Kütahya bina yönetimi

Kütahya apartman yönetiminde yılın ana işleri

İlin hangi ilçesinde olursa olsun bir apartmanın yıllık iş listesi büyük ölçüde aynı başlıklardan oluşur. Fark, bu başlıkların ağırlığındadır:

• Isınma: Sezon uzun; doğalgaz, kömür ya da jeotermal fark etmeksizin bakım yaz bitmeden planlanmalı.
• Deprem hazırlığı: Simav, Emet, Gediz, Hisarcık ve Şaphane deprem tehlikesi yüksek ilçelerdir; DASK takibi ve yapı kontrolü her yıl gündemde olmalı.
• Kiracı düzeni: Üniversite, kamu kurumları ve maden işletmeleri çevresinde daireler sık el değiştirir.
• Uzaktaki malik: İlden taşınmış ailelerin daireleri kirada ya da boş durur; genel kurul çağrısı ve borç bildirimi yazılı yapılmalı.
• Zorunlu muayeneler: Asansör periyodik kontrolü, yangın tüplerinin kontrolü ve baca temizliği takvime bağlanmalı.

Doğalgaz, kömür ve jeotermal: ısınmaya göre bakım

Kütahya'daki binalarda üç farklı ısınma düzeni görülür ve her birinin yönetime yüklediği iş başkadır.

Doğalgazlı merkezi sistem

Brülör ayarı, kazan temizliği, genleşme tankı ve pompaların kontrolü ekim gelmeden bitirilir. Isı pay ölçer takılı binada okuma tarihleri ve ortak kullanım payının oranı işletme projesine yazılır; boş daireler de bu ortak payı öder.

Kömürlü kalorifer ve soba

Eski apartmanların bir kısmında katı yakıt hâlâ kullanılır. Kömürün nerede ve nasıl depolanacağı, kazan dairesinin havalandırması ve bacanın sezon başında temizlenmesi yönetimin sorumluluğundadır. Kış aylarında yakıt türüne ilişkin yerel kararlar çıkabildiği için yakıt alımı bu kararlara göre yapılmalıdır.

Kombili binalar

Dairelerin kendi kombisiyle ısındığı binalarda yakıt ortak gider değildir; ama ortak bacaların kontrolü, merdiven boşluğunun ve çatı arasının yalıtımı yönetimin işidir. Bina kapısı ve merdiven camları sağlam değilse her daire daha çok yakar.

Jeotermal şehir ısıtması

Simav'da olduğu gibi jeotermal ağa bağlı binalarda kazan yerine bina girişindeki ısı aktarım donanımı ve bina içi dağıtım hattı bakım ister. Abonelik bedelinin hangi esasla tahakkuk ettiği bilinmeden aidat doğru hesaplanamaz.

Deprem riski olan ilçelerde yönetimin yapacakları

Deprem hazırlığı yalnız sigortadan ibaret değildir. Yönetimin elinde binaya ait bir yapı dosyası bulunmalıdır: onaylı statik proje, yapı kullanma izin belgesinin örneği, bugüne kadar yapılan tadilatların listesi ve varsa eski hasar raporları. Bu dosya, hem bir sarsıntıdan sonra mühendise hem de riskli yapı tespitine başvurulduğunda işe yarar.

Eski binalarda 6306 sayılı Kanun'a göre tespit, Bakanlıkça lisans verilmiş firmalara yaptırılır ve başvuruyu tek bir malik de yapabilir. Bina riskli çıkarsa sonraki kararlar kat malikleri kurulunun olağan toplantısında değil, kanunun öngördüğü özel çoğunlukla alınır: maliklerin hisseleri oranında en az üçte ikisi. Yönetimin görevi, sürecin her adımını maliklere yazılı olarak duyurmak ve toplantı tutanaklarını eksiksiz tutmaktır.

Zemin kattaki dükkânlarda kolon ya da perde duvara dokunan tadilatlar da yakından izlenmelidir; binanın sağlamlığını bozan değişiklik kanunen yasaktır ve yönetim bunu yazılı olarak durdurmakla yükümlüdür.

Kiracılı binalarda aidat düzeni

Öğrenci, tayinle gelen memur ya da maden ve santral çalışanı kiracıların oturduğu binalarda tahsilat, kayıt düzenine bağlıdır. Her dairenin ayrı bir hesap kartı olmalı; kiracı değiştiğinde çıkış tarihi, o güne kadarki aidat ve sayaç payı bu karta işlenmelidir. Aidat borcundan kiracı ile ev sahibi birlikte sorumludur; kiracıdan alınamayan tutar ev sahibine bildirilir.

Gecikmede aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir. Kesinleşmiş işletme projesi olan binada aidat alacağı için icra takibi başlatmak da kolaylaşır; bu yüzden projenin her yıl hazırlanıp maliklere tebliğ edilmesi tahsilatın temelidir.

Genel kurul, vekâlet ve yönetici seçimi

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır. Çağrı, toplantı gününden en az on beş gün önce bütün maliklere ulaştırılır; malikin bir kısmı başka şehirde yaşıyorsa çağrının imza karşılığı ya da iadeli mektupla yapılması sonradan çıkabilecek itirazı önler. Toplantıya gelemeyen malik yazılı vekâletle temsil edilebilir.

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici seçmek zorunludur. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da şirket de olabilir; yetkisi, ücreti ve görev süresi karar defterine yazılmalıdır.

Kütahya'dan yönetim teklifi almak

Ofisimiz Kayseri'de; Kütahya'nın her ilçesinden gelen teklif isteklerini değerlendiriyoruz. Binanın ilçesi ve mahallesi, bağımsız bölüm sayısı, ısınma şekli, asansör ve çalışan bulunup bulunmadığı ve yönetimin bugün kimde olduğu teklif için yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçede öne çıkan konuyu ayrıca anlattık.