İçindekiler
Kısa cevap: Kurulun toplanabilmesi için maliklerin kişi sayısı olarak da arsa payı olarak da yarıdan fazlasının hazır bulunması gerekir; kararlar ise toplantıya katılanların sayıca çoğunluğuyla alınır. İlk toplantıda bu eşik aşılamazsa kanundaki usule göre ikinci toplantı yapılır. Yönetim planını değiştirmek gibi bazı konularda ise daha yüksek, nitelikli çoğunluk aranır.
Toplantı açılabilir mi?
İki şart birlikte aranır:
- malik sayısının yarısından fazlasının salonda olması,
- bu maliklerin arsa paylarının toplamının yarıyı aşması.
Örnek: 30 bağımsız bölümlü, toplam arsa payı 600 olan bir sitede en az 16 malik gelmeli ve gelenlerin arsa payları toplamı en az 301 olmalıdır. Büyük dükkân ya da dubleks sahiplerinin gelmediği bir toplantıda kişi sayısı tutsa bile arsa payı eşiği aşılamayabilir; bu da toplantının açılmasını engeller.
Karar için kaç oy lazım?
Olağan konular, toplantıda hazır bulunanların sayı çoğunluğuyla karara bağlanır. Usulüne uygun vekâletname ile temsil edilen malikler de hesaba katılır. Oylama hazirun cetvelindeki isimler üzerinden yapılır, sonuç kabul ve ret sayılarıyla tutanağa yazılır.
İlk toplantı olmazsa ne olur?
Yeter sayıya ulaşılamayan ilk toplantının ardından kanunun öngördüğü süre içinde ikinci toplantı yapılır; bu toplantıda karar için aranan çoğunluk daha düşüktür. Çağrı yazısında ikinci toplantının gün ve saatini baştan belirtmek, yeni bir tebligat süreciyle uğraşmayı önler.
Daha yüksek çoğunluk isteyen konular
| Karar konusu | Aranan çoğunluk (özet) |
|---|---|
| Olağan yönetim işleri, işletme projesi, yönetici seçimi | Katılanların sayıca çoğunluğu |
| Ortak yerlerde yenilik ve ekleme | Kanunda tanımlı nitelikli çoğunluklar |
| Yönetim planında değişiklik | Bütün maliklerin beşte dördü |
Nitelikli çoğunluk gerektiren bir konuyu oylamaya sunmadan önce bir hukukçunun görüşünü almak, kararın sonradan iptal edilme riskini azaltır.
Sayımda sık yapılan hatalar
- salondaki kişi sayısına bakıp arsa payı toplamını hiç hesaplamamak,
- vekâletnameleri imza ve kapsam yönünden incelemeden cetvele eklemek,
- nitelikli çoğunluk isteyen bir konuyu olağan çoğunlukla kabul edilmiş saymak.
Devamı: genel kurulun adım adım yapılışı · genel kurul organizasyonu
Hesap örneği: salon dolu ama yeter sayı yok
24 bağımsız bölümlü ve toplam arsa payı 1.200 olan bir site bloğunda 13 malik toplantıya katıldı. Kişi sayısı bakımından yarıyı geçmiş görünüyorlar; fakat katılanların arsa payları toplamı yalnızca 570. Arsa payında yarıdan fazlası (600'ün üzeri) sağlanamadığı için toplantı yapılamaz. Ters durumda, büyük dükkânların malikleriyle birlikte 11 kişi katılıp arsa payı toplamı 640'a ulaşsaydı bu kez kişi sayısı şartı karşılanmamış olurdu. Kanunun iki ölçütü birlikte araması bu nedenle önemlidir.
Oyların tutanağa geçirilmesi
| Gündem maddesi | Evet (kişi / arsa payı) | Hayır (kişi / arsa payı) | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Yıllık işletme projesi | 10 / 560 | 4 / 170 | Kabul edildi |
| Otopark bariyeri | 7 / 350 | 7 / 360 | Eşitlik; karar çıkmadı |
Değerler örnektir. Her maddede oyların hem kişi sayısıyla hem arsa payı toplamıyla deftere yazılması, sonradan gelebilecek “çoğunluk sağlanmamıştı” itirazlarının önünü keser. Oylar eşit çıkarsa karar oluşmaz; madde bir sonraki toplantıya bırakılabilir.
Katılımı artırmak için yapılabilecekler
- Toplantıyı hafta içi akşamı ya da hafta sonu gibi çoğunluğun gelebileceği bir zamana koymak,
- çağrı yazısına doldurulabilir bir vekâletname eklemek (vekâletle katılım rehberi),
- arsa payı yüksek olan dükkân ve dubleks maliklerine toplantıdan önce ayrıca ulaşmak,
- yeter sayı oluşmazsa yapılacak ikinci toplantının tarihini ilk çağrıda bildirmek.
Kayseri Bina Yönetim ekibi yazdı. Yazı genel bilgi verir, hukuki görüş yerine geçmez; kendi binanızdaki durumu bizimle ya da bir avukatla konuşun.
