Konya bina yönetimi

Konya'da apartman ve site yönetiminde sık karşılaşılan işler

Konya'da bir binanın yönetimini devralan kişinin önüne gelen işler, binanın büyüklüğünden çok yaşına ve kullanımına göre değişir. Merkez ilçelerdeki yeni sitelerde iş yükünü hesap ve personel oluşturur; eski apartmanlarda onarım ve dönüşüm kararları, üniversite çevresinde ise kiracı hareketi öne çıkar. Başlıca konular şunlardır:

• Hesap düzeni: Yüzlerce bağımsız bölümlü sitelerde aidat, personel ve ortak tesis giderinin daire bazında izlenmesi.
• Asansör: Yıllık periyodik kontrol, etiket rengi ve kusur listesinin süresinde kapatılması.
• Eski bina: Riskli yapı tespiti, güçlendirme ya da yeniden yapım kararı.
• Isınma ve su: Kışlar soğuk, yazlar kurak; kazan bakımı ekimde, su deposu ve bahçe sulaması ilkbaharda planlanmalı.

Büyük sitelerde aidat hesabı ve işletme projesi

Çok bloklu bir sitede gider kalemleri üç gruba ayrılırsa aidat itirazları azalır: bütün sitenin ortak giderleri (güvenlik, peyzaj, site girişi, otopark aydınlatması), yalnız bir bloğu ilgilendiren giderler (o bloğun asansörü, çatısı, merdiven temizliği) ve personel giderleri. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetim planında aksi yazmıyorsa kapıcı, bekçi ve bahçıvan gibi çalışanların gideri eşit, diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır.

İşletme projesi hazırlanıp kat maliklerine bildirildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşmiş proje, aidat alacağının dayanağıdır; geciken aidat için her ay yüzde beş gecikme tazminatı işler. Bu yüzden projenin her yıl zamanında hazırlanması, bildiriminin belgelenmesi ve her dairenin borç ile ödemelerinin ayrı bir hesap kartında tutulması gerekir.

Büyük sitelerde kat malikleri kurulu bir ya da üç denetçi seçebilir. Denetçinin yöneticinin hesaplarını inceleyip raporunu genel kurula sunması, hesaplara güveni artırır ve yönetici değişikliğinde devri kolaylaştırır.

Konya'da asansörlü binalarda periyodik kontrol

Asansörlerin aylık bakımı bakım firmasıyla yapılan sözleşmeyle yürür; yıllık periyodik kontrol ise bağımsız bir muayene firması tarafından yapılır. Kontrol sonunda kabine yeşil, mavi, sarı ya da kırmızı etiket yapıştırılır. Sarı etiketteki eksikler bir sonraki kontrole kadar giderilmezse etiket kırmızıya dönebilir; kırmızı etiketli asansör kullanıma kapatılır.

Yönetimin işi kusur listesini bakım firmasına iletmek, onarım için birden fazla fiyat almak, tutar büyükse kararı kat malikleri kuruluna taşımak ve muayene raporunu dosyalamaktır. Eski binalara sonradan asansör eklenmesi de sık konuşulur; bu karar hem ortak yerde yapılan bir değişiklik hem de büyük bir harcama olduğu için proje, ruhsat ve maliyet paylaşımı netleşmeden alınmamalıdır.

Konya'da riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Konya'nın merkezinde deprem tehlikesi il genelindeki bazı ilçelere göre daha düşük görünse de eski apartmanlarda dönüşüm gündemi sürekli canlıdır. 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisans verilmiş kuruluşlara yaptırılır ve bir kat maliki de başvurabilir. Tespit sonucu tapu kaydına işlenir ve maliklere bildirilir; itiraz için kanundaki süre bu bildirimden itibaren işler.

Bu süreçte yöneticinin rolü, kat maliklerini belgeyle bilgilendirmek ve toplantıları usulüne uygun yürütmektir. Tespit beklenirken büyük çatı ya da cephe harcaması yapılıp yapılmayacağı ayrıca konuşulmalıdır; can güvenliğini ilgilendiren işler ertelenmemeli, diğerleri sürecin sonucuna göre planlanmalıdır. Hangi durumda olursa olsun her bağımsız bölümün DASK poliçesinin güncel olup olmadığı yıllık olarak kontrol edilmelidir.

Bazı kırsal kesimlerde görülen obruklar her binayı ilgilendirmez; ancak temel ya da bodrumda yeni bir çatlak fark edilirse fotoğraflanıp tarihiyle kayda alınmalı ve bir inşaat mühendisine gösterilmelidir.

Üniversite çevresindeki binalarda kiracı kayıtları

Yerleşkelere yakın binalarda daireler çoğunlukla öğrencilere kiralanır ve her yaz birçok daire aynı anda el değiştirir. Yönetim için en pratik düzen, her dairenin malik ve kiracı bilgisini, giriş-çıkış tarihlerini ve sayaç okumalarını tek bir kayıtta tutmaktır. Aidat borcundan kiracı ile kat maliki birlikte sorumlu olduğu için kiracı borcunu bırakıp ayrıldığında alacak kat malikinden istenebilir; bunu gösterebilmek de daire bazındaki kayda bağlıdır. Yeni kiracıya bina kurallarının yazılı verilmesi, çöp ve gürültü şikâyetlerini baştan azaltır.

Konya'nın ilçelerinde bina yönetimi

İlçelerde apartmanlar çoğunlukla az katlı ve az dairelidir. Bu binalarda sorunların kaynağı genellikle eksik kayıttır: karar defteri tutulmamış, işletme projesi yapılmamış, yönetim planı bulunamıyordur. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçe için ayrı bir konuyu, örneğin genel kurul usulünü, onarım için teklif toplamayı, yalıtım kararını ya da su hasarında izlenecek yolu anlattık.

Konya'da bina yönetimi teklifi nasıl alınır?

Ofisimiz Kayseri'de; Konya'nın ilçelerindeki binalar için de teklif veriyoruz. Teklif için binanın hangi ilçede olduğu, kaç blok ve daireden oluştuğu, nasıl ısındığı, asansörü ve çalışanı olup olmadığı ile bugün kimin yönettiği yeterlidir. Binanızı anlatın; hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtelim.