Trabzon bina yönetimi

Trabzon apartman yönetiminde öne çıkan işler

Trabzon'daki binaların çoğu dar kıyı düzlüğünde sıkışık apartmanlardan ya da yamaca basamak basamak oturan bloklardan oluşur. Bu yapı, yönetimin yıl içindeki iş listesini de belirler:

• Su: Yağış yılın her mevsimine yayılır; oluk, iniş borusu, bodrum ve otopark drenajı sürekli bakım ister.
• Zemin: Yamaçtaki binalarda istinat duvarı ve arka bahçedeki su yolu düzenli gözlenmelidir.
• Eski binalar: Eski yönetmeliklere göre yapılmış betonarme apartmanlarda riskli yapı tespiti ve dönüşüm kararı gündeme gelir.
• Su basıncı: Yüksek kottaki binalarda hidrofor ve su deposu, binanın suyunun kesintisiz gelmesi için şarttır.
• Uzaktaki malik: Dairelerin bir kısmının sahibi başka ilde ya da yurt dışında oturur; aidat ve kararların yazılı ve izlenebilir yürümesi gerekir.

Oluk, yağmur suyu ve bodrum rutubeti

Trabzon'da bir binanın bakım bütçesinde en sık tekrarlanan kalem, suyun yanlış yere gitmesinin sonuçlarıdır. Tıkanan bir oluk cepheden aşağı su akıtır, sıva kabarır; iniş borusunun ek yerinden sızan su temel duvarına ulaşır ve bodrumda küf başlar. Bu yüzden yönetim yılda iki kez, yaprak dökümünden sonra ve yoğun yağış dönemine girmeden önce, çatı, oluk, süzgeç ve iniş borularını kontrol ettirmelidir.

Bodrumda nem görüldüğünde boyaya ya da sıvaya para harcamadan önce kaynak bulunmalıdır. Şu sırayla bakılır:

1. Çatıdan ve balkonlardan gelen suyun iniş borusuyla kanala ulaşıp ulaşmadığı.
2. Bina çevresindeki zeminin suyu binaya mı, dışarıya mı yönlendirdiği.
3. Bodrumdaki temiz su ve atık su borularında kaçak olup olmadığı.
4. Duvarın arkasında toprak varsa drenaj borusunun ve rögarın açık olup olmadığı.

Kapalı otoparkı olan binalarda rampa ağzındaki ızgaranın ve varsa dalgıç pompanın çalışması da her yağış mevsimi öncesinde denenmelidir. Güneş almayan cephelerde yosun ve küf için boyacıdan neme dayanıklı ürün teklifi istenmesi, boyanın ömrünü uzatır.

Yamaçtaki binalarda istinat duvarı ve zemin suyu

Arsası eğimli olan binalarda bahçe ve otopark çoğu zaman bir istinat duvarıyla tutulur. Bu duvar binanın ortak yeridir; bakımı ve onarımı bütün kat maliklerinin ortak gideridir. Yönetimin yapacağı iş, duvardaki çatlakları, öne doğru eğilmeyi ve barbakan denilen su deliklerinden su gelip gelmediğini düzenli olarak not etmektir. Deliklerden hiç su gelmiyorsa arkadaki drenaj tıkanmış olabilir; duvarın arkasında biriken su, yükü artırır.

Çatlak büyüyorsa ya da bahçede oturma görülüyorsa iş usta kararıyla değil, inşaat mühendisinin yazılı görüşüyle yürütülmelidir. Komşu parseldeki kazı ya da yol çalışması binanın zeminini etkiliyorsa durum fotoğraflarla kayda geçirilmeli ve ilgili belediyeye yazılı olarak bildirilmelidir.

Trabzon'da riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Trabzon, Türkiye'nin en yüksek deprem tehlikesi taşıyan illeri arasında sayılmaz; ancak bu, eski binaların güvenli olduğu anlamına gelmez. Eski deprem yönetmeliklerine göre yapılmış, beton kalitesi düşük ya da nem nedeniyle donatısı paslanmış binalarda riskli yapı tespiti yaptırmak kat maliklerinin elindedir. 6306 sayılı Kanun'a göre tespit, Bakanlıkça lisans verilmiş kuruluşlara başvurularak yapılır ve tek bir kat maliki de başvurabilir.

Bina riskli yapı olarak belirlenirse yeniden yapım ya da güçlendirme kararı, maliklerin arsa payına göre en az üçte iki çoğunluğuyla alınır. Bu süreçte yöneticinin görevi; tapu ve proje belgelerini toplamak, maliklere kararları ve tebligatları yazılı olarak ulaştırmak, toplantı tutanaklarını eksiksiz tutmaktır. Dönüşüm kararı alınmamış binalarda ise kolon ve kirişlerde pas izi ya da beton dökülmesi görülürse bu durum bir uzmana gösterilmeli ve karar defterine işlenmelidir.

Kat malikleri il dışındaysa aidat ve genel kurul

Trabzon'da birçok binada dairelerin bir kısmının sahibi yılın çoğunda başka bir yerde yaşar. Bu binalarda yönetimin düzeni üç şeye dayanır:

• Aidatın elden değil, binanın banka hesabına yatırılması ve her ödemenin daire kartına işlenmesi.
• Her kat malikine dönemsel gelir-gider dökümü ve borç durumunun yazılı gönderilmesi.
• Toplantıya gelemeyen malikin yazılı vekâletle temsil edilebileceğinin çağrı yazısında hatırlatılması.

Genel kurul çağrısının tebliğ edilebilmesi için her malikin güncel adresi ve iletişim bilgisi yönetim dosyasında bulunmalıdır. Çağrı usulüne uygun yapılmazsa alınan kararlar itiraza açık kalır.

Trabzon'daki binanız için teklif isteme

Ofisimiz Kayseri'de; Trabzon'un bütün ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın ilçe ve mahallesini, daire ve dükkân sayısını, ısınma şeklini, asansör, hidrofor ve otopark gibi donanımını, kat maliklerinin ne kadarının binada oturduğunu ve çözülmeyi bekleyen bir sorun varsa onu anlatın. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.