Zonguldak bina yönetimi

Zonguldak bina yönetiminde öne çıkan işler

İldeki binaların önemli bir kısmı eski yönetmeliklere göre yapılmış, bakımı yıllarca ertelenmiş apartmanlardır; Ereğli ve Çaycuma gibi ilçelerde ise yeni siteler artmaktadır. Bu iki grubun ihtiyacı farklıdır, ama her binada şu dört başlık her yıl masaya gelir:

• Bina yaşı ve deprem: Eski apartmanlarda güçlendirme mi, dönüşüm mü sorusu genel kurulun en uzun tartışmasıdır.
• Hava koşulları: Yağış yıl boyu sürer, kıyıda fırtına sık görülür; çatı ve cephe hasarı ile su sızıntısı en sık onarım kalemidir.
• Kayıt düzeni: Yöneticiliği yıllarca aynı komşunun yürüttüğü binalarda karar defteri ve hesap dökümü çoğu zaman eksiktir.
• Zorunlu kontroller: Asansör muayenesi, yangın tüpü dolumu ve sigorta yenilemesi farklı aylara düşer ve kolayca unutulur.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreci

Binasının depreme dayanıklılığından şüphe eden kat malikleri için yol 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da tarif edilir. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlara yaptırılır; başvuruyu tek bir kat maliki de yapabilir. Sonuç tapu kaydına işlenir ve bina için yıkım ve yeniden yapım süreci başlar.

Tespitten önce binanın onaylı projesinin belediye arşivinden çıkarılması işi hızlandırır. Bina riskli çıkarsa tebligatlar kat maliklerinin tapudaki adreslerine gider; bu yüzden adreslerin güncel olması önemlidir.

Bu süreçte yönetimin karar verme yetkisi yoktur; ama işin düzgün yürümesi büyük ölçüde yönetime bağlıdır. Yönetimin yapacakları:

1. Kat maliklerinin güncel listesini ve iletişim bilgilerini tapu kaydıyla karşılaştırıp hazır tutmak.
2. Tespit raporunu, tebligatları ve toplantı tutanaklarını tek dosyada saklamak.
3. Kiracılara ve il dışında yaşayan maliklere gelişmeleri yazılı olarak duyurmak.
4. Süreç belirsizken yalnız can güvenliği için gereken onarımları yaptırıp büyük harcamaları genel kurula bırakmak.

Fırtına ve yağış hasarında bina sigortası

Zorunlu deprem sigortası (DASK) yalnız deprem ve depremin yol açtığı yangın, patlama gibi hasarları karşılar. Kıyı ilçelerinde daha sık karşılaşılan riskler ise fırtınada uçan çatı kaplaması, devrilen baca, sel ya da kanalizasyon taşkınıyla bodruma giren sudur. Bunlar için ortak alanları kapsayan bir bina sigortası ya da konut paket poliçesi gerekir.

Poliçe alınırken fırtına, sel ve su baskını, dahili su ve cam kırılması teminatlarının bulunup bulunmadığı tek tek okunmalıdır. Hasar olduğunda yönetim, durumu aynı gün fotoğraflayıp sigorta şirketine bildirmeli, ekspertiz gelmeden kalıcı onarıma başlatmamalı ve yalnız hasarın büyümesini önleyecek geçici önlemi aldırmalıdır.

Yönetici değişiminde hesap ve belge devri

Yıllarca gönüllü yönetilen binalarda yeni yönetici göreve geldiğinde ilk sorun, elinde hiçbir kayıt olmamasıdır. Devirde eski yöneticiden şunlar bir tutanakla teslim alınmalıdır:

• Karar defteri ve işletme defteri.
• Banka hesabının dökümü ve kasadaki nakit.
• Daire bazında aidat borç listesi.
• Asansör, kazan, hidrofor ve sigorta sözleşmeleri ile son faturalar.
• Ortak alan anahtarları ve abonelik bilgileri.

Banka hesabında imza yetkisi de devredilmelidir. Yeni yöneticinin seçildiği kurul kararının bir örneğiyle bankaya başvurulur, eski yöneticinin yetkisi kaldırılır ve hesabın binanın adına açılmış olduğu kontrol edilir. Para eski yöneticinin şahsi hesabında tutulduysa kalan tutar yeni açılan bina hesabına aktarılmalı ve aktarım tutanağa yazılmalıdır. Ortak elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri de aynı dönemde yönetimin bilgileriyle güncellenir.

Belgesi olmayan bir alacak ya da harcama sonradan kolay kanıtlanamaz. Tutanağa eksikleri de yazmak, yeni yöneticiyi geçmiş dönemin sorumluluğundan ayırır.

Asansör ve yangın donanımı için yıllık takvim

Asansörlü binalarda aylık bakım ve yılda bir yapılan periyodik kontrol zorunludur. Kontrol sonunda verilen etiket ve eksik listesi kat maliklerine duyurulmalı, eksikler bir sonraki kontrole bırakılmamalıdır. Yangın tüplerinin dolum tarihi, yangın dolabı hortumları, acil aydınlatma ve kaçış yollarının açık tutulması aynı takvime yazılır. Takvime sigorta poliçelerinin ve bakım sözleşmelerinin yenileme tarihleri de eklenirse yıl içinde hiçbir zorunlu iş sürpriz olmaz.

Zonguldak'ta yönetim teklifi için gereken bilgiler

Ofisimiz Kayseri'de; Zonguldak Merkez'den Ereğli'ye, Devrek'ten Alaplı'ya ilin bütün ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın bulunduğu ilçe ve mahalle, blok ve bağımsız bölüm sayısı, dükkân olup olmadığı, ısınma şekli, asansör ve çalışan personel ile bugünkü yönetim düzeni teklif için yeterlidir. Bu bilgilere göre hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçelerin öne çıkan yönetim konularını aşağıdaki sayfalarda ayrıca anlattık.