Hatay bina yönetimi

Hatay'da apartman ve site yönetiminde öncelikli işler

6 Şubat 2023 depremlerinden sonra Hatay'daki konutların önemli bir kısmı yeniden yapıldı, bir kısmı onarıldı ya da güçlendirildi. Bu yüzden ildeki yönetim işlerinin çoğu bakım takviminden önce düzen kurmakla başlar. Bir binayı devralırken öncelik sırası şöyledir:

1. Kat maliklerinin ve kiracıların güncel listesini çıkarmak; kimin binada oturduğunu, kimin başka ilden takip ettiğini yazmak.
2. Yönetici seçimini ve yöneticinin yetkilerini karar defterine işletmek.
3. Binanın adına banka hesabı açmak ve aidatın yalnız bu hesaba yatırılmasını sağlamak.
4. İlk işletme projesini hazırlayıp her kat malikine tebliğ etmek.
5. Asansör, hidrofor, jeneratör ve yangın donanımı için bakım sözleşmelerini yazılı hâle getirmek.

Afet konutlarında ve yerinde dönüşümle yapılan binalarda yönetim

Afet konutu olarak teslim edilen bloklarda ve yerinde dönüşümle yeniden yapılan apartmanlarda daireler kısa sürede, çoğu zaman birbirini tanımayan ailelere teslim edilir. İlk aylarda ortak elektrik, su ve temizlik giderinin kimden toplanacağı belli olmadığında borç birikir ve ilk genel kurul tartışmalı geçer.

Bu binalarda yönetim planının bir örneği tapu müdürlüğünden ya da teslim eden idareden alınmalı ve ilk toplantıdan önce kat maliklerine dağıtılmalıdır. Plan, giderlerin hangi esasla bölüneceğini, yönetimin kaç kişiden oluşacağını ve blokların ayrı mı yoksa tek yönetimle mi yürüyeceğini gösterir. Teslimde görülen eksikler (sızan çatı, çalışmayan hidrofor, eksik korkuluk) tarihli tutanakla teslim edene bildirilmelidir.

Onarılan ve güçlendirilen binalarda bakım dosyası

Hasar tespitinden sonra onarılan ya da güçlendirilen binalarda yönetimin elinde eksiksiz bir dosya bulunmalıdır: hasar tespit sonucu, onarım ya da güçlendirme projesi, ruhsat, işi yapan firmanın sözleşmesi ve faturalar. Daire satışında, sigorta poliçesinde ve ileride yapılacak her tadilatta bu belgeler sorulur.

Güçlendirilen binada kolon ya da perde duvarın etrafında yapılacak her daire içi tadilat ayrıca dikkat ister. Yönetim, tadilat yapacak kat malikinden işin kapsamını yazılı olarak almalı; taşıyıcı sisteme dokunan bir müdahale görürse durumu belgeleyip kat maliklerine bildirmelidir.

Riskli yapı olarak tespit edilen bir binada yeniden yapım ya da güçlendirme kararı 6306 sayılı Kanun'daki çoğunlukla alınır. Yönetimin bu süreçteki görevi toplantıları usulüne uygun yapmak, teklifleri kat maliklerine aynı anda göndermek ve kararı karar defterine işlemektir.

Sigorta konusunda da iki ayrı poliçe karıştırılmamalıdır. DASK poliçesini her daire sahibi kendi bölümü için yaptırır ve her yıl yeniler. Ortak alanlardaki yangın, su baskını ve fırtına hasarı ise ancak kat malikleri kurulunun kararıyla yaptırılan bina sigortasıyla karşılanır; poliçenin bitiş tarihi yönetimin takviminde durmalıdır.

Sıcak yazda su, elektrik ve teknik donanım

Yaz uzun, sıcak ve kıyıda nemlidir; giderin en çok arttığı aylar haziran ile eylül arasıdır. Ortak elektrik faturasını hidrofor pompası, asansör ve bahçe sulaması büyütür. Şebeke suyunun kesildiği günlerde su deposu binanın tek güvencesidir; deponun kapağı, şamandırası ve temizliği bu yüzden yaz gelmeden kontrol edilmelidir.

• Hidrofor ve jeneratörün bakımı bahar aylarında yapılmalı, bakım tarihleri kayda geçirilmelidir.
• Asansör makine dairesinin havalandırması açık tutulmalı; aşırı ısınma arızanın sık nedenlerindendir.
• Kıyıya yakın binalarda metal korkuluk, kapı ve dış ünite askılarındaki pas her yıl gözden geçirilmelidir.
• Yağışlar kışa toplandığı için çatı, oluk ve yağmur iniş boruları ekim ayında temizlenmelidir.

Sık değişen sakinler ve aidat kaydı

Depremden sonra il dışına taşınan, geri dönen ve yeniden yapım için gelen çalışanlar yüzünden Hatay'da daireler sık el değiştirir. Her daire için ayrı bir hesap kartı tutulursa taşınan kiracının borcu kaybolmaz; borç kat malikine yazılı olarak bildirilir. Kat malikinin başka ilde olduğu durumlarda telefon ve e-posta bilgisinin güncel tutulması, genel kurul çağrısının ve işletme projesinin tebliğinin de ön şartıdır.

Gecikmiş aidat için önce hatırlatma, sonra ihtar yapılır. Kat malikleri kurulu, zor durumdaki bir malik için ödeme planına karar verebilir; bu kararın da karar defterine yazılması gerekir. Taşınma günlerinde asansörün ve merdiven duvarlarının korunması için eşya taşıma saatlerinin önceden bildirilmesi istenebilir; bu kural da genel kurul kararıyla bütün sakinlere duyurulur.

Hatay'daki binanız için teklif almak

Ofisimiz Kayseri'de; Hatay'ın ilçelerindeki binalar için de teklif veriyoruz. Teklif hazırlamak için binanın ilçesini, yeni mi teslim edildiğini yoksa onarılmış mı olduğunu, blok ve daire sayısını, asansör, hidrofor ve jeneratör durumunu bilmemiz yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca yazdık.