Eskişehir bina yönetimi

Eskişehir'de bina yönetiminin yıllık takvimi

Eskişehir'de kışlar soğuk, yazlar kurak ve sıcak geçer; bakım işlerinin çoğu bu iki mevsime göre sıralanır. Aşağıdaki takvim, apartman ve sitelerde her yıl tekrarlanan işleri ay ay toplar:

Asansörün yıllık periyodik kontrolü, yangın tüplerinin dolum tarihi ve DASK poliçelerinin bitiş günleri de aynı takvime işlenmelidir.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşümde yönetimin işi

Eskişehir deprem riski taşıyan bir ildir ve kent merkezinin yakınında diri fay bulunur. Bu yüzden eski apartmanlarda kat malikleri sık sık "binamız sağlam mı" sorusunu yönetime getirir. Yönetimin bu sorudaki rolü kararı vermek değil, süreci doğru yürütmektir:

1. Binanın proje, ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi gibi evraklarını bir dosyada toplamak.
2. Kat maliklerinden biri ya da birkaçı riskli yapı tespiti istiyorsa, bu tespitin Bakanlıkça lisans verilmiş bir kuruluşa yaptırılabileceğini ve masrafın kimden karşılanacağını genel kurulda konuşmak.
3. Tespit sonucu riskliyse, 6306 sayılı Kanun'a göre yürüyecek toplantıların, oylamaların ve bildirimlerin kayıtlarını eksiksiz tutmak.
4. Dönüşüm beklenirken büyük bakım harcamalarını ertelemek ya da yalnız güvenlik için zorunlu olanlarla sınırlamak.

Taşıyıcı duvarın kaldırılması ya da kolona dokunan tadilatlar binanın deprem davranışını bozar. Böyle bir işi fark eden yönetici durumu yazıyla kayda geçirir ve kat maliklerine bildirir.

Öğrenci kiracılı dairelerde aidat ve ortak alan

Üniversitelerin yakınındaki binalarda dairelerin önemli bir kısmı öğrencilere kiralanır. Bu binalarda aidat çoğunlukla ev sahibi üzerinden, kira ile birlikte ödenir; yönetimin bunu daire bazında kayda geçirmesi gerekir. Kiracının ödemediği ortak giderden ev sahibi de sorumludur, ancak bunun ispatı için her dairenin ayrı hesap kartı tutulmalıdır.

Öğrenci yoğun binalarda en çok şikâyet gelen konular gece gürültüsü, çöplerin merdivende bırakılması ve bisiklet ya da eşyaların kaçış yolunu kapatmasıdır. Bunlar için genel kurulda yazılı kurallar kabul edilip her dönem başında yeni kiracılara verilmelidir. Kuralı kat malikleri kurulu koyar; yönetim uygulatır ve ihlalleri kayda geçirir.

Isı pay ölçer ve merkezi ısıtma giderinin paylaşımı

Merkezi sistemle ısınan binalarda yakıt gideri bir kısmı ortak kullanım payı, kalanı ölçer okumasına göre bölünerek dağıtılır. Bu oranın işletme projesinde yazılı olması, okumaların her dönem aynı tarihte yapılması ve okuma tablosunun kat maliklerine gösterilmesi gerekir. Okuma firması ile yapılan sözleşmede pil değişimi, arızalı cihazın yenilenmesi ve okunamayan daire için hangi hesabın uygulanacağı açıkça yazılmalıdır.

Kombiyle ısınan binalarda ise ortak alanın ısı kaybı, sokak kapısının kapanmaması ve merdiven camlarının kırık kalması gibi küçük işler kış faturalarını etkiler; bunlar ekimden önce giderilir.

Büyük sitelerde personel, güvenlik ve kamera kayıtları

Çok bloklu sitelerde güvenlik görevlisi, temizlik personeli ve bahçıvan çalıştırmak yaygındır. Personel doğrudan site adına çalıştırılıyorsa işveren kat malikleri kuruludur: sigorta bildirimi, maaş bordrosu, yıllık izin ve iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri yönetimin takibindedir. Hizmet bir firmadan alınıyorsa sözleşmede kişi sayısı, çalışma saatleri ve firmanın bu yükümlülükleri yerine getirdiğini gösteren belgeler istenmelidir.

Ortak alanlara kamera takılması kat malikleri kurulunun kararıyla yapılır. Kameraların daire kapılarını ya da pencereleri görmemesi, kayıtlara kimin erişeceğinin ve ne kadar saklanacağının kararda yazılması kişisel verilerin korunması açısından gereklidir.

Eskişehir'de yönetim teklifi için gereken bilgiler

Ofisimiz Kayseri'de; Eskişehir'deki binalar için de teklif veriyoruz. Teklif için şu bilgiler yeterlidir:

• İlçe ve mahalle, blok ve bağımsız bölüm sayısı, dükkân olup olmadığı.
• Isınma şekli (merkezi sistem, kombi), ısı pay ölçer olup olmadığı.
• Asansör, hidrofor, jeneratör gibi donanım ve çalışan personel.
• Binanın bugün nasıl yönetildiği, son genel kurulun tarihi.

Binanızı anlattıktan sonra hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.