Ankara bina yönetimi

Ankara'da apartman ve site yönetiminde sık gelen işler

Ankara'da yönetim teklifi isteyen binaların sorduğu konular büyük ölçüde aynı başlıklarda toplanır. Yönetimi devralırken bu başlıkların her biri için binanın elindeki belge ve kayıt kontrol edilmelidir:

• Merkezi ısıtma: Yakıt giderinin daireler arasında nasıl bölündüğü, ısı pay ölçer olup olmadığı ve okumaların kim tarafından yapıldığı.
• Eski betonarme binalar: Riskli yapı tespiti yaptırılıp yaptırılmadığı ve dönüşüm konusunda kat maliklerinin vardığı yer.
• Asansör: Son periyodik muayenenin etiket rengi ve giderilmemiş kusurlar.
• Personel: Kapıcı ya da görevli çalışıyorsa sigorta kaydı, bordro ve kapıcı dairesinin kullanım şartları.
• Çok bloklu siteler: Yönetim planının toplu yapıya göre mi, tek bina gibi mi düzenlendiği.

Isı pay ölçer ve kalorifer giderinin dağıtımı

Merkezi kaloriferli binalarda yakıt faturası yıllık bütçenin en büyük kalemidir ve aidat itirazlarının çoğu buradan çıkar. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği, merkezi ısıtmalı binalarda ısınma giderinin ısı pay ölçer gibi sistemlerle tüketime göre paylaştırılmasını öngörür. Ölçer takılı binada giderin bir bölümü ortak kullanım payı olarak bütün dairelere, kalanı okumalara göre dağıtılır; bu oran işletme projesine yazılmalıdır.

Yönetimin bu konudaki yıllık işleri şunlardır: okuma tarihlerini sezon başında ilan etmek, okuma raporunu daire bazında kat maliklerine vermek, bozuk ya da sökülmüş ölçerleri kayda geçirmek ve kazan bakımını ısınma sezonu açılmadan bitirmek. Kışlar soğuk geçtiği için brülör, baca ve pompa bakımı en geç ekim ayında tamamlanmalıdır.

Eski binalarda riskli yapı tespiti

Deprem tehlikesi Ankara'nın ilçelerinde farklıdır; ancak eski betonarme binalarda asıl risk çoğu zaman yapının kendisinden, yani beton kalitesinden, donatıdan ve sonradan yapılan tadilatlardan gelir. Binanın durumunu öğrenmek için 6306 sayılı Kanun kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırılabilir. Başvuruyu tek bir kat maliki de yapabilir.

Yönetimin rolü, tespit konusunun genel kurulda konuşulmasını sağlamak, binanın projelerini ve tapu bilgilerini bir araya getirmek ve sonuç geldiğinde kat maliklerini yazılı olarak bilgilendirmektir. Zemin kattaki dükkânda kolon ya da duvar kaldırıldığına dair bir şüphe varsa bu da tespit sırasında kuruluşa bildirilmelidir.

Kapıcı ve görevli çalıştıran binalar

Ankara'nın eski apartmanlarında kapıcı çalıştırmak hâlâ yaygındır. Görevlinin işvereni kat malikleri kuruludur; yönetici bu sıfatla sigorta girişini, aylık bildirgeleri, ücret ödemesini ve yıllık izin kayıtlarını yürütür. Kapıcı dairesi ortak yer olduğu için kiraya verilmesi ya da başka amaçla kullanılması kurul kararı gerektirir.

Görevlinin iş tanımı (çöp toplama saatleri, kalorifer, temizlik, bahçe) yazılı olmalıdır. İş tanımı belli değilse kat malikleriyle görevli arasındaki tartışmaları yönetici çözemez. İşten ayrılmada kıdem ve ihbar hakları da ortak giderdir; işletme projesinde bunun için pay ayrılması önerilir.

Asansör muayenesi ve kusur listesi

Asansörlü her binada aylık bakım ve yılda bir periyodik kontrol yapılır. Muayene sonunda verilen etiket yeşil, mavi, sarı ya da kırmızıdır; sarı ve kırmızı etiketteki kusurlar verilen süre içinde giderilmelidir. Eski binalarda kusur listesi çoğunlukla kapı kilitleri, kumanda panosu ve kabin kapısı gibi büyük kalemlere çıkar; bu durumda bakım firmasından ayrıntılı fiyat alınır, gerekirse başka bir firmanın teklifiyle karşılaştırılır ve karar genel kurula taşınır.

Çok bloklu sitelerde toplu yapı yönetimi

Birden fazla bloktan oluşan sitelerde yönetim planı, sitenin toplu yapı olarak mı yoksa her bloğun ayrı bina olarak mı yönetileceğini belirler. Toplu yapıda her blok kendi temsilcisini seçer; bahçe, otopark, güvenlik ve havuz gibi bütün sitenin kullandığı tesislerle ilgili kararlar temsilciler kurulunda alınır. Bir bloğa ait asansör, çatı ya da kazan gideri ise yalnız o bloğun maliklerine yazılır. Bu ayrım işletme projesinde iki ayrı bölüm olarak gösterilmezse bloklar arasında itiraz çıkar. Yönetimi devralırken sitenin toplu yapı olarak tescil edilip edilmediği tapu kaydından ve yönetim planından kontrol edilmelidir.

Ankara'da bina yönetimi teklifi almak

Ofisimiz Kayseri'de; Ankara'nın ilçelerindeki binalar için de teklif veriyoruz. Teklif için şu bilgiler yeterlidir:

1. Binanın ilçesi ve mahallesi.
2. Blok, daire ve dükkân sayısı.
3. Isınma şekli (merkezi kazan, kombi) ve ısı pay ölçer olup olmadığı.
4. Asansör, hidrofor, jeneratör gibi donanım.
5. Görevli ya da kapıcı çalışıp çalışmadığı.
6. Bugün binayı kimin yönettiği ve son genel kurulun tarihi.

Binanızı dinledikten sonra hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.