Uşak bina yönetimi

Uşak'ta apartman yönetiminde yılın ana işleri

Uşak'taki bir apartman ya da sitede yönetim yılı birkaç sabit işin etrafında döner. Bunları baştan bir listeye yazmak, işlerin yöneticinin hafızasına kalmasını önler:

• Olağan genel kurul: Yılda en az bir kez toplanır; hesaplar onaylanır, yeni yılın işletme projesi kabul edilir, yönetici ve denetçi seçilir.
• İşletme projesinin tebliği: Kabul edilen proje her kat malikine bildirilir; itiraz süresi geçince kesinleşir.
• Kış hazırlığı: Kışlar soğuk geçer; kazan, baca, çatı ve oluk işleri ekim ayında bitirilmelidir.
• Deprem güvenliği: Eski binalarda riskli yapı tespiti, her dairede geçerli DASK poliçesi ve ortak alanlar için bina sigortası.
• Zorunlu muayeneler: Asansörün yıllık periyodik muayenesi ve yangın tüplerinin dolum tarihleri.

Uşak'ta riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Uşak deprem riski taşıyan bir ildir ve il merkezindeki apartmanların önemli bir kısmı yürürlükteki deprem yönetmeliğinden önce yapılmıştır. Bu binalarda kat malikleri çoğu zaman "binamız sağlam mı?" sorusunu genel kurulda konuşur ama karar vermeye yetecek bir belgeye sahip değildir.

Bu belge, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Bakanlıktan lisans almış bir firmanın yaptığı riskli yapı tespitidir. Tespit için bütün kat maliklerinin anlaşması gerekmez; tek bir kat maliki de başvurabilir. Yönetimin bu süreçteki işi şunlardır:

1. Binanın onaylı projesini ve yapı ruhsatı bilgilerini dosyada hazır tutmak.
2. Tespit konusunu genel kurul gündemine almak ve ücretin ortak giderden mi, isteyen kat maliklerinden mi karşılanacağını karara bağlamak.
3. Tespit sonucu çıktığında raporu bütün kat maliklerine yazılı olarak iletmek.

Bina riskli bulunursa yıkım ve yeniden yapım kararı kanundaki çoğunlukla alınır; bu aşamada kat maliklerinin hukuki destek alması gerekir. Yönetim, karar süresince ortak giderlerin ve aidatın nasıl yürüyeceğini netleştirir.

Kombili binalarda ortak alan giderleri

Uşak'ta doğalgazla ısınan binaların çoğunda her dairenin kendi kombisi vardır. Bu binalarda ısınma gideri aidata girmez; ama ortak alanın bazı kalemleri yine yönetimin bütçesindedir: merdiven boşluğu aydınlatması, ortak bacalar, sokak kapısının kapanma düzeni ve kırık camlar. Ortak baca kullanan binalarda bacanın kontrolü ortak gider, kombinin bakımı ise daire sahibinin işidir. Bu ayrım işletme projesinde açıkça yazılırsa aidat itirazı azalır.

Merkezi kazanı hâlâ çalışan binalarda ise yakıt tahmini bir önceki kışın faturalarına göre yapılmalı, kazan ve brülör bakımı sezon öncesinde bitirilmelidir.

İşletme projesi ve geciken aidat

Aidatın tahsil edilebilmesi, yönetimin elinde usulüne uygun bir işletme projesi olmasına bağlıdır. Proje genel kurulda kabul edilip kat maliklerine tebliğ edildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşmiş projeye dayanan aidat alacağı için icra takibi yapılabilir ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre geciken her ay için yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir.

Uygulamada sık görülen hata, projenin genel kurulda okunup tebliğ edilmemesidir. Toplantıya katılmayan kat malikine proje ayrıca imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü mektupla gönderilmeli, gönderim belgesi yönetim dosyasında saklanmalıdır.

Denetçi ve hesap şeffaflığı

Kat malikleri kurulu yöneticinin yanında bir denetçi ya da denetim kurulu seçebilir. Denetçi, yöneticinin hesaplarını dönem içinde inceler ve yıl sonunda genel kurula rapor verir. Denetçinin bakacağı başlıca belgeler banka hesap dökümü, gelir-gider defteri, faturalar ve daire bazında aidat listesidir. Bu belgeler düzenli tutulduğunda yönetici değişse bile binanın hesabı açık kalır.

Asansör ve yangın donanımında tarih takibi

Zorunlu kontrollerin tarihleri farklı aylara dağıldığı için en çok unutulan işler bunlardır. Yönetim dosyasında tek bir çizelge tutulması yeterlidir:

• Asansör: Yetkili firmayla aylık bakım sözleşmesi ve yılda bir yapılan periyodik muayene. Muayene raporunda kusur varsa onarım için fiyat alınır ve kusur bir sonraki muayeneden önce giderilir.
• Yangın tüpleri: Dolum ve kontrol tarihi her tüpün etiketinde yazar; süresi geçen tüp yeniletilir.
• Kaçış yolu: Merdiven, bodrum koridoru ve çatı çıkışında eşya bırakılmaması için kat maliklerine yazılı duyuru yapılır.

Çizelgeye her işin yapıldığı tarih, firması ve tutarı da eklenirse yıl sonunda genel kurula sunulacak faaliyet raporu kendiliğinden hazır olur.

Uşak'ta bina yönetimi teklifi

Ofisimiz Kayseri'de; Uşak'ın merkezi ve ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın ilçe ve mahallesini, bağımsız bölüm sayısını, ısınma şeklini, asansör ve personel durumunu ve bugün yönetimi kimin yürüttüğünü iletin. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçenin öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.