Osmaniye bina yönetimi

Osmaniye'de bina yönetiminde yılın iş listesi

Osmaniye'de bir apartmanı ya da siteyi yönetirken işler mevsime göre sıralanır. Yıl başında bu listeyi işletme projesine bağlamak, hem bütçeyi hem de kat maliklerinin beklentisini baştan netleştirir:

Yaz uzun ve sıcaktır; su deposu, klima ve haşere giderleri bütçede ayrı kalem olarak yazılmalıdır. Dağlık ilçelerde ise kış daha serttir ve baca ile tesisat bakımı listenin başına geçer.

Bu takvime bağlı işlerin tarihi, tutarı ve yapan firma tek bir bakım defterinde tutulursa yönetici değiştiğinde de iş sürekliliği korunur.

Hasarlı ve riskli binalarda kat malikleri kurulu kararları

Osmaniye, 2023 depremlerinden etkilenen iller arasındadır ve deprem tehlikesi yüksektir. Bu yüzden pek çok binada yönetimin önündeki en ağır konu, binanın onarılması, güçlendirilmesi ya da yeniden yapılmasıdır. Bu üç yolun karar usulü birbirinden farklıdır:

• Onarım: Ortak yerlerdeki zorunlu bakım ve onarım masrafına her kat maliki, yönetim planında başka bir hüküm yoksa arsa payı oranında katılır.
• Güçlendirme: Bir mühendislik projesine dayanır; projenin, maliyetin ve iş süresinin kat maliklerine yazılı sunulması ve kararın genel kurulda alınması gerekir.
• Yeniden yapım: Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse 6306 sayılı Kanun uygulanır; kararlar arsa payı oranında üçte iki çoğunlukla alınır.

Yöneticinin işi teknik görüş vermek değildir. Raporları ve teklifleri toplamak, kat maliklerine eksiksiz ulaştırmak, toplantıyı usulüne uygun çağırmak ve kararı karar defterine yazmak yöneticinin görevidir.

Riskli yapı tespiti nasıl başlar?

Riskli yapı tespiti için kat maliklerinden biri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş bir kuruma başvurabilir; bunun için genel kurul kararı şart değildir. Tespit sonucu tapu kaydına işlenir ve kat maliklerine bildirilir. Yönetim bu aşamada şunları hazırlamalıdır:

1. Bütün kat maliklerinin güncel adres ve telefon listesi.
2. Binanın onaylı projeleri ve varsa önceki hasar tespit belgeleri.
3. Kiracılı dairelerin listesi; tahliye gündeme gelirse kiracılara zamanında haber verilmesi için.

Sıcak yazda su deposu, klima ve haşere

Sıcakta depoda bekleyen su çabuk bozulur; depo kapağının sızdırmaz olması, havalandırma ağzının tel ile kapatılması ve temizliğin yazdan önce yapılması gerekir. Klima dış ünitelerinin cepheye nereye takılacağı kat malikleri kurulunda karara bağlanmalı, yoğuşma suyu alt kattaki balkona ya da kaldırıma akıtılmamalıdır. Bodrum, çöp odası ve rögarlarda haşere ilaçlaması ortak giderdir ve yılda en az iki kez planlanmalıdır.

Kiracılı binalarda aidat ve iletişim

Üniversite öğrencileri, sanayide çalışanlar ve tayinle gelen kamu görevlileri kiralık daire talebini sürekli kılar. Kiracı değiştiğinde aidat borcu kapatılmalı, ortak sayaç okumaları kayda geçirilmeli ve yeni kiracıya bina kuralları yazılı verilmelidir. Aidat borcundan kiracı ile kat maliki birlikte sorumludur; ödeme gelmezse yazılı ihtardan sonra kesinleşmiş işletme projesine dayanarak icra takibi başlatılabilir.

Kombiyle ısınan binalarda ortak alan ve baca

Bireysel kombiyle ısınan binalarda ısınma gideri dairelere aittir; yönetimin işi ortak alanla sınırlı kalır. Kış yağışlı geçer ve merdiven boşluğu, sokak kapısı ve ortak alan pencereleri ısı kaybının başlıca kaynağıdır; fitil, kapı kapatıcı ve kırık camların onarımı ortak giderdir. Cepheden çıkan kombi bacalarının üst kattaki pencerelere yönelmemesi, ortak doğalgaz kolon tesisatının ise gaz dağıtım şirketinin kurallarına göre kontrol ettirilmesi gerekir.

Yönetici seçimi ve yönetim planı

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü binada yönetici seçmek zorunludur; görev süresi yönetim planında başka bir süre yazmıyorsa bir yıldır. Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da şirket de olabilir. Yönetim planı ise gider paylaşımından kullanım kurallarına kadar binanın anayasasıdır; değiştirilmesi kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir. Yeniden yapılan binalarda planın bir örneği teslimde mutlaka istenmelidir.

Osmaniye'de bina yönetimi teklifi

Ofisimiz Kayseri'de; Osmaniye'nin bütün ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın ilçesi, daire ve dükkân sayısı, yapım yılı ve deprem sonrası durumu, asansör, hidrofor ve çalışan bilgisini iletmeniz yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.