Muş apartman ve bina yönetimi

Muş'ta bina yönetiminin yıllık iş takvimi

Muş'ta kış uzun sürdüğü için binada yapılacak dış işler kısa bir döneme sıkışır. Yılı dört döneme bölüp her dönemin işini önceden yazmak, kış ortasında acil harcama kararı alma ihtiyacını azaltır:

Asansör bakımı, yangın tüplerinin kontrolü ve sigorta yenilemeleri gibi tarihe bağlı işler de aynı takvime yazılır.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm kararı

Muş deprem tehlikesi yüksek illerdendir; eski betonarme binalarda kat malikleri sık sık "binamız sağlam mı" sorusunu sorar. Bu sorunun resmî cevabı 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespitidir. Süreç şöyle işler:

1. Kat maliklerinden biri ya da birkaçı, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa tespit için başvurur. Başvuru için bütün maliklerin onayı gerekmez.
2. Kuruluş binadan karot numunesi alır, donatıyı inceler ve raporunu hazırlar.
3. Rapor riskli derse bu durum tapuya işlenir ve kat maliklerine bildirilir.
4. Riskli yapı için yıkım ve yeniden yapım kararı, maliklerin arsa payı bakımından üçte iki çoğunluğuyla alınır.

Yönetimin rolü süreci kayda bağlamaktır: tespit talebini genel kurula taşımak, raporu bütün maliklere iletmek ve dönüşüm ihtimali olan bir binada büyük bakım harcamasının yapılıp yapılmayacağını karara bağlatmak. Rapor beklenirken çatı ya da cephe için yüklü harcama yapmak, kısa süre sonra yıkılacak bir binaya para gömmek anlamına gelebilir.

Yakıt giderinin işletme projesine yazılması

Merkezi sistemle ısınan binalarda yıllık bütçenin en büyük kalemi yakıttır. Muş'ta ısınma sezonu uzun olduğu için yakıt tahmini düşük tutulduğunda açık ancak şubat ya da mart ayında ortaya çıkar. Doğru tahmin için son iki kışın yakıt faturaları ay ay çıkarılmalı, fiyat artışı için pay bırakılmalı ve yakıt kalemi işletme projesinde diğer giderlerden ayrı satırda gösterilmelidir.

İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir; yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir ve aidat alacağı için dayanak olur. Doğalgaza bağlı merkezi sistemlerde aylık tüketimin önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırılması, kaçak ya da ayar sorununu erken fark ettirir.

Kiracı ve kat maliki ilişkisi

İl merkezindeki üniversite ve kamu kurumları nedeniyle kiracıların oturduğu daire sayısı yüksektir; bazı binalarda malikin kendisi başka ilde yaşar. Bu binalarda yönetimin elindeki en işe yarar belge, her dairenin malik ve kiracı bilgisini, iletişim adresini ve borç durumunu gösteren daire listesidir. Liste her kiracı değişiminde güncellenirse tebligat, genel kurul çağrısı ve aidat hatırlatması doğru kişiye ulaşır.

Kiracı taşınırken o güne kadarki aidat payının hesaplanması, ortak sayaç okumasının kayda geçirilmesi ve yeni gelene bina kurallarının yazılı verilmesi, sonradan çıkan borç tartışmalarını önler. Kiracı borcunu kapatmadan ayrılırsa alacak kat malikinden istenebilir; ikisi ortak giderden birlikte sorumludur.

Yönetici değişiminde devir teslim

Apartmanlarda yönetim çoğu zaman bir maliktir ve görev birkaç yılda bir el değiştirir. Devir sırasında şunların tutanakla teslim edilmesi gerekir: noter onaylı karar defteri, işletme defteri, faturalar, banka hesabı bilgisi ve imza yetkisi, asansör ve kazan bakım sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, abonelik belgeleri ve anahtarlar. Teslim edilmeyen her belge, yeni yöneticinin bir sonraki genel kurulda hesap verememesi demektir.

Asansör, yangın donanımı ve sigorta takibi

Asansörlü binalarda aylık bakım yetkili firmaya yaptırılır ve yılda bir periyodik kontrol yapılır. Kontrolde verilen etiketin rengi ve kusur listesi kat maliklerine duyurulmalı, eksikler süresi içinde giderilmelidir. Yangın söndürme tüplerinin yıllık kontrolü, kaçış merdiveninin boş tutulması ve kazan dairesinde eşya bulunmaması da aynı listeye girer. Zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölümün sahibinin sorumluluğundadır; ortak alanları kapsayan bina sigortası ise kurul kararıyla yaptırılır. Yönetim, poliçelerin yenileme tarihlerini takvime yazıp maliklere zamanında hatırlatır.

Muş'ta bina yönetimi teklifi almak

Ofisimiz Kayseri'de; Muş'un merkezi ve ilçelerindeki binalar için teklif veriyoruz. Binanın ilçesi, daire ve dükkân sayısı, ısınma şekli, asansör ve çalışan durumu ile bugün kimin yönettiğini anlatmanız yeterli. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca ele aldık.