Antalya bina yönetimi

Antalya'da apartman ve site yönetiminin başlıca işleri

Antalya'daki binaların yönetim gündemi kıyıda ve iç ilçelerde farklıdır; yine de yıl boyunca karşılaşılan işler beş başlıkta toplanabilir:

• Su ve hidrofor: Yazın tüketim artar; depo, pompa ve basınç tankı arızaları en çok bu aylarda çıkar.
• Aidat: Dairesinde yılın yalnız bir kısmını geçiren ya da yurt dışında yaşayan kat maliklerinden düzenli tahsilat.
• Havuz ve bahçe: Sitelerde kullanım kuralları, su analizi ve bakım sözleşmeleri.
• Deprem güvenliği: Eski apartmanlarda riskli yapı tespiti, tüm binalarda DASK ve ortak alan sigortası.
• Kısa süreli kiralama: Kat mülkiyetli binada daire konaklama amacıyla kiralanacaksa 7464 sayılı Kanun'daki izin ve oybirliği şartı.

İç kesimdeki Akseki, İbradı, Gündoğmuş ve Elmalı'da bunlara ek olarak ısınma, baca güvenliği ve donan borular gelir; bu ilçelerin sayfalarında ayrıca anlattık.

Su deposu, hidrofor ve yaz aylarında su yönetimi

Kıyı ilçelerindeki çok katlı binaların çoğunda su, bodrumdaki depo ve hidrofor üzerinden dairelere çıkar. Şebeke basıncı düştüğünde ya da su kesildiğinde bütün bina bu donanıma bağlı kalır. Bu yüzden yönetim şunları bakım takvimine yazmalıdır:

1. Deponun yılda en az bir kez boşaltılıp temizlenmesi ve dezenfekte edilmesi; tarihin kayda geçirilmesi.
2. Pompaların, basınç şalterinin ve genleşme tankının yaz başlamadan kontrolü.
3. Yedek pompa varsa sırayla çalıştırılması; yoksa arızada ne yapılacağının önceden belirlenmesi.
4. Depo taşma ve boşalma borularının açık, kapağının kilitli olması.

Şebeke suyu kireçli olduğu için hidrofor ve vanalarda tortu birikir. Filtre ya da arıtma takılı binalarda kartuş değişim tarihleri de aynı listeye eklenmelidir. Hidrofor elektriği ortak sayaçtan ödendiği için arızalı bir pompanın sürekli çalışması faturada hemen görünür; aylık tüketim takibi arızayı erken gösterir.

Yurt dışında ya da başka ilde yaşayan kat malikinden aidat

Antalya'da birçok binada kat maliklerinin bir kısmı dairede oturmaz. Aidat düzenini bu malikler için ayrıca kurmak gerekir:

• Her kat malikinden yazışma adresi, e-posta ve telefon bilgisi alınmalı; adres değişikliğini bildirmesi istenmelidir.
• İşletme projesi ve borç dökümü bu adrese yazılı olarak gönderilmeli, gönderim kaydı saklanmalıdır.
• Banka hesabı binanın adına açılmalı; ödeme açıklamasına blok ve daire numarası yazılması istenmelidir.

Geciken aidata Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Ödeme gelmezse kesinleşmiş işletme projesine dayanarak icra takibi başlatılabilir; malikin yurt dışında olması takibi engellemez ama tebligatı uzatır. Bu nedenle adres bilgisinin baştan doğru alınması tahsilatın en önemli adımıdır.

Havuzlu sitelerde kullanım kuralları

Havuz, sitede en çok kural gerektiren ortak alandır. Açık olduğu saatler, çocukların yanında yetişkin bulunması, misafir kabulü, cam eşya ve yiyecek yasağı ile havuz başındaki şezlong düzeni genel kurulda karara bağlanıp panoya asılmalıdır. Suyun klor ve pH değerleri düzenli ölçülmeli, ölçüm kayıtları saklanmalıdır. Kaza hâlinde yönetimin sorumluluğu tartışılacağı için kaydırmaz zemin, derinlik işaretleri ve can simidi gibi önlemlerin eksiksiz olduğu da kontrol edilmelidir.

Havuz giderinin aidattaki payı da açık gösterilmelidir. Pompa elektriği, kimyasal, bakım firması ve varsa görevli ücreti işletme projesinde ayrı satırlarda yazılırsa malikler havuzun açık kalacağı ayları ve saatleri bu maliyeti görerek oylayabilir. Kış aylarında havuzun kapatılması ya da örtüyle korunması da aynı kararda yer almalıdır.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Antalya'nın merkez ilçelerinde ve eski ilçe merkezlerinde, deprem yönetmeliği değişmeden önce yapılmış çok sayıda apartman vardır. Bu binalarda kat malikleri çoğunlukla "Binamız sağlam mı?" sorusuyla yönetime gelir. İzlenecek yol şöyledir:

1. Binanın yapım yılı, projesi ve varsa daha önce yapılmış inceleme raporları toplanır.
2. Kat maliklerinden biri ya da birkaçı, Bakanlıkça lisans verilmiş bir kuruluşa 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti başvurusu yapar.
3. Bina riskli çıkarsa sonraki adımlar ve gereken çoğunluk kanuna göre belirlenir; kararlar toplantı tutanağına yazılır.

Tespit beklenirken bile yönetimin yapabileceği işler vardır: kolon ve kirişlere dokunan tadilatların durdurulması, bodrumdaki nem ve donatı paslanmasının fotoğrafla kayda geçirilmesi, DASK poliçelerinin kat maliklerine hatırlatılması.

Antalya'da yönetim teklifi için gereken bilgiler

Ofisimiz Kayseri'de; Antalya'nın tüm ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Teklif hazırlamak için binanın ilçesi, blok ve bağımsız bölüm sayısı, havuz, hidrofor, asansör ve jeneratör gibi donanımı, çalışan personel ve bugünkü yönetim biçimi yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz.