Bartın apartman ve site yönetimi

Bartın'da bina yönetiminin yıllık iş takvimi

Yağış yılın büyük bölümüne yayıldığı için Bartın'da bakım işlerini tek bir mevsime bırakmak mümkün değildir. İşleri aylara dağıtan bir takvim, hem bütçeyi dengeler hem de bir arızanın büyümesini önler:

Asansör bakımı, yangın tüplerinin dolumu, sigorta yenilemeleri ve aidat dökümleri gibi tarihe bağlı işler de aynı takvime yazılırsa hiçbir iş yöneticinin hafızasına kalmaz.

Yedek akçe ve büyük onarım kararı

Nemli iklimde çatı kaplaması, cephe boyası ve dış yalıtım kurak bölgelere göre daha çabuk yıpranır. Bu işlerin bedeli tek seferde toplanmaya çalışıldığında kat malikleri arasında itiraz çıkar. Bu yüzden:

• İşletme projesinde her ay toplanan aidatın bir kısmı yedek akçe olarak ayrılmalı ve ayrı bir hesapta tutulmalıdır.
• Çatı ve cephenin durumu birkaç yılda bir yetkin bir ustaya ya da mühendise rapor ettirilmeli; hangi işin kaç yıl içinde gerekeceği yazıya dökülmelidir.
• Büyük iş için en az üç ayrı yazılı fiyat alınmalı, fiyatlar aynı iş tanımı üzerinden karşılaştırılmalıdır.
• Kararı genel kurul verir; işin türüne göre gereken çoğunluk değişebileceği için gündem maddesi açık yazılmalıdır.

Dış cephe yalıtımı (mantolama) gibi enerji tasarrufu sağlayan işlerde karar çoğunluğu, ortak yerlerdeki olağan değişikliklerden farklı düzenlenmiştir. Toplantıdan önce yönetim planı ve mevzuat kontrol edilirse alınan karar sonradan tartışma konusu olmaz.

Bartın'da kentsel dönüşüm ve riskli yapı tespiti

Bartın'da da eski yönetmeliklere göre yapılmış, kat eklenmiş ya da bodrumu sürekli nem alan apartmanlar vardır. Bu binalarda yönetimin rolü, kat maliklerine süreci doğru anlatmak ve kararın usulüne uygun alınmasını sağlamaktır. 6306 sayılı Kanun kapsamında süreç şöyle ilerler:

1. Kat maliklerinden biri ya da birkaçı, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu yapar.
2. Tespit raporu tapu müdürlüğüne bildirilir ve kat maliklerine tebliğ edilir; rapora belirli süre içinde itiraz edilebilir.
3. Bina riskli yapı olarak kesinleşirse yıkım ve yeniden yapım için kat malikleri toplanır ve kanunda öngörülen çoğunlukla karar alınır.

Tespit yapılmadan önce de DASK poliçelerinin her bağımsız bölüm için güncel olduğunu kontrol etmek, kolon ve kirişlerdeki çatlak ve paslanmaları fotoğraflayıp kayda geçirmek yönetimin yapabileceği somut işlerdir.

Kiracı ile ev sahibi arasında gider ayrımı

Bartın'da üniversite çevresindeki apartmanlarda ve kıyıdaki yazlıklarda daire sahibi ile dairede oturan kişi çoğu zaman farklıdır. Aidat dökümünde iki tür gideri ayırmak tartışmaları azaltır:

• İşletme giderleri: Ortak elektrik, su, temizlik, asansör bakımı, ısınma gibi kullanıma bağlı giderler. Kira sözleşmesinde aksi yazmıyorsa genellikle kiracı öder.
• Demirbaş ve yenileme giderleri: Çatı yenileme, asansör motoru değişimi, cephe yalıtımı gibi binanın değerini artıran işler. Bunlar kat malikine aittir.

Yönetime karşı ise kiracı ile kat maliki ortak giderden birlikte sorumludur. Döküm bu iki sütunla hazırlanırsa kiracı ve ev sahibi kendi aralarındaki hesabı kolayca yapar.

Yönetim planının kontrolü

Gider paylaşımı, yönetici seçimi, ortak alan kullanımı ve evcil hayvan gibi konularda ilk bakılacak belge yönetim planıdır. Eski binalarda plan çoğu zaman müteahhidin hazırladığı örnek bir metindir ve bugünkü ihtiyacı karşılamaz. Planın örneği tapu müdürlüğünden alınabilir; değişiklik ise kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir.

Planı gözden geçirirken özellikle şu maddelere bakılmalıdır: giderlerin arsa payına mı, eşit olarak mı bölündüğü; yöneticinin görev süresi ve yetkileri; dükkânların ortak giderlere katılım şekli; genel kurulun hangi ayda yapılacağı. Bu maddelerden biri bugünkü uygulamayla çelişiyorsa, değişikliğin bir sonraki genel kurulun gündemine alınması yeterlidir.

Bartın için teklif isterken iletilecek bilgiler

Ofisimiz Kayseri'de; Bartın'ın dört ilçesindeki binalar için de teklif veriyoruz. Binanın ilçesini, bağımsız bölüm sayısını, ısınma sistemini, asansör ve hidrofor gibi donanımı, dairelerin yıl boyu mu sezonluk mu kullanıldığını ve bugünkü yönetim düzenini iletin. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçenin öne çıkan konusunu ayrıca anlattık.