Komşu aidat ödemiyorsa yönetim hangi adımları atar?

Kısa cevap: Ödenmeyen aidat için yol, önce borcun kayda geçirilip malike yazılı olarak hatırlatılmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gereği geciken tutar için aylık %5 oranında gecikme tazminatı işler. Bu aşamalar sonuç vermezse, kat malikleri kurulundan yetki alan yönetim avukat aracılığıyla icra takibine geçer; takibin dayanağı kesinleşmiş işletme projesi ve karar defteridir.

Süreç neden belgeyle başlamalı?

Melikgazi'de 30 daireli bir apartman düşünün: yönetici "B blok 7 numara üç aydır ödemiyor" dese bile, elinde ay ay tahakkuk, tahsilat ve kalan bakiye tablosu yoksa hiçbir adım sağlam durmaz. İlk iş bu tabloyu çıkarmaktır. Tablonun arkasında da yıllık işletme projesinin malikleri bilgilendirdiğini kanıtlayan tebliğ kayıtları bulunmalıdır. Kanun, tebliğden sonraki yedi gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesini kesinleşmiş sayar; kesinleşen proje icra aşamasında güçlü bir belgeye dönüşür.

Önce hatırlatma, sonra yazılı ihtar

İlk temas kısa ve kibar bir hatırlatma mesajı olmalıdır. Ödeme gelmezse borcun dönemlerini, tutarını ve işlemiş gecikme tazminatını gösteren yazılı bir ihtar hazırlanır, ödeme için açık bir süre tanınır. İhtarın ulaştığını sonradan kanıtlayabilmek gerekir. Bunun için iadeli taahhütlü posta, noter kanalı ya da imzalı elden teslim kullanılır.

Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Hesap, ödenmemiş asıl aidat üzerinden ve gün esasına göre yapılır; oranın tabanı aylık %5'tir. Formül şöyle yazılabilir: asıl borç × 0,05 × gecikilen gün ÷ 30. Örnek olarak 2.400 TL'lik bir aidat 45 gün geç ödendiğinde tazminat 2.400 × 0,05 × 45 ÷ 30 = 180 TL eder. Bazı yönetim planlarında daha düşük oran kararlaştırılmış olabilir; o hâlde plandaki oran esas alınır. Hızlı hesap için gecikme tazminatı aracı işinizi görür.

İcra dosyası hangi evraklarla açılır?

Yazılı ihtara rağmen ödeme gelmezse, kat malikleri kurulunun yetkilendirmesiyle yönetici takibi bir avukata devreder. Avukatın dosyaya koyacağı başlıca belgeler:

• tebliğ kayıtlarıyla birlikte kesinleşmiş işletme projesi,
• karar defterinden ilgili kararların onaylı suretleri,
• ay ay borç ve gecikme tazminatı tablosu,
• gönderilen ihtarın kendisi ve tebliğ alındısı.

Takip sonuçlandığında icra giderleri ve kanunda öngörülen vekâlet ücreti borçlu malike yüklenir; ödeyen komşular bu masrafı üstlenmiş olmaz.

Daire kiradaysa ya da satılıyorsa

Kiracının aksattığı aidat için ev sahibi de yönetime karşı sorumlu kalır. Bu nedenle borç bildirimini tek tarafa değil, kiracıya ve malike birlikte göndermek gerekir. Kanun ayrıca diğer kat maliklerine, borçlu malikin dairesi üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu hakkın tescil süreleri ve şartları teknik bir konudur; satış öncesi bir dairede bu yola başvurulacaksa hukukçuya danışılmalıdır.

İcradan önce ödeme planı

İcra son çare olmalıdır. Pek çok borç, yazılı bir taksit planıyla kapanır. Taksit sayısı ve sınırı kurul kararına bağlanırsa her malike aynı kural uygulanır. Bu düzeni sizin adınıza kurmamızı isterseniz aidat takibi ve tahsilat sayfasına göz atın.

Uyarlanabilir ihtar yazısı örneği

Hatırlatma mesajlarına cevap gelmediğinde gönderilecek resmî yazı için aşağıdaki taslağı kendi binanıza göre doldurabilirsiniz. Yazının ulaştığı sonradan kanıtlanabilmeli; bu yüzden iadeli taahhütlü posta, noter ya da imza karşılığı teslim tercih edilmelidir.

Sayın ……, …… Apartmanı / Sitesi …… no'lu bağımsız bölüme ait ortak gider ve avans paylarından …… ile …… arasındaki dönemlere ilişkin toplam ₺…… borcunuz bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bu tutara, gecikilen her gün için aylık %5 oranı üzerinden gecikme tazminatı eklenmektedir. Borcun, bu yazının elinize ulaştığı tarihten itibaren …… gün içinde yönetim hesabına (IBAN: ……) yatırılmasını; ödemede güçlük yaşıyorsanız aynı süre içinde yönetimle görüşerek bir ödeme planı oluşturmanızı rica ederiz. Süre sonunda ödeme ya da görüşme yapılmaması hâlinde kanuni yollara başvurulacaktır.

Yönetici: …… · Tarih: …… · İmza

Yazıdaki dönemler ve tutar, aylık borç tablosundaki rakamlarla kuruşu kuruşuna aynı olmalıdır. Hesap hatası içeren bir ihtar, ileride borçlunun itirazına zemin hazırlar.

Gecikmenin türüne göre hangi adım?

Düzenli ödeyen malikler ne talep edebilir?

Biriken borç yalnızca yönetimin derdi değildir: ödeme yapmayanların payı ya fiilen düzenli ödeyenlerin sırtına biner ya da temizlik, ısınma gibi hizmetler aksar. Bu nedenle malikler şunları isteyebilir: borç durumunun aylık raporda daire numarasıyla, kişisel veriler korunarak gösterilmesi; hukuki takip kararının genel kurulda açık biçimde alınması; takip masraflarının nasıl karşılanacağının belirlenmesi. Yönetim üzerine düşeni yapmıyorsa malikler de kanunun tanıdığı imkânlarla alacağın takibini talep edebilir; bu konuda bir avukattan bilgi alınmalıdır.

Borcu doğmadan önlemenin pratik yolları

• Bankaya düzenli ödeme talimatı: Maliklerin aidat için otomatik talimat vermesini özendirmek.
• Tek hesap, standart açıklama: Ödemeler tek IBAN'a ve blok-daire numarası yazılarak yapılmalı.
• Vadeden önce hatırlatma: Vade yaklaşırken maliklere SMS veya e-postayla kısa bir not düşmek.
• Açık hesap: Paranın nereye harcandığını gören malik ödemeyi daha az erteler.
• Tutarlı bütçe: Yıl içinde ek para istenmeyen binalarda tahsilat belirgin biçimde daha iyi seyreder.

Düzenli tahsilatın nasıl kurulduğunu aidat takibi ve tahsilat sayfamızda, gecikme tazminatının ayrıntılı hesabını ise gecikme tazminatı rehberimizde bulabilirsiniz.