İçindekiler
Kısa cevap: Yerleşik uygulamaya göre binanın her ay tekrarlanan işletme giderleri (temizlik, ortak elektrik, görevli maaşı, ısınma) kiracıya; binaya kalıcı değer katan demirbaş ve yatırım harcamaları (çatı, cephe, asansör yenileme) ev sahibine aittir. Kira sözleşmesinde farklı bir hüküm varsa o uygulanır. Kiracının ödemediği aidat için yönetim ev sahibine de başvurabilir.
Kiracının ödemesi beklenen kalemler
- merdiven ve ortak alan temizliği ile temizlik malzemesi,
- ortak alanların elektrik ve su faturası,
- kapıcı ya da görevli maaşı,
- merkezi sistemde ısınma bedeli,
- asansörün aylık bakım ücreti,
- bina yönetim ücreti.
Ev sahibinin üstlenmesi beklenen kalemler
- çatı, mantolama ve cephe onarımları,
- asansörün modernize edilmesi ya da kazanın değiştirilmesi,
- jeneratör, kamera sistemi gibi yeni ortak ekipman alımları,
- gelecekteki büyük işler için biriktirilen yedek akçe.
Bu ayrım bir teamüldür; taraflar için asıl bağlayıcı metin kira sözleşmesidir. Sözleşmede yalnızca "aidat kiracıya aittir" yazıyorsa, örneğin cephe boyası için toplanan ek ödemenin kime düşeceği tartışma yaratabilir. Kira sözleşmesi imzalanırken olağan aidat ile olağanüstü harcamaların ayrı ayrı yazılması bu tür anlaşmazlıkları baştan önler.
Kiracı ödemezse yönetim kime başvurur?
Yönetim açısından kiracı ile ev sahibi birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu kanunen ödediği kira tutarıyla sınırlıdır. Ödeme yapılmadığında yönetim borcu ev sahibinden isteyebilir; ev sahibi de ödediği tutarı kira ilişkisi içinde kiracısından talep eder. Bu yüzden düzgün işleyen bir yönetim, gecikme bildirimini her iki tarafa aynı anda gönderir.
Borç bildiriminde ayrım
Aylık borç bildiriminde işletme ve yatırım kalemlerini ayrı satırlarda gösteriyoruz; kiracı da ev sahibi de kendi payını görür. Daire el değiştirdiğinde ya da kiracı çıktığında borç durumunu ev sahibine yazılı olarak iletiyoruz. Ayrıntılı bilgi: aidat takibi ve tahsilat.
Gider kalemlerine göre genel eğilim
- Aylık aidat (merdiven temizliği, ortak alan elektriği, bakım sözleşmeleri): Genellikle kiracı öder.
- Kapıcı ya da görevli ücreti: Genellikle kiracı öder.
- Merkezi sistemde ısınma bedeli: Genellikle kiracı öder.
- Asansörün yenilenmesi, çatı tamiri, mantolama: Genellikle ev sahibi öder.
- Kazanın değiştirilmesi, tesisatın yenilenmesi: Genellikle ev sahibi öder.
- Yedek akçe: Sözleşmeye göre değişir; çoğunlukla ev sahibine bırakılır.
- Görevli kıdem tazminatı payı: Sözleşmeye göre değişir; çoğunlukla ev sahibine bırakılır.
Bu liste bir eğilimi yansıtır; son sözü kira sözleşmesi söyler. Sözleşme sessizse, günlük kullanım ve işletmeyle ilgili giderler kiracıya, binanın değerini koruyan ya da artıran büyük harcamalar ev sahibine düşer.
Sözleşmeye eklenebilecek örnek hüküm
Kiracı, kiralananın bulunduğu binanın aylık ortak gider avansını ve ısınma payını ödemeyi üstlenir. Binanın demirbaşlarına ilişkin yenileme ve yatırım harcamaları, yedek akçe ile görevli kıdem tazminatından düşen pay kiraya verene aittir. Kiracı, aylık ödemesini her ayın …… gününe kadar bina yönetiminin banka hesabına yapar.
Kiracı çıkarken borç kontrolü
Ev sahibinin, kiracı daireyi boşaltmadan önce yönetimden güncel borç dökümü istemesi depozito iadesinde yaşanacak tartışmayı önler. Ödenmemiş aidat ya da ısınma payı görünüyorsa taraflar anlaşarak bunu depozitodan düşebilir. Yönetim açısından ise kiracının taşınması borcu silmez; kat maliki ödenmemiş tutardan sorumlu olmayı sürdürür.
Kayseri Bina Yönetim ekibi yazdı. Yazı genel bilgi verir, hukuki görüş yerine geçmez; kendi binanızdaki durumu bizimle ya da bir avukatla konuşun.
