Karaman bina yönetimi

Karaman'da apartman ve site yönetiminde ilk bakılacaklar

Bir binanın yönetimini devralırken ya da yönetimi dışarıya vermeyi düşünürken önce şu soruların cevabı bulunmalıdır. Cevabı olmayan her madde, yıl içinde bir tartışmanın kaynağıdır:

• Yönetici kim? Seçim kararı karar defterine yazılmış mı, görev süresi dolmuş mu?
• Belgeler nerede? Yönetim planı, karar defteri, işletme defteri, faturalar ve abonelik bilgileri kimde?
• Bütçe var mı? Bu yıl için işletme projesi hazırlanıp kat maliklerine bildirildi mi?
• Zorunlu işler takipte mi? Asansör muayenesi, yangın tüplerinin dolumu, kazan bakımı ve sigorta yenilemesi ne zaman?

Yönetici seçimi ve dışarıdan yönetici

Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan binada kat malikleri kurulu bir yönetici seçmek zorundadır. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da yönetim şirketi de olabilir. Karar defterine yazılacak seçim kararında yöneticinin adı, görev süresi, aylık ücreti ve hangi harcamaları kurul kararı beklemeden yapabileceği açıkça yer almalıdır.

Karaman'da il merkezindeki büyük sitelerle ilçelerdeki altı sekiz daireli apartmanların ihtiyacı aynı değildir. Büyük sitede personel, asansör, otopark ve peyzaj işleri tam zamanlı bir düzen ister. Küçük apartmanda ise çoğu zaman yöneticilik bir komşuda kalır, yalnız muhasebe ve aidat takibi dışarıdan alınır. Hangisinin binanıza uygun olduğunu, yılda kaç saatlik iş çıktığına bakarak karar verebilirsiniz.

Yeni sitelerin müteahhitten devralınması

İl merkezinde yeni yapılan çok bloklu sitelerde ilk aylar en karışık dönemdir: daireler teslim edilirken ortak giderler başlar, ama aboneliklerin ve sözleşmelerin hâlâ müteahhit adına olması sık görülür. Devralma sırasında bir tutanakla şunlar istenmelidir:

1. Yönetim planı, onaylı projeler ve yapı kullanma izin belgesi örneği.
2. Asansörlerin tescil belgeleri ve garanti bilgileri.
3. Hidrofor, jeneratör, yangın pompası gibi donanımın garanti belgeleri ve kullanım kılavuzları.
4. Ortak elektrik ve su sayaçlarının numaraları ve devir tarihindeki okumaları.

Teslimden sonra ortaya çıkan su kaçağı, çatlak ya da çatı akıntısı gibi kusurlar tarih ve fotoğrafla kayda geçirilip müteahhide yazılı bildirilir. Bildirimin yazılı ve tarihli olması, ileride bir hak talebinde dayanak olur.

Asansör muayenesi ve yangın donanımı

Asansörlü binalarda aylık bakım bir bakım firmasıyla yapılan sözleşmeye bağlanır; yılda bir kez de A tipi bir muayene firması periyodik kontrol yapar. Kontrol sonunda kabine yeşil, mavi, sarı ya da kırmızı etiket yapıştırılır. Sarı ve kırmızı etiketteki kusurların süresi içinde giderilmesi yönetimin işidir; kırmızı etiketli asansör kullanılamaz.

Yangın tüplerinin dolum tarihi, yangın dolaplarındaki hortumun durumu, acil çıkış ve merdiven aydınlatması da aynı takvime yazılmalıdır. Kazan dairesi ve otopark gibi alanlarda tüpün erişilebilir yerde olması kontrol listesinin sabit maddesidir.

Eski binalarda riskli yapı tespiti

Bina yaşı ilerledikçe kat malikleri her büyük onarımda aynı soruyu sorar: bu binaya para harcamaya değer mi? Cevap için ilk adım, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmaktır. Başvuruyu kat maliklerinden biri yapabilir; masrafı başvuran tarafından karşılanır, kurul kararıyla ortak giderden de ödenebilir.

Bina riskli çıkarsa yeniden yapım kararı, kat maliklerinin arsa payı oranında en az üçte iki çoğunluğuyla alınır. Sonuç gelene kadar çatı akıntısı, elektrik panosu ve merdiven korkuluğu gibi can ve mal güvenliğini ilgilendiren işler ertelenmemelidir. Her bağımsız bölüm için zorunlu deprem sigortasının (DASK) güncel olup olmadığı da yönetimin her yıl kontrol edeceği konulardandır.

Kışa hazırlık ve ısınma bütçesi

Kışlar soğuk geçer; kazan, baca ve çatı bakımı ekimde bitmiş olmalıdır. Bu işlerin bedeli işletme projesinde ayrı bir kalem olarak yazılırsa kış ortasında ek aidat istemek gerekmez.

Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt tahmini, önceki sezonun aylık faturaları toplanarak yapılır. Isı pay ölçer takılı binalarda okuma tarihleri ve ortak kullanım payının oranı projeye yazılır; ölçersiz binalarda dağıtım yönetim planındaki esasa göre yapılır. Bina girişindeki basamaklarda kar ve buz temizliğinin kimde olduğu da kış gelmeden kararlaştırılmalıdır.

Karaman'da yönetim teklifi

Ofisimiz Kayseri'de; Karaman'ın merkez ve diğer ilçelerindeki binalar için de teklif veriyoruz. Blok ve bağımsız bölüm sayısını, dükkân olup olmadığını, ısınma sistemini, asansör ve görevli durumunu ve bugün yönetimi kimin yürüttüğünü iletin. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçelerin öne çıkan yönetim konularını aşağıdaki ilçe sayfalarında ayrıca anlattık.