Kırklareli bina yönetimi

Kırklareli'de bina yönetiminde sık karşılaşılan işler

İl genelinde konutlar üç gruba ayrılır ve her grubun yönetim ihtiyacı farklıdır:

• İlçe merkezlerindeki apartmanlar: Kırklareli Merkez, Lüleburgaz ve Babaeski'de yıl boyu oturulan, çoğu asansörsüz ya da tek asansörlü binalar. Burada konu aidat, ısınma, çatı ve genel kurul düzenidir.
• Yeni çok bloklu siteler: Özellikle Lüleburgaz'da sanayide çalışanların oturduğu, otoparklı ve görevli çalıştıran siteler. Burada personel, güvenlik ve bütçe denetimi öne çıkar.
• Kıyıdaki yazlık konutlar: İğneada ve Kıyıköy çevresinde yazın dolan, kışın büyük kısmı boş kalan binalar. Burada kış boyunca binanın kontrolü ve aidatın yıla nasıl yayılacağı konuşulur.

Rüzgâr ve fırtına sonrası çatı onarımı

Kışın sert rüzgâr ve fırtına sık görülür; Kırklareli'de ortak gider tartışmalarının önemli bir kısmı çatı ve cepheden çıkar. Uçan kiremit, yerinden oynayan baca şapkası, sökülen oluk ya da cephe kaplaması hem onarım gideri hem de alttaki araç ya da yayalara zarar verme riski demektir.

Yönetimin yapması gerekenler:

1. Kış başlamadan çatıyı, baca başlıklarını ve olukları bir ustaya kontrol ettirmek, gevşek parçaları sabitletmek.
2. Fırtınadan sonra hasarı tarih ve fotoğrafla kayda almak.
3. Bina sigortası varsa hasarı vakit kaybetmeden sigorta şirketine bildirmek; onarımı ekspertiz görmeden başlatmamak.
4. Acil olmayan büyük onarımları fiyat karşılaştırmasıyla genel kurula götürmek.

Ortak alanları kapsayan bir bina sigortası yoksa fırtına hasarı tamamen aidattan karşılanır. Sigorta yaptırılıp yaptırılmayacağı kat malikleri kurulunda konuşulmalı, poliçenin fırtına ve dolu teminatı içerip içermediği okunmalıdır.

Eski binalarda riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

İlin güneydeki ilçeleri Marmara Denizi'ndeki faylara daha yakındır; deprem tehlikesi il içinde aynı değildir. Hangi ilçede olursa olsun eski, bakımsız ya da projesine aykırı değiştirilmiş binalarda yapının durumu kat maliklerinin gündemine girmelidir.

Kentsel dönüşüm 6306 sayılı Kanun'a göre yürür ve süreç riskli yapı tespitiyle başlar. Tespiti kat maliklerinden biri de isteyebilir; lisanslı bir kuruluş binayı inceler ve sonuç tapuya bildirilir. Bina riskli bulunursa yeniden yapım kararı, kat maliklerinin hisseleri oranında üçte iki çoğunlukla alınır. Yönetimin bu süreçteki işi kararları tutanağa bağlamak, kat maliklerine tebligatı düzgün yapmak ve binanın boşaltılmasına kadar ortak giderleri yürütmektir.

Zorunlu deprem sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için ayrı yapılır ve kat malikinin sorumluluğundadır. Yönetim poliçe bitiş tarihlerini bir listede tutup sahiplerine hatırlatabilir; bu, hasar sonrası tartışmaları azaltır.

Sanayi ilçelerinde büyük sitelerin yönetimi

Lüleburgaz ve çevresinde fabrikalara yakın yeni sitelerde daire sayısı fazladır ve daireler sık el değiştirir. Bu sitelerde yönetimin bütçesi büyür: görevli maaşları, güvenlik, peyzaj, asansörler, ortak elektrik. Bütçe büyüdükçe denetim de önem kazanır. Kat malikleri kurulu bir denetçi ya da denetim kurulu seçebilir; yönetici de hesap dökümünü dönem sonunu beklemeden aralıklarla paylaşabilir. Görevli çalıştıran sitede sigorta girişi, bordro ve izin kayıtları yönetimin sorumluluğundadır.

Daireler sık el değiştirdiği için her satışta ve kiracı değişiminde daire kartının güncellenmesi gerekir. Yeni malikin adı, iletişim bilgisi ve taşınma tarihi kayda geçirilmezse aidat bildirimi ve genel kurul çağrısı yanlış kişiye gider; usulsüz çağrı da kararların iptali için gerekçe olabilir.

Kıyıdaki yazlık sitelerde aidat dönemi

Yalnız yazın oturulan sitelerde kat malikleri aidatı da yalnız yazın ödemek ister; oysa bekçi, elektrik, su deposu ve sigorta gibi giderler on iki ay sürer. Aidatın aylara eşit mi bölüneceği yoksa sezon başında toplu mu alınacağı işletme projesinde yazılmalı ve kurulda karara bağlanmalıdır. Kışın binayı kimin, hangi aralıklarla kontrol edeceği de aynı kararda belirtilmelidir.

Genel kurul ve karar defteri

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır. Toplantı tarihi ve gündemi kat maliklerine en az on beş gün önceden imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü mektupla bildirilir. Kat maliklerinin bir kısmı İstanbul'da ya da başka şehirde yaşıyorsa bildirimin adresine ulaştığının belgesi saklanmalıdır; usulsüz çağrıyla alınan kararlar iptal davasına konu olabilir. Alınan kararlar noter onaylı karar defterine yazılır ve katılanlarca imzalanır.

Kırklareli için teklif

Ofisimiz Kayseri'de; Kırklareli'nin her ilçesindeki apartman ve siteler için teklif hazırlıyoruz. Binanın ilçesini, daire ve blok sayısını, ısınma şeklini, asansör ve görevli olup olmadığını, yazlık mı yıl boyu oturulan bir bina mı olduğunu iletin. Binanızı dinledikten sonra hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçenin öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.