Rize bina yönetimi

Rize'de bina yönetiminde öne çıkan işler

Rize'de bir apartmanı ya da siteyi yönetirken yılın her döneminde gündemde kalan beş konu vardır. Bunlar ilk genel kurulda bir iş listesine dönüştürülürse yönetici değişse bile takip kesilmez:

• Nem ve küf: Yağış tek bir mevsimde toplanmaz; bodrum, sığınak, kapalı otopark ve merdiven boşluğu sürekli izlenmelidir.
• Yağmur suyunun binadan uzaklaştırılması: Çatı, oluk, iniş borusu ve bahçe giderleri yılda birkaç kez temizletilir.
• Yamaçtaki binalarda istinat duvarı: Duvardaki çatlak, öne eğilme ya da tıkanmış su tahliye delikleri vakit geçirmeden bir mühendise gösterilir.
• Eski betonarme binalar: Deniz havası ve nem donatının paslanmasını hızlandırır; riskli yapı tespiti bu binalarda sık konuşulur.
• Uzakta yaşayan kat malikleri: Toplantı çağrısı, işletme projesi ve borç bildirimi belgelenebilir bir yoldan gönderilir.

Bodrum, sığınak ve kapalı otoparkta nem kontrolü

Rize'de nem, binanın en az göz önünde olan bölümlerinde başlar. Havalandırması zayıf bodrum ve sığınaklarda duvar dibinde küf, metal kapılarda pas, elektrik panolarında oksitlenme görülür. Kapalı otoparkta tavandan damlayan su çoğu zaman yoğuşmadır; bunu sızıntı sanıp yalıtım yaptırmak sorunu çözmez.

Yönetimin bu alanlarda yapacağı işler bellidir: havalandırma menfezlerini açık ve temiz tutmak, otopark ve sığınaktaki fanların çalıştığını denetlemek, ortak alana karton ve eşya istiflenmesine izin vermemek, elektrik panolarını yetkili bir elektrikçiye düzenli olarak kontrol ettirmek. Nem sürüyorsa önce kaynağı ayırt edilir: yoğuşma, tesisat kaçağı, toprak altından gelen su ya da çatıdan inen su. Her birinin çözümü ve maliyeti farklıdır; kaynağı bilinmeden verilen onarım kararı çoğu zaman tekrar eder.

İstinat duvarı ve yağmur suyu kanalının gideri kime düşer?

Yamaca oturan binalarda arka bahçeyi tutan istinat duvarı ve yağmur suyunu toplayan kanallar, tapuda ya da yönetim planında aksi yazılı değilse ortak yer sayılır. Onarım gideri de, yönetim planında başka bir esas bulunmuyorsa, arsa payı oranında bütün kat maliklerine paylaştırılır. Alt kattaki dairenin duvara daha yakın olması ya da üst kattakinin bahçeyi hiç kullanmaması bu kuralı değiştirmez.

Duvarda yeni bir çatlak ya da diplerinde su birikmesi görülürse yönetici durumu tarihli fotoğrafla kayda alır, bir inşaat mühendisine inceletir ve sonucu kat maliklerine yazıyla bildirir. Duvar komşu parselle paylaşılıyorsa ya da yol tarafındaysa, işe başlamadan önce sorumluluğun kime ait olduğu belediyeden ve tapu kaydından öğrenilmelidir.

Rize'de riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Eski betonarme binalarda sürekli nem ve tuzlu hava, kolon ve kirişlerdeki demirin paslanmasına yol açabilir. Pas, betonda kabarma, çatlama ve parça dökülmesi olarak görünür. Bu belirtiler görüldüğünde yalnız sıva tamiri yaptırmak yerine taşıyıcı sistemin durumu bir mühendise inceletilmelidir.

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı tespiti için tek bir kat maliki bile Bakanlığın lisans verdiği bir kuruma başvurabilir; diğer maliklerin onayı aranmaz. Bina riskli bulunursa yıkım ve yeniden yapım için kararı, hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu verir. Bu süreçte yönetimin işi toplantıyı usulüne uygun yapmak, kararları deftere işlemek ve kiracılar dahil herkesi yazılı olarak bilgilendirmektir.

Çatı ve cephe onarımında kurul kararı ve teklif karşılaştırması

Rize'de çatı kaplaması, oluklar, cephe boyası ve yalıtım diğer illere göre daha sık elden geçer. Bu işler büyük para gerektirdiği için kat malikleri kurulunun önüne en az üç yazılı teklif getirilmelidir. Teklifler aynı iş tanımına göre istenirse karşılaştırılabilir: kullanılacak malzeme, uygulanacak alan, iskele dahil olup olmadığı, işin süresi ve işçilik garantisi her teklifte ayrı ayrı yazmalıdır.

Binayı korumak için zorunlu olan onarım ile binaya yeni bir şey ekleyen iş aynı çoğunlukla karara bağlanmaz. Akan çatının tamiri zorunlu onarımdır; mantolama ya da çatıya yeni bir yapı eklenmesi ise daha yüksek çoğunluk ister. Gündem yazılırken işin hangi türe girdiği belirtilirse toplantıda alınan karar sonradan itiraza açık kalmaz. Ödeme planı da aynı kararda yazılmalıdır.

Rize'de bina yönetimi için teklif almak

Ofisimiz Kayseri'de; Rize'nin bütün ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın ilçesini, daire ve dükkân sayısını, asansör, hidrofor, kazan gibi ortak donanımını, son genel kurulun tarihini ve bugün yönetimi kimin yürüttüğünü iletmeniz yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.