Batman bina yönetimi

Batman'da bina yönetiminin ana gündemi

Batman'daki konut stoku üç gruptan oluşur: şehir merkezinde kat kat büyümüş eski apartmanlar, kurumların ve kooperatiflerin yaptırdığı bloklar, son yıllarda yapılan toplu konutlar ve çok katlı siteler. Her grubun yönetim ihtiyacı farklı olsa da il genelinde şu dört başlık her yıl masaya gelir:

• Yaz giderleri: Sıcak dönem uzun; asansör, hidrofor, aydınlatma ve sulama nedeniyle ortak elektrik ve su faturası yazın yükselir.
• Toz ve temizlik: Tozlu havanın sık görüldüğü günlerde merdiven, giriş camları ve ortak alanlar daha sık temizlik ister.
• Bina güvenliği: Projesi belirsiz ya da kat eklenmiş binalarda riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun soruları gündeme gelir.
• Yönetimin kurulması: Birçok blokta yönetici sözlü anlaşmayla belirlenmiştir; karar defteri ve işletme projesi eksiktir.

Batman apartman yönetiminde yönetici ve denetçi seçimi

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü binada kat malikleri kurulu bir yönetici seçmek zorundadır. Seçim genel kurulda yapılır, kararın karar defterine yazılması gerekir. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da yönetim şirketi de olabilir. Seçimle birlikte şu konular da karara bağlanmalıdır:

1. Yöneticinin aylık ücreti ve ücretin hangi kalemden ödeneceği.
2. Binanın banka hesabında imza yetkisinin kimde olacağı.
3. Hangi tutarın üstündeki harcamalar için yeniden kurul kararı aranacağı.
4. Hesapları kimin denetleyeceği; denetçi bir kat maliki ya da dışarıdan biri olabilir.

Bu dört maddenin yazılı olması, yönetici değiştiğinde yeni gelenin işi nereden devralacağını da belirler.

Batman'da işletme projesi: elektrik, su ve temizlik

Batman'da merkezi ısıtma olmayan binalarda yıllık bütçenin ağırlığı ısınmadan çok elektrik, su ve temizliğe kayar. İşletme projesi hazırlanırken şu sıra izlenmelidir:

• Son on iki ayın ortak elektrik ve su faturaları ay ay çıkarılır; yaz aylarındaki artış ayrı gösterilir.
• Asansör bakım ücreti, temizlik personeli ya da temizlik firması bedeli, küçük onarım payı eklenir.
• Toplam tutara bir yedek akçe payı konur.
• Her bağımsız bölümün payı, yönetim planındaki esasa göre hesaplanır; plan bir şey söylemiyorsa arsa payı esas alınır.

Aidatı yıl boyunca sabit tutmak yerine yaz aylarını ayrı hesaplamak, bütçenin eylülde açık vermesini önler. Kabul edilen proje her kat malikine tebliğ edilmelidir; tebliğ edilip kesinleşen proje, ödenmeyen aidat için icra takibinin dayanağıdır.

Tozlu günlerde ortak alan bakımı

Toz taşınımı olan günlerden sonra giriş kapısı, merdiven pencereleri ve asansör kabini kısa sürede kirlenir. Temizlik sözleşmesine bu günler için ek temizlik yazılabilir. Çatıdaki güneş paneli, ortak alan klimaları ve havalandırma menfezlerinin filtreleri de toz nedeniyle daha sık temizlenmelidir; temizliğin tarihleri bakım kaydına işlenir.

Temizlik firmasıyla çalışan binalarda sözleşmeye şunların yazılması işi kolaylaştırır:

• Merdiven, sahanlık ve girişin haftada kaç kez temizleneceği.
• Dış cephe camlarının ve giriş saçağının yılda kaç kez yıkanacağı.
• Toz ya da çamur sonrası ek temizliğin hangi bedelle yapılacağı.
• Kullanılan malzemenin kimden karşılanacağı.

Kat maliklerinden gelen temizlik şikâyetleri yazılı toplanırsa sözleşme yenilenirken firmayla somut konuşulabilir.

Asansör muayenesi ve yangın donanımı takvimi

Asansörlü binalarda aylık bakım ve yıllık periyodik muayene ayrı işlerdir; ikisinin de tarihi yönetim takviminde yer alır. Muayene raporundaki eksikler bakım firmasına yazıyla iletilir ve giderildiği belgelenir. Yangın söndürücülerin dolum tarihleri, acil aydınlatmanın çalışması ve kaçış yollarının boş tutulması da aynı takvimde izlenir.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Eski bir binada depreme dayanıklılık konusunda soru varsa ilk adım belgeleri toplamaktır: tapu kayıtları, belediyedeki onaylı proje ve yapı kullanma izni. Riskli yapı tespiti 6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırılır ve bir kat malikinin başvurusu yeterlidir. Bina riskli bulunursa sonraki adımlar için kat maliklerinin arsa payına göre en az üçte iki çoğunluğu aranır. Yönetimin görevi kat maliklerini bilgilendirmek, toplantıları usulüne uygun yapmak ve kararları kayda geçirmektir. Bu süreçte her bağımsız bölümün zorunlu deprem sigortasının (DASK) güncel olup olmadığı da sorulmalıdır.

Batman'da bina yönetimi teklifi için gerekenler

Ofisimiz Kayseri'de; Batman'ın her ilçesindeki binalar için teklif veriyoruz. Teklif hazırlamak için şu bilgiler yeterlidir: binanın ilçe ve mahallesi, blok ve bağımsız bölüm sayısı, asansör, hidrofor ve jeneratör gibi donanım, ısınma şekli, çalışan personel ve bugün yönetimin kimde olduğu. Binanızı anlatın, üstleneceğimiz işleri ve ücreti yazılı teklifte belirtelim. İlçe sayfalarında her ilçenin öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.