Ardahan apartman yönetimi

Ardahan'da bina yönetiminde öncelikli işler

İl genelinde konut stoku çoğunlukla az katlı apartmanlardan, kamu lojmanlarından ve müstakil evlerden oluşur; çok bloklu site sayısı sınırlıdır. Bu tablo yönetimin işini de belirler. Küçük bir binada asansör, havuz ya da güvenlik görevlisi gibi kalemler yoktur; buna karşılık birkaç temel iş aksarsa bütün bütçe sarsılır:

• Kayıt: Noter onaylı karar defteri, işletme defteri ve her yıl yenilenen işletme projesi.
• Isınma ve çatı: Kışlar uzun ve karlıdır; kazan, baca ve çatı işleri eylül bitmeden tamamlanmalıdır.
• Deprem güvencesi: Her dairenin DASK poliçesinin yürürlükte olması ve eski binalarda taşıyıcı sistemin durumu.
• Kiracı hareketi: Tayinle gelip giden memurlar ve üniversite öğrencileri nedeniyle dairelerin sık el değiştirmesi.

Yönetici seçimi ve kat malikleri kurulu

634 sayılı Kanun, bağımsız bölüm sayısı sekiz ya da daha fazla olan binada yönetici seçimini zorunlu tutar. Sekizin altındaki binada ise tek bir malikin talebi yöneticiyi zorunlu hâle getirir. Görevi binada oturan bir malik üstlenebilir; görev dışarıdan bir kişiye ya da yönetim şirketine de verilebilir. Seçim kararında yöneticinin adı, görev süresi, ücreti ve hangi işleri yapacağı açıkça yazılmalıdır; yönetim planında süre belirtilmemişse görev bir yıl sürer.

Kurulun her yıl olağan bir toplantı yapması gerekir. Çağrının bütün maliklere belgelenebilir şekilde ulaştırılması, gündemin çağrıda yazılması ve toplantı sonunda kararların aynı gün deftere geçirilip imzalanması gerekir. Bu adımlardan biri atlanırsa alınan karar sonradan itiraza açık kalır.

İşletme projesi ve aidat tahsilatı

İşletme projesi binanın bir yıllık gider tahminidir ve her malikin aylık payını gösterir. Ardahan'da projeye mutlaka yazılması gereken kalemler şunlardır: yakıt ya da ortak doğalgaz, kazan ve baca bakımı, kar küreme ve tuz, çatı ve oluk onarımı, ortak elektrik ve su, temizlik ve yedek akçe.

Proje kat maliklerine tebliğ edildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşen projeye dayanan aidat alacağı için icra takibi başlatılabilir; geciken her ay için yüzde beş gecikme tazminatı işler. Proje hiç hazırlanmamış ya da tebliğ edilmemişse yönetim alacağını kanıtlamakta zorlanır.

Ardahan'da deprem sigortası ve riskli yapı tespiti

Ardahan deprem riski taşıyan bir bölgededir. Binanızın bulunduğu yerin tehlike düzeyini AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası üzerinden adresle sorgulayabilirsiniz. Yönetim açısından yapılacak işler şunlardır:

1. Her bağımsız bölümün DASK poliçesinin bitiş tarihini listeye almak ve yenileme dönemi yaklaşınca malike hatırlatmak.
2. Dairelerde kolon, kiriş ya da perde duvara dokunan tadilatı engellemek; böyle bir iş fark edilirse kayda geçirip kurula taşımak.
3. Yapım tarihi eski, betonu ya da donatısı hakkında şüphe bulunan binada 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı bir kuruma riskli yapı tespiti yaptırılmasını gündeme almak.

Riskli yapı tespiti için kat maliklerinden birinin başvurması yeterlidir. Bina riskli bulunursa yeniden yapım ya da güçlendirme kararı, arsa payı bakımından üçte iki çoğunlukla alınır. Yönetimin görevi, sürecin her adımını kat maliklerine yazılı bildirmek ve toplantıları usulüne uygun düzenlemektir.

Kiracı değişiminde daire kartı

Ardahan'da kiralık dairelerin önemli bir kısmında tayinle gelen öğretmen, sağlık çalışanı ve diğer kamu görevlileri ile üniversite öğrencileri oturur. Bu dairelerde kiracı birkaç yılda bir değişir ve her değişimde aidat borcunun kime ait olduğu sorusu doğar. Her bağımsız bölüm için tutulan daire kartında malikin adı ve tebligat adresi, kiracının adı ve giriş tarihi, aylık aidat ve ödeme hareketleri bulunmalıdır. Kiracı ayrılırken kart o günün tarihiyle kapatılır, varsa borç malike yazıyla bildirilir. Aidattan kiracı ve malik birlikte sorumlu olduğu için bu kayıt, borcun tahsilinde yönetimin elindeki en önemli belgedir.

Kazan, baca ve çatı için bakım bütçesi

Kış erken başlar; bakım işleri yaz sonunda planlanmalıdır. Merkezi ısıtmalı binada brülör ayarı, kazan temizliği ve baca kontrolü; sobalı ya da kombili binada ortak bacaların temizliği yönetimin takvimine yazılır. Çatıda kırık kiremit, gevşemiş saç ve tıkalı oluk, kar yükü gelmeden onarılmalıdır. Bu işlerin her biri için tarih, yapılan iş ve fatura aynı dosyada saklanırsa bir sonraki yılın bütçesi gerçek rakamla hazırlanır.

Ardahan için yönetim teklifi

Ofisimiz Kayseri'de; Ardahan'ın bütün ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın ilçesini, daire sayısını, ısınma şeklini, yönetim planının ve karar defterinin elinizde olup olmadığını ve bugün yöneticiliği kimin yaptığını iletin. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.