Van bina yönetimi

Van'da apartman ve site yönetiminde yıllık iş listesi

Van'daki bir binada yöneticinin yıl boyunca takip etmesi gereken işler büyük ölçüde aynıdır. Bunları ay ay bir çizelgeye yazmak, işlerin son güne kalmasını önler:

Deprem riski: riskli yapı tespiti ve sigorta

Van birinci derece deprem riski taşıyan illerdendir ve 2011 depremlerinden sonra yapı stokunun önemli bir kısmı yenilenmiştir. Buna rağmen il merkezinde ve ilçelerde o dönemden önce yapılmış, hasar onarımı görmüş ya da hiç incelenmemiş binalar bulunur.

Binanın durumundan şüphe eden kat malikleri için yol 6306 sayılı Kanun'dur. Riskli yapı tespitini Bakanlıktan lisans almış kuruluşlar yapar ve başvuruyu tek bir kat maliki de yapabilir. Tespitin sonucu tapu kaydına işlenir ve kat maliklerine bildirilir; sonrasında yıkım ve yeniden yapım kararı kanundaki usule göre alınır. Yönetimin buradaki işi kat maliklerini bilgilendirmek, toplantıyı düzenlemek ve kararları deftere işlemektir.

Sigorta tarafında iki ayrı poliçe vardır. Her bağımsız bölüm için zorunlu deprem sigortası (DASK) o bölümün malikinin sorumluluğundadır; yönetim, poliçesi biten daireleri listeleyip maliklere hatırlatabilir. Asansör, kazan, çatı ve ortak alanları kapsayan bina sigortası ise kat malikleri kurulunun kararıyla yaptırılır.

Isınma gideri ve kalorifer düzeni

Van'da ısınma sezonu uzundur; merkezi sistemle ısınan binada yıllık bütçenin en büyük kalemi yakıttır. İşletme projesinde yakıt tahmini, bir önceki kışın aylık tüketimine göre yapılmalı ve kış ortasında fark çıkarsa nasıl kapatılacağı baştan yazılmalıdır.

Isı pay ölçer takılı binalarda giderin ne kadarının ortak kullanım payı, ne kadarının okumaya göre dağıtılacağı ve okuma tarihleri işletme projesinde gösterilir. Ölçer yoksa gider yönetim planındaki esasa göre bölünür. Kombili binalarda ise ortak alan ısı kaybı, merdiven pencereleri ve giriş kapısının yalıtımı ortak gider olarak ele alınır.

Tayin, okul dönemi ve kiracı değişimi

Van'da kamu görevlileri ve üniversite öğrencileri kiralık konut talebinin önemli kısmını oluşturur. Bu yüzden eylül ve haziran aylarında çok sayıda daire el değiştirir. Her değişimde çıkan kiracının aidatı ve ortak sayaç payı daire hesabına işlenmeli, kapatılmayan borç kat malikine yazılı bildirilmelidir. Aidat borcunda kiracı ile kat maliki birlikte sorumludur; daire bazında tutulan hesap, bu sorumluluğu belgelemenin tek yoludur.

Kat malikleri kurulu, karar defteri ve yönetici

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici seçilmesi zorunludur; görev süresi yönetim planında başka bir süre yazmıyorsa bir yıldır. Seçim, yöneticinin yetkileri ve varsa ücreti kat malikleri kurulunda karara bağlanır ve noter onaylı karar defterine yazılır. Mesajlaşma gruplarında yapılan oylamalar bu kararın yerine geçmez.

Kurul yılda en az bir kez toplanır; çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine yapılır. Yönetici yıllık işletme projesini hazırlayıp maliklere tebliğ eder; tebliğden sonraki yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir. Aidatın zamanında ödenmemesi hâlinde geciken her ay için yüzde beş gecikme tazminatı işler ve kesinleşmiş projeye dayanarak icra takibi yapılabilir. Bu dört adım (seçim, çağrı, proje, takip) düzenli işlerse binadaki tartışmaların çoğu yazılı kayıtla çözülür.

Van ilçelerinde öne çıkan yönetim konuları

• İpekyolu: Asansör muayenesi, yangın donanımı, görevli ve kamera düzeni.
• Edremit: Çok bloklu sitelerde temsilciler kurulu, bahçe ve sulama giderleri.
• Erciş: Mantolama ve çatı yenileme kararı, ısı pay ölçer.
• Gürpınar: Yeni teslim binada müteahhitten belge alma ve ilk genel kurul.
• Çaldıran: Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm kararı.
• Başkale, Özalp, Saray, Muradiye, Bahçesaray, Çatak, Gevaş: Az daireli binalarda genel kurul usulü, işletme projesi, aidat takibi ve kış hazırlığı.

Van'da bina yönetimi teklifi almak

Ofisimiz Kayseri'de; Van'ın ilçelerindeki binalar için de teklif veriyoruz. Teklif hazırlamamız için binanın ilçesi, blok ve daire sayısı, dükkân olup olmadığı, ısınma şekli, asansör ve hidrofor gibi donanımı ve bugünkü yönetim düzeni yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan konuyu ayrıca anlattık.