Sivas bina yönetimi

Sivas apartman yönetiminde yıllık iş takvimi

Sivas'ta bir binayı düzenli yönetmenin en kolay yolu, her yıl tekrar eden işleri aylara dağıtmaktır. Kış uzun sürdüğü için takvimin ağırlığı sonbahara düşer:

Bu takvim yönetici değiştiğinde de işe yarar: yeni gelen kişi neyin ne zaman yapılacağını ilk günden bilir.

Sivas'ta ısınma gideri ve işletme projesi

Merkezi kaloriferli binalarda ısınma, aidatın en büyük kalemidir ve tutarı kışın ne kadar sert geçtiğine göre değişir. İşletme projesi hazırlanırken şu üç kural tartışmaları azaltır:

1. Yakıt tahmini, son iki kışın gerçek faturalarının aylık dökümüne dayandırılır; tek bir yılın ortalaması yanıltıcı olabilir.
2. Isınma gideri diğer ortak giderlerden ayrı bir satırda gösterilir; böylece kat malikleri aidat artışının nereden geldiğini görür.
3. Sezon sonunda tahmin ile gerçekleşen tutar karşılaştırılır; fark bir sonraki yılın projesine yansıtılır ya da yedek akçeye aktarılır.

İşletme projesi her kat malikine tebliğ edilir. Tebliğden sonraki yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve aidat alacağı için dayanak hâline gelir. Kombili binalarda ise ısınma gideri dairelere aittir; yönetimin işi ortak alanlardaki ısı kaybını azaltmak ve ortak bacaların kontrolünü yaptırmaktır.

Eski binalarda riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Sivas'ta bazı ilçeler deprem riski yüksek bölgelerde yer alır; il merkezinde de eski yönetmeliklere göre yapılmış çok sayıda apartman bulunur. Bu binalarda kat malikleri sık sık güçlendirme ya da yeniden yapım konusunu gündeme getirir. Yönetimin bu süreçte üstleneceği işler şunlardır:

• Bilgi toplama: Binanın onaylı projesi, ruhsatı ve yapı kullanma izni belediyeden çıkarılır; zemin etüdü varsa dosyaya eklenir.
• Tespit başvurusu: 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisans verilmiş kurum ya da kuruluşlara yaptırılır. Başvuru için bütün kat maliklerinin anlaşması beklenmez; maliklerden biri de başvurabilir.
• Karar toplantısı: Bina riskli bulunursa yeniden yapım ya da güçlendirme kararı arsa payının üçte iki çoğunluğuyla alınır. Toplantının duyurusu, tutanağı ve oy dökümü eksiksiz tutulmalıdır.

Dönüşüm gündemde olmasa bile her dairenin zorunlu deprem sigortasının (DASK) güncel olup olmadığı yılda bir kez kat maliklerine hatırlatılmalıdır.

Kiraya verilen dairelerde aidat ve genel kurul

İl merkezinde üniversite çevresindeki binalarda, ilçelerde ise kamu görevlilerinin oturduğu binalarda kiracı oranı yüksektir. Bu binalarda iki konu sık karışır:

• Aidat: Ortak giderden kiracı ve kat maliki birlikte sorumludur. Kiracı ödemezse yönetim borcu kat malikinden isteyebilir; bunun için daire bazında tutulan hesap dökümü gerekir.
• Oy hakkı: Genel kurulda oy kat malikinindir. Kiracı toplantıya ancak kat malikinin yazılı vekâletiyle katılıp oy kullanabilir. Vekâletnameler toplantı tutanağına eklenmelidir.

Kat malikinin başka şehirde yaşadığı binalarda toplantı çağrısının hem adrese hem de bildirilen telefon ya da e-posta adresine gönderilmesi, katılımı artırır ve sonradan "haberim olmadı" itirazını önler.

Sivas'ta yönetici seçimi ve görev süresi

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici seçmek zorunludur. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da yönetim şirketi de olabilir. Hangisi seçilirse seçilsin, kararda şu üç konu açıkça yazılmalıdır:

• Süre: Yönetim planında başka bir süre yoksa görev bir yıldır; süre bitince yeniden seçim yapılır ya da aynı kişi yeniden seçilir.
• Ücret: Aylık ücret ve bu ücretin işletme projesindeki yeri.
• Yetki: Kurul kararı beklemeden yapılabilecek harcamanın üst sınırı ve banka hesabındaki imza yetkisi.

Bu üç konu karar defterine yazılmazsa yöneticinin yaptığı harcamalar sonradan tartışma konusu olur.

Sivas'ta yönetim teklifi için gerekli bilgiler

Ofisimiz Kayseri'de; il merkezindeki ve ilçelerdeki binalara da teklif hazırlıyoruz. Teklif hazırlamamız için binanın ilçesi ve mahallesi, bağımsız bölüm sayısı, ısınma şekli (merkezi kazan, kombi, soba), asansör ve hidrofor gibi donanımı, görevli olup olmadığı ve yönetim planının elinizde bulunup bulunmadığı yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.