Kırıkkale apartman ve site yönetimi

Kırıkkale'de apartman ve site yönetiminin gündemi

Kırıkkale'de yönetilen binaların büyük kısmı il merkezindeki eski apartmanlar ve son yıllarda yapılan sitelerdir; ilçelerde ise az daireli binalar ağır basar. Hangi tür bina olursa olsun yıl içinde şu konular mutlaka gündeme gelir:

• Yapı güvenliği: Eski binalarda riskli yapı tespiti yaptırılıp yaptırılmayacağı ve sonrasında alınacak kararlar.
• Isınma: Kışlar soğuk; yakıt gideri işletme projesinin en büyük kalemidir ve kazan bakımı ekimden önce bitmelidir.
• Kiracı değişimi: Üniversite ve fabrika çalışanlarının oturduğu binalarda daireler sık el değiştirir.
• Toplantı düzeni: Vardiyalı çalışan ya da Ankara'ya gidip gelen malikler yüzünden genel kurulda yeter sayı zor oluşur.

Riskli yapı tespiti ve kat malikleri kararları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre bir binanın riskli olup olmadığını öğrenmek için tek bir kat malikinin başvurusu yeterlidir; diğer maliklerin onayı aranmaz. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlarca yapılır ve sonuç tapu kaydına işlenir.

Bina riskli çıkarsa yeniden yapım, satış ya da paylaşım konusundaki kararlar oybirliğiyle değil, maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğuyla alınır. Bu aşamada yöneticinin görevi taraf tutmak değil, süreci kayıt altında yürütmektir:

1. Tespit raporunu ve tapuya işlenen şerhi bütün maliklere yazılı olarak iletmek.
2. Toplantı çağrısını gündemiyle ve kanunun aradığı usulle yapmak.
3. Gelen müteahhit tekliflerini aynı tabloda karşılaştırılabilir hâle getirmek.
4. Kararları ve oy dağılımını karar defterine eksiksiz yazdırmak.

Tespit sonucu beklenirken çatı ya da cephe için büyük bir harcama yapılıp yapılmayacağı ayrıca konuşulmalıdır; yıkılması muhtemel bir binaya yapılan masraf sonradan itirazlara yol açar. Acil güvenlik işleri ise ertelenmemelidir.

Isınma bütçesi ve işletme projesi

Merkezi sistemle ısınan binalarda aylık aidat, kışın gerçek yakıt tüketimine göre hesaplanmazsa ocak ya da şubat ayında ek toplama gerekir. İşletme projesi hazırlanırken önceki iki kışın faturaları ay ay çıkarılmalı, ortak alan ısıtması ile dairelerin payı ayrı gösterilmelidir.

Proje kat maliklerine bildirildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir ve aidat alacağı için icra takibine dayanak olur. Kombili binalarda ise yakıt kalemi yerine merdiven boşluğu ısı kaybı, çatı yalıtımı ve ortak elektrik öne çıkar; bu işler de yedek akçeden planlanmalıdır.

Genel kurula katılım ve vekâlet

Malikleri farklı saatlerde çalışan binalarda toplantının yapılamaması yönetimi kilitler: yönetici süresi dolar, bütçe onaylanmaz, büyük onarım kararı ertelenir. Bunun önüne geçmek için şunlar yapılabilir:

• Toplantı tarihi en az on beş gün önce, gündemle birlikte imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü mektupla duyurulur.
• Toplantı akşam saatine ya da hafta sonuna konur.
• Gelemeyecek maliklere yazılı vekâletin nasıl verileceği çağrıda anlatılır.
• İlk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantının tarihi çağrıda baştan belirtilir.

Sigorta ve zorunlu kontroller

Her bağımsız bölüm için zorunlu deprem sigortası (DASK) kat malikinin sorumluluğundadır; yönetim yenileme tarihlerini listeleyip hatırlatabilir. Ortak alanları kapsayan bina sigortası ise kurul kararıyla yaptırılır. Asansörlü binalarda aylık bakım ve yıllık periyodik muayene, yangın tüplerinin dolum tarihleri ve su deposu temizliği aynı takvimde izlenmelidir.

Periyodik muayenede asansöre sarı ya da kırmızı etiket verilirse kusur listesi bakım firmasına iletilir, onarım için fiyat alınır ve gerekiyorsa karar kurula taşınır. Kırmızı etiketli asansör kullanıma kapatılır; bu yüzden eksiklerin bir sonraki muayeneye bırakılmaması gerekir.

Kırıkkale'de yönetici seçimi ve profesyonel yönetim

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici seçmek zorunludur. Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da şirket de olabilir; seçim kat malikleri kurulunda yapılır ve karar defterine yazılır. Görev süresi yönetim planında başka bir süre yazmıyorsa bir yıldır.

Dışarıdan yönetime geçmeyi düşünen binalarda karar öncesinde şunlar netleşmelidir: yöneticinin hangi işleri yapacağı (aidat takibi, muhasebe, bakım sözleşmeleri, genel kurul hazırlığı), aylık ücretin işletme projesine nasıl yansıyacağı ve hesap dökümünün hangi sıklıkla verileceği. Yönetim şirkete verilse de kararları yine kat malikleri kurulu alır; yönetici bu kararları uygular ve yıl sonunda kurula hesap verir. Eski yöneticiden yeniye geçişte karar defteri, banka hesabı ve daire bazında borç listesi tutanakla teslim alınmalıdır.

Kırıkkale'de bina yönetimi teklifi nasıl alınır?

Ofisimiz Kayseri'de; Kırıkkale'nin bütün ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın ilçesi ve mahallesi, bağımsız bölüm sayısı, ısınma sistemi, asansör ve görevli olup olmadığı ile bugün kimin yönettiğini iletmeniz yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.