Balıkesir bina yönetimi

Balıkesir'de apartman ve site yönetiminde öne çıkan işler

İlde aynı yönetim takvimi her binaya uymaz. Binanızın hangi gruba girdiğini bilmek, bütçeyi ve önceliği doğru kurmanın ilk adımıdır:

Deprem riski, riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun

İlin büyük bölümü deprem tehlikesi yüksek bölgededir; 2025'te Sındırgı'da yaşanan depremler bunu yeniden hatırlattı. Yönetimin burada yapacağı işler bellidir:

1. Belge toplamak: Yapı ruhsatı, iskân, statik proje ve varsa eski güçlendirme raporları bir dosyada tutulur. Belgesi olmayan binada belediye arşivinden örnek istenir.
2. Risk tespiti: Riskli yapı tespiti için Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurulur. Başvuruyu tek bir kat maliki de yapabilir; kurulun ortak karar alıp masrafı ortak giderden karşılaması ise süreci herkes için şeffaf kılar.
3. Karar toplantısı: Bina riskli bulunursa yıkım ve yeniden yapım için gereken çoğunluk 6306 sayılı Kanun'da düzenlenir. Bu oran son yıllarda değiştiği için toplantıdan önce il müdürlüğünden ya da bir avukattan güncel hâli teyit edilmelidir.
4. Sigorta: Her bağımsız bölümün DASK poliçesi kendi malikinin sorumluluğudur; yönetim, poliçesi biten malike yenileme tarihini hatırlatır.

Hafif hasarlı binalarda kolon ve kirişe dokunan onarım, kamu kurumunun ya da bir inşaat mühendisinin değerlendirmesi olmadan başlatılmamalıdır.

Yazlık sitelerde aidat dönemi ve kış giderleri

Edremit Körfezi ve Marmara kıyısındaki sitelerde malikler çoğunlukla başka şehirde oturur. Bu sitelerde aidatın tek seferde mi, taksitle mi alınacağı ve son ödeme tarihleri işletme projesinde yazılı olmalıdır. Kışın da süren giderler (bekçi, ortak elektrik, sigorta, çatı ve tesisat onarımı) ayrı bir satırda gösterilirse "kışın gelmiyorum, neden ödüyorum" itirazına yazılı cevap hazır olur.

Genel kurulu malikin en çok bulunduğu aya koymak, vekâletname örneğini çağrı yazısına eklemek ve hesap dökümünü e-postayla göndermek uzaktan yönetilen sitelerde katılımı artırır.

İç ilçelerde kalorifer ve kombi giderleri

Kıyıdan uzaklaştıkça kışlar sertleşir; iç ilçelerde kazan ve baca bakımı ekimde bitirilmelidir. Merkezi sistemli binada yıllık bütçenin en büyük kalemi yakıttır ve tahmin bir önceki kışın faturalarına dayanmalıdır. Kombili binalarda ise ortak alanın ısı kaybı (kapı, merdiven penceresi, çatı arası) ortak giderden giderilecek iştir.

Bloklu sitelerde asansör, personel ve aidat

Altıeylül, Karesi ve Bandırma'daki yüksek bloklarda yönetimin iş yükünü asansör, görevli ve tahsilat belirler. Her asansör ayda bir bakım görür ve yılda bir periyodik kontrolden geçer; kontrolde verilen etiket ve kusur listesi maliklere duyurulmalıdır. Kapıcı, temizlik ya da güvenlik görevlisi çalıştıran sitelerde işveren kat malikleri kuruludur; sigorta girişi yapılmadan kimse çalıştırılmamalıdır.

Aidat tarafında dayanak, kurulda kabul edilip her malike tebliğ edilen işletme projesidir. Kesinleşmiş projeye dayanan alacak için icra takibi yapılabilir ve geciken her ay için yüzde beş gecikme tazminatı işler. Projesi tebliğ edilmemiş sitede borçlu itiraz ettiğinde alacağı kanıtlamak zorlaşır.

Kısa süreli kiralama ve 7464 sayılı Kanun

Ayvalık, Edremit ve Erdek'te bazı daireler gecelik ya da haftalık kiraya verilir. Kat mülkiyetli binada bunun için 7464 sayılı Kanun iki şart arar: Bakanlıktan alınan izin belgesi ve bütün kat maliklerinin oybirliği. Yönetim izinsiz kiralama gördüğünde durumu tutanakla kayda geçirir ve gündeme alır; izinli kiralamada ise giriş, çöp ve havuz kullanımı için yazılı kural koyar.

Yönetici değişiminde devir teslim

İlde pek çok bina gönüllü bir malikten profesyonel yönetime ya da bir yöneticiden diğerine geçer. Devirde karar defteri, işletme defteri, banka hesabının son durumu, borçlu daire listesi, bakım sözleşmeleri, asansör muayene raporları ve anahtarlar bir tutanakla teslim edilmelidir. Tutanağa yazılmayan bir eksik, sonradan kimin döneminde doğduğu bilinmeyen bir borca dönüşür.

Balıkesir'de yönetim teklifi için gereken bilgiler

Ofisimiz Kayseri'de; Balıkesir'in ilçelerindeki binalar için de teklif veriyoruz. Teklif hazırlamak için şunları iletmeniz yeterlidir:

• İlçe ve mahalle, blok ve bağımsız bölüm sayısı, dükkân olup olmadığı.
• Binanın yıl boyu mu, yalnız yazın mı kullanıldığı.
• Isınma sistemi, asansör, havuz, hidrofor ve çalışan personel.
• Bugün kimin yönettiği ve karar defterinin durumu.

Binanızı dinledikten sonra hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçenin öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.