Tokat bina yönetimi

Tokat apartman yönetiminde yılın ana işleri

Tokat'ta bir apartmanı ya da siteyi yönetenin önüne her yıl aynı beş iş gelir. Bunları ilk genel kurulda bir iş listesine dönüştürmek, yıl ortasında çıkan sürprizleri azaltır:

1. Deprem güvenliği: Erbaa, Niksar ve Reşadiye aktif bir fayın üzerinde ya da yakınındadır; ilin geri kalanında da deprem riski göz ardı edilemez. Eski binalarda riskli yapı tespiti konusu kat maliklerine açıkça anlatılmalıdır.
2. Isınma: İç kesimdeki ilçelerde kış uzun sürer; kazan ve baca bakımı ekimde bitmiş olmalıdır.
3. Aidat: Kesinleşmiş bir işletme projesi olmadan aidat alacağını takip etmek zordur.
4. Zorunlu kontroller: Asansör muayenesi, yangın tüpü dolumu, su deposu temizliği.
5. Kayıt: Noter onaylı karar defteri, işletme defteri ve fatura dosyası.

Riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun

Yapım yılı eski, zemin katında dükkânı olan ya da daha önce taşıyıcı sistemine müdahale edilmiş binalarda kat malikleri çoğu zaman "binamız sağlam mı" sorusunu sorar. Bu sorunun resmî cevabı riskli yapı tespitidir. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlara yaptırılır ve bir kat maliki de başvurabilir; masrafı başvuran öder.

Tespit sonucu bina riskli bulunursa durum tapuya işlenir ve kat malikleri 6306 sayılı Kanun'a göre binanın yıkılıp yeniden yapılması ya da güçlendirilmesi için karar alır. Bu kararın çoğunluğu ve süreci kanunda ayrıca düzenlenmiştir; genel kurulun olağan karar usulü burada geçerli değildir. Yönetimin görevi, kat maliklerine süreci baştan sona doğru bilgiyle anlatmak, tespit raporunu ve tebligatları dosyada saklamak ve dönüşüm konuşulurken büyük bakım harcamalarını yeniden değerlendirmektir.

Tokat'ta işletme projesi ve aidat hesabı

Aidatın dayanağı işletme projesidir. Yönetici her dönem için tahmini gelir ve giderleri gösteren projeyi hazırlar ve kat maliklerine bildirir. Tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir; kesinleşen projeye dayanan aidat alacağı için icra takibi başlatılabilir. Ödenmeyen aidata ayda yüzde beş gecikme tazminatı işler.

Projenin itiraza dayanıklı olması için şu kalemler ayrı ayrı yazılmalıdır:

• Ortak elektrik ve su (son on iki ayın faturalarından).
• Isınma (yakıt, kazan bakımı, baca temizliği).
• Asansör bakımı ve yıllık muayene ücreti.
• Temizlik ve varsa görevli ücreti.
• Bina sigortası ve yangın donanımı.
• Yedek akçe.

Paylaşımın esasını yönetim planı belirler. Planda hüküm yoksa bakım ve onarım giderleri arsa payına, görevli ve kaloriferci gibi personel giderleri eşit olarak bölünür.

Isınma sistemi ve doğalgaz gideri

Tokat'ta merkezi sistemli eski apartmanlar ile kombili yeni binalar yan yanadır. Merkezi sistemde yakıt gideri bütçenin en büyük kalemidir ve tahmin bir önceki kışın gerçek faturalarına göre yapılmalıdır. Isı pay ölçer takılı binalarda okuma tarihleri ve dağıtım oranı işletme projesinde yazılı olmalıdır. Kombili binalarda ise ortak alan ısıtması, bina girişindeki kapı ve merdiven pencereleri yönetimin ilgilenmesi gereken ısı kaybı noktalarıdır. Sistemi değiştirme kararı kat malikleri kurulunda, tesisat projesi ve maliyet karşılaştırmasıyla birlikte konuşulur.

Zorunlu bakım ve muayene takvimi

Kiracılı dairelerde aidat ve kayıt

İl merkezinde üniversite, ilçelerde ise kamu kurumları nedeniyle kiracılı daire oranı yüksek binalar vardır. Kiracı da yönetim planına ve kurul kararlarına uymakla yükümlüdür; aidattan kat malikiyle birlikte sorumludur. Bu binalarda yönetimin kayıtlarında her daire için hem kat malikinin hem kiracının telefonu ve adresi ayrı tutulmalıdır. Taşınma gününde aidat ve ortak sayaç payı hesaplanıp daire kartına işlenir, yeni gelen sakine bina kuralları, ödeme günü ve banka hesabı yazılı verilir. Çıkan kiracının kapanmamış borcu kat malikine bildirilir. Dairesinde oturmayan kat maliklerinin tebligat adresinin güncel olması, işletme projesinin usulüne uygun tebliği ve genel kurul çağrısı için de şarttır.

Tokat'ta bina yönetimi teklifi almak

Ofisimiz Kayseri'de; Tokat Merkez ve ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Teklif için binanın ilçesi, bağımsız bölüm ve blok sayısı, yapım yılı, ısınma şekli, asansör ve görevli durumu ile son genel kurulun tarihi yeterlidir. Kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Her ilçenin öne çıkan yönetim konusu aşağıdaki ilçe sayfalarında ayrıca anlatıldı.