Kahramanmaraş bina yönetimi

Kahramanmaraş'ta apartman ve site yönetiminde öne çıkan işler

Kahramanmaraş'ta bir binayı yöneten kişinin masasına gelen işler, binanın depremden önce mi sonra mı yapıldığına ve hangi ilçede olduğuna göre değişir. Yine de ilin her yerinde karşılaşılan başlıklar bellidir:

• Yeni teslim konutlar: Deprem sonrası yapılan bloklarda yönetici seçimi, ortak sayaç abonelikleri ve ilk aidat hesabı çoğu zaman sıfırdan kurulur.
• Hasarlı ya da şüpheli binalar: Onarım, güçlendirme ya da yıkım için kat maliklerinin bir araya gelip usulüne uygun karar alması gerekir.
• Isınma ve kış: Elbistan, Göksun, Afşin, Ekinözü ve Nurhak'ta kış uzun ve karlıdır; kazan, çatı ve tesisat bakımı sonbaharda bitirilmelidir.
• Sıcak yaz: İl merkezi, Türkoğlu ve Pazarcık'ta yaz aylarında su tüketimi ve hidrofor yükü artar; depo ve pompa bakımı yaz öncesine alınmalıdır.

Yeni teslim edilen konutlarda yönetimin kurulması

Yeni bir blokta anahtarlar dağıtıldığı gün ortak giderler de işlemeye başlar. İlk aylarda düzen kurulmazsa merdiven elektriğini, asansör bakımını ve temizliği kimin ödediği belirsiz kalır. Bu dönemde yapılacak işlerin sırası şöyledir:

1. Tapu müdürlüğündeki yönetim planının bir örneğini almak ve gider paylaşımıyla ilgili hükümlerini okumak.
2. İlk kat malikleri kurulunu toplamak, yöneticiyi ve denetçiyi seçmek, kararları noter onaylı karar defterine yazmak.
3. Ortak elektrik, su ve varsa doğalgaz aboneliklerini yönetim adına açtırmak.
4. Asansör, hidrofor, jeneratör ve yangın donanımının belgelerini ve garanti sürelerini teslim almak.
5. İlk işletme projesini tahmini giderle hazırlamak; ilk yılın sonunda gerçek faturalarla düzeltmek.

Deprem sonrası konutlarda hak sahipleri farklı mahallelerden ve farklı binalardan gelir; birbirini tanımayan komşuların ilk toplantısında gündemi önceden yazılı dağıtmak, kararların itirazsız alınmasını kolaylaştırır.

Hasarlı binalarda kat malikleri kurulunun kararı

Hasar tespitinde az ya da orta hasarlı bulunan binalarda onarımın ya da güçlendirmenin yapılıp yapılmayacağı kat maliklerinin kararıdır. Binanın riskli yapı olarak belirlenmesi hâlinde 6306 sayılı Kanun uygulanır ve karar o kanunun aradığı çoğunlukla alınır. Yönetimin buradaki görevi teknik kararı vermek değil, karar sürecini düzgün yürütmektir:

• Bütün kat maliklerinin adreslerini güncellemek; binadan ayrılmış olanlara da çağrının ulaşmasını sağlamak.
• Mühendislik raporunu ve maliyet tekliflerini toplantıdan önce herkese iletmek.
• Toplantıda kimin hangi arsa payıyla oy verdiğini tutanağa geçirmek.
• Binanın aidat hesabında kalan parayı ve borçları ayrı bir dökümle göstermek.

Asansör, yangın donanımı ve sigorta takvimi

Yeni bloklarda asansör ve yangın sistemi daha kapsamlıdır; bunların tarihleri yıl başında tek bir çizelgeye yazılmalıdır. Asansörün aylık bakımı ve yıllık periyodik kontrolü, yangın tüplerinin dolum tarihi, yangın dolabı ve acil aydınlatmanın denenmesi bu çizelgenin temelidir. Her daire için zorunlu deprem sigortasının (DASK) yenileme tarihi kat malikinin işidir; yönetim yalnızca hatırlatır. Ortak alanları kapsayan bina sigortası ise kat malikleri kurulunun kararıyla yaptırılır.

Aidatın gerçek gidere göre hesaplanması

Aidat tartışmalarının çoğu, tutarın bir önceki yıldan aynen taşınmasından çıkar. Doğru yol, son on iki ayın faturalarını kalem kalem çıkarıp işletme projesini bunlara göre yazmaktır. Kış ilçelerinde yakıt ve kar temizliği, sıcak ilçelerde su ve peyzaj sulaması bütçenin büyük kalemidir. Proje kat maliklerine tebliğ edilip kesinleştiğinde, ödenmeyen aidat için kanuni gecikme tazminatı ve icra yolu da açık olur.

Kahramanmaraş'ta yönetici seçimi: kat maliki mi, dışarıdan mı?

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü binalarda yönetici seçmek zorunludur. Kat maliklerinden biri seçildiğinde ücret düşük kalır, ancak kayıt, banka işleri, bakım takibi ve toplantı hazırlığı o kişinin vaktine bağlıdır. Dışarıdan bir kişi ya da şirket seçildiğinde ücret aidata eklenir; karşılığında aylık hesap dökümü ve yıllık takvim belirli bir düzende yürür. İki yolu birleştirmek de mümkündür: yöneticilik bir kat malikinde kalır, muhasebe ve aidat takibi dışarıdan alınır. Hangi yol seçilirse seçilsin yetkiler, ücret ve hesap verme sıklığı karar defterine yazılmalıdır.

Yönetici değiştiğinde defterler, banka hesabının imza yetkisi, borç listesi ve bakım sözleşmeleri bir tutanakla devredilmelidir. Tutanakta eksik belge varsa yazılır; böylece yeni yönetim önceki dönemin açığıyla karşılaşmaz.

Kahramanmaraş'ta bina yönetimi teklifi nasıl alınır?

Ofisimiz Kayseri'de; il merkezindeki ve ilçelerdeki binalara da teklif hazırlıyoruz. Binanın ilçesini ve mahallesini, blok ve daire sayısını, depremden önce mi sonra mı yapıldığını, ısınma sistemini, asansör ve personel durumunu iletin. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.