onarımlar. Tablodaki her satırın yanına bir "dayanak" sütunu ekleriz; kurulda bir malik "bu tutar nereden çıktı" diye sorduğunda cevabı aynı satırda görür.

Proje kabul edildikten sonra her ayın sonunda gerçekleşen giderler projedeki tutarla yan yana konur. İlk altı ayda belirgin biçimde aşılan kalemler için yönetim kuruluna erkenden haber verilir; ek bütçe gerekiyorsa bu konu yılın sonuna bırakılmadan görüşülür.