Manisa bina yönetimi

Manisa apartman yönetiminde yıl boyu takip edilecek işler

Manisa'daki bir binanın yönetim takvimi, iç Anadolu'daki bir binadan farklı kurulur. Isınma giderinin ağırlığı ilçeden ilçeye değişirken deprem hazırlığı ve yaz bakımı her ilçede öndedir. Yıl başında şu işler bir çizelgeye yazılırsa yönetici değişse bile hiçbiri unutulmaz:

• Deprem: Binanın yapı ruhsatı tarihi, proje belgeleri ve varsa güçlendirme raporu dosyada bulunmalı; eski binalarda riskli yapı tespiti konusu genel kurulda konuşulmalı.
• Yaz: Haziran gelmeden çatı yalıtımı, teras gideri, su deposu ve hidrofor kontrol edilmeli.
• Kış: Ova ilçelerinde kış kısa olsa da Demirci, Gördes, Kula ve Köprübaşı'nda kazan ve baca bakımı ekimde bitirilmeli.
• Zorunlu kontroller: Asansörün yıllık muayenesi, yangın tüplerinin dolumu, ortak alan sigortasının yenilenmesi.

Riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun'a göre karar

Manisa'nın neredeyse tamamı deprem tehlikesi yüksek alandadır. Eski bir apartmanda kat malikleri "bina sağlam mı" sorusunu sorduğunda yönetimin yapacağı iş, söylentiyle değil belgeyle ilerlemektir. Riskli yapı tespiti için başvuruyu kat maliklerinden biri ya da birkaçı yapabilir; inceleme Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlarca yapılır ve rapor tapu kaydına işlenir.

Bina riskli yapı sayıldığında yeniden yapım ya da güçlendirme kararı kat malikleri kurulunda alınır. 6306 sayılı Kanun bu karar için arsa payının üçte iki çoğunluğunu arar; oybirliği gerekmez. Yönetimin bu süreçteki işleri şunlardır:

1. Toplantıyı usulüne uygun çağırmak ve bütün kat maliklerine yazılı bildirim yapmak.
2. Müteahhit tekliflerini aynı başlıklarla (daire büyüklüğü, teslim süresi, kira yardımı, teminat) tabloya dökmek.
3. Kararı ve oy dağılımını karar defterine yazmak, katılmayan maliklere sonucu bildirmek.
4. Bina boşaltılana kadar aidat, sigorta ve ortak sayaç ödemelerini sürdürmek.

Uzun yazda ortak elektrik, su ve klima dış üniteleri

Manisa'nın ova ilçelerinde yaz uzun ve çok sıcaktır. Bu, ortak giderlerin dağılımını da değiştirir. Hidrofor pompası daha çok çalışır, bahçeli sitelerde sulama suyu bütçenin büyük kalemi olur, asansör makine dairesi aşırı ısınırsa arıza sıklaşır.

• Makine dairesi ve hidrofor odasının havalandırması yaz başında kontrol edilmeli.
• Sulama saatleri ve süresi genel kurulda karara bağlanmalı; mümkünse ayrı sayaç takılmalı.
• Cepheye takılan klima dış ünitelerinin yeri, yoğuşma suyunun nereye akacağı ve taşıyıcı bağlantısı için bina kuralı yazılmalı. Ünitenin damlattığı su alt kattaki balkonla komşu arasında sık tartışma konusudur.

Kiracı ve öğrenci oturan binalarda aidat düzeni

Üniversite yerleşkeleri, organize sanayi bölgeleri ve mevsimlik tarım işleri nedeniyle Manisa'nın birçok ilçesinde daireler kiracı eliyle sık el değiştirir. Aidatı kiracı ödese de borçtan ev sahibi kurtulmaz; kanun ikisini müteselsilen sorumlu tutar. Kiracı değiştiğinde daire hesabının kapatılması, ortak sayaç okumasının kayda alınması ve yeni oturana bina kurallarının yazılı verilmesi alacak kaybını önler. Ödeme gecikirse Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki aylık yüzde beş gecikme tazminatı işletilebilir.

Kiracı oranı yüksek binalarda genel kurul da farklı yürür. Kurulda oy hakkı kat malikinindir; kiracı ancak malikin verdiği yazılı vekâletle oy kullanabilir. Bu yüzden toplantı çağrısı kiracıya değil, tapudaki malikin bildirdiği adrese gönderilmelidir. Başka şehirde yaşayan maliklerin güncel adres ve telefon listesi her yıl yenilenirse çağrılar geri dönmez ve yeter sayı daha kolay sağlanır.

Manisa'da hangi ilçede hangi konu öne çıkar?

• Akhisar ve Salihli: Çok bloklu siteler, site personeli, genel kurul usulü ve aidat alacağının icra takibi.
• Alaşehir, Kırkağaç, Sarıgöl: Eski binalarda dönüşüm kararı, su deposu ve yangın donanımı, ortak alanlara yapılan eklentiler.
• Demirci, Gördes, Kula, Köprübaşı: Kış hazırlığı, baca güvenliği, ısı yalıtımı, yönetim planı ve dışarıdan yönetici seçimi.
• Ahmetli, Gölmarmara, Saruhanlı: Az daireli binada karar usulü, hesap denetimi, yeni sitelerde kamera ve giriş düzeni.

Asansör muayenesi ve yangın donanımı

Asansörlü binalarda periyodik kontrol yılda bir yapılır ve sonucu kabine yapıştırılan renkli etiketle gösterilir. Sarı ya da kırmızı etiketteki eksiklerin listesi bakım firmasından fiyatlandırılıp kat maliklerine duyurulmalıdır. Kırmızı etiketli asansör giderilene kadar kullanılmaz. Yangın tüplerinin dolum tarihleri, kaçış merdiveninde eşya bulunmaması ve acil aydınlatmanın çalışması da aynı denetim gününde kontrol edilebilir.

Manisa'da bina yönetimi için teklif almak

Ofisimiz Kayseri'de; Manisa'nın ilçelerindeki binalar için de teklif veriyoruz. Teklif hazırlamak için ilçe ve mahalle, bağımsız bölüm ve blok sayısı, binanın yapım yılı, ısınma şekli, asansör, havuz ya da personel bulunup bulunmadığı yeterlidir. Binanızı anlatın; hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtelim. Her ilçenin öne çıkan yönetim konusu aşağıdaki ilçe sayfalarında ayrıca anlatılmıştır.