Apartman aidatı hesabı: eşit paylaşım ve arsa payı kuralı

Kısa cevap: Yönetim planı başka bir şey söylemiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi iki kural koyar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri maliklere eşit bölünür; geri kalan bütün ortak giderler arsa payı oranında dağıtılır. Bir dairenin aylık aidatı, yıllık işletme projesindeki giderlerin bu iki kurala göre paylaştırılıp on ikiye bölünmesiyle ortaya çıkar.

Hesaba nereden başlanır?

Başlangıç noktası yıllık işletme projesidir. Bu belgede binanın önümüzdeki on iki ayda yapacağı tahmini harcamalar tek tek listelenir: görevli maaşı ve SGK primi, ortak elektrik ve su, ısınma, asansör bakımı, temizlik malzemesi, bina sigortası, yönetim ücreti, küçük tamiratlar ve yedek akçe. Liste ne kadar gerçekçi olursa yıl ortasında ek para istenmesi ihtimali o kadar düşer.

Giderler iki sepete ayrılır

• Eşit sepet: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri.
• Arsa payı sepeti: bunların dışındaki tüm ortak harcamalar.

Yönetim planınız farklı bir dağılım öngörebilir; örneğin zemin kattaki dükkânları asansör giderinden muaf tutabilir. Böyle bir hüküm varsa kanundaki genel kural yerine plandaki kural uygulanır.

Rakamlarla bir örnek

Kocasinan'da 16 daireli, toplam arsa payı 320 olan bir apartman düşünelim. Bir aylık eşit sepet (görevli maaşı) 19.200 TL, arsa payı sepeti 25.600 TL olsun. Rakamlar yalnızca anlatım içindir.

Görüldüğü gibi görevli maaşından herkes aynı payı alırken, diğer giderlerde büyük daire daha fazla öder. Kendi rakamlarınızı denemek için aidat paylaştırma aracı hazır.

Merkezi ısıtmada farklı bir hesap

Merkezi kazanlı ve pay ölçer takılı binalarda ısınma bedeli ilgili yönetmelikteki usule göre ayrıca dağıtılır: bir bölümü ortak kullanım payı olarak metrekareye göre, kalan bölümü her dairenin pay ölçer okumasına göre paylaştırılır.

Yıl içinde aidat değişir mi?

Aidat, onaylanmış bütçeye göre alınan bir avans niteliğindedir. Doğalgaz zammı ya da beklenmedik bir arıza giderleri artırırsa kurul kararıyla ek tahakkuk yapılabilir veya yedek akçeye başvurulabilir. Yıl kapandığında gerçekleşen giderler, hesap dökümüyle birlikte kurula sunulur ve fark varsa yeni bütçede dikkate alınır.

Dairemin arsa payını nasıl öğrenirim?

Arsa payı, tapu senedinizde kesirli bir sayı olarak (örneğin 36/1440) yazar. Paydaki rakam, binadaki bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının toplamını gösterir. Tapu senedi elinizde değilse e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulama ekranından da bu bilgiye ulaşabilirsiniz. Yönetim, işletme projesini hazırlarken tüm dairelerin arsa paylarını içeren bir tablo kullanır ve bu tabloyu projenin ekine koyar.

Arsa payları farklı dört daireli bina örneği

Toplam arsa payı 100 olan bir binada aylık arsa payına göre bölünecek gider ₺10.000, eşit bölünecek görevli gideri ₺4.800 olsun:

Rakamlar yalnızca hesap mantığını göstermek içindir. Görevli gideri her dairede aynı kalırken, diğer giderler arsa payının büyüklüğüne göre değişir.

Yanlış bilinen üç konu

1. “Metrekareye göre ödüyoruz”: Kanunun esas aldığı ölçü arsa payıdır. Arsa payı çoğu zaman metrekareyle uyumludur ama aynı şey değildir.
2. “Dairede oturan yok, aidat da yok”: Boş daire de ortak giderlere katılır; kullanılmaması ödeme borcunu kaldırmaz.
3. “Ben o hizmeti kullanmıyorum”: Yönetim planında bir muafiyet yoksa ortak tesisi kullanmamak ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Zemin katın asansör gideri meselesini ayrı bir rehberde inceledik.