Kars bina yönetimi

Kars'ta bina yönetiminde öne çıkan konular

Kars'ta bir apartmanı ya da siteyi yönetirken yılın büyük bölümü kışa göre planlanır. Yönetimin her yıl karşısına çıkan başlıklar şunlardır:

• Isınma gideri: Isınma sezonu uzundur; yakıt, kazan bakımı ve giderin dairelere dağıtımı bütçenin en büyük kısmını oluşturur.
• Kar ve buz: Çatıda biriken kar, saçaktan sarkan buz ve donan giriş basamakları hem bakım hem sorumluluk konusudur.
• Eski binalar: Merkezdeki eski betonarme apartmanlarda riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm kararı gündeme gelir.
• Kiracı değişimi: Üniversite öğrencileri ve tayinle gelen kamu çalışanları daireleri sık el değiştirir; aidat kaydı daire bazında tutulmalıdır.

Kazan, kombi ve ısınma giderinin paylaşımı

Merkezi sistemli binada yakıt gideri yönetim planındaki esasa göre bölünür. Isı pay ölçer takılı binalarda giderin bir kısmı bütün dairelere ortak pay olarak, kalanı ölçer okumasına göre yazılır; bu oran işletme projesinde açıkça gösterilmelidir. Ölçer yoksa paylaşım çoğunlukla arsa payına göre yapılır ve az kullanan daireler itiraz eder; ölçer taktırma kararı genel kurulda konuşulabilir.

Yakıt bedeli kışın birkaç ayına yığılırsa kasada para kalmaz. Bunun önüne geçmek için yıllık yakıt tahmini önceki sezonun faturalarından çıkarılır ve on iki aya bölünerek aidata eklenir. Katı yakıtlı kazanı olan binalarda yakıtın ne zaman ve hangi fiyattan alınacağı da karar defterine yazılmalıdır.

Kazan bakımı, baca temizliği, pompa ve genleşme tankı kontrolü ilk soğuklardan önce bitirilmelidir; sezon ortasında çıkan arızada servis bulmak zorlaşır ve tesisat donma riskiyle karşılaşır. Bakımı yapan firmanın adı, tarih ve yapılan işler bakım dosyasına yazılır.

Kombiyle ısınan binalarda ortak gider daha azdır, ama merdiven boşluğu, bodrum ve ortak sayaç dolapları soğukta kalır. Bu alanlardaki kırık cam, açık kapı ve yalıtımsız boru ortak giderden onarılır.

Çatı, saçak ve tesisatta kış hasarı

Kışlar uzun ve sert; çatı ve oluk bakımı yaz sonunda bitirilmelidir. Kış boyunca yönetimin izlemesi gereken işler şunlardır:

1. Saçaktan sarkan buz kütlelerinin yaya yoluna düşmeden kırdırılması.
2. Çatıdaki kar birikiminin yetkili bir kişiye kontrol ettirilmesi ve gerekirse güvenli biçimde indirilmesi.
3. Giriş basamakları ile rampanın küreme ve tuzlama düzeninin yazılı olması.
4. Bodrum, su deposu ve hidrofor odasının donmaya karşı kapalı ve ısıtılmış tutulması.

Düşen buzun bir yayaya ya da araca zarar vermesi hâlinde ortak alanın bakımı tartışılır. Bina sigortası yaptırılırken üçüncü kişilere karşı sorumluluk teminatının olup olmadığı sorulmalıdır.

Kars'ta riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Kars deprem riski taşıyan bir ildir. Eski yönetmeliklere göre yapılmış betonarme binalarda kat malikleri çoğunlukla önce binanın durumunu öğrenmek ister. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti için kat maliklerinden biri lisanslı bir kuruluşa başvurabilir; bunun için genel kurul kararı şart değildir. Tespit sonucu tapuya işlenir ve sonraki süreç bu kanuna göre yürür.

Yönetimin bu süreçteki işi, binanın projelerini ve yapı belgelerini bir dosyada toplamak, kat maliklerine süreci yazılı olarak anlatmak ve gerekli toplantıları usulüne uygun çağırmaktır. Her bağımsız bölüm için zorunlu deprem sigortası (DASK) kat malikinin görevidir; yönetim yenileme tarihlerini hatırlatabilir.

Kiracılı binalarda aidat ve daire kayıtları

Kafkas Üniversitesi çevresinde ve kamu çalışanlarının yoğun oturduğu binalarda kiracı değişimi yaz aylarında toplanır. Yönetimin her daire için ayrı bir hesap kartı tutması, taşınma gününde aidat ve ısınma payını bu karta işlemesi gerekir. Kiracının ödemediği ortak giderden kat maliki de sorumludur; borcun malike yazılı bildirilmesi sonradan çıkacak itirazı önler.

Yeni gelen kiracıya aidat tutarı, ödeme günü, banka hesabı ve kazanın çalışma saatleri yazılı olarak verilmelidir.

Tayinle gelen kiracılar çoğunlukla birkaç yıl kalır ve ayrılırken depozito ile son ayların aidatı ev sahibiyle kiracı arasında tartışılır. Yönetimin daire kartındaki dökümü bu tartışmada iki tarafın da başvurduğu kayıttır; döküm istendiğinde birkaç gün içinde verilebilecek şekilde güncel tutulmalıdır. Kat malikinin başka şehirde yaşadığı dairelerde güncel telefon ve adres bilgisinin yılda bir kez doğrulanması da bildirimlerin boşa gitmemesini sağlar.

Kars'ta bina yönetimi teklifi nasıl alınır?

Ofisimiz Kayseri'de; Kars'ın bütün ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın ilçesini, daire ve dükkân sayısını, ısınma sistemini, asansör ve görevli olup olmadığını ve bugün yönetimin kimde olduğunu iletmeniz yeterli. Kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.