İçindekiler
Kısa cevap: Kanuna ya da yönetim planına aykırı bir kurul kararı, sulh hukuk mahkemesinde açılacak iptal davasıyla ortadan kaldırılabilir. Toplantıya katılıp aleyhte oy kullanan veya hiç katılmayan kat maliki için dava süresi kural olarak karar tarihinden başlayarak bir aydır. Toplantıya çağrılmamış malik ise kararı öğrendiği günden itibaren bir ay içinde, ama her durumda karardan sonraki altı ay dolmadan dava açmalıdır.
Dava süresi kaçarsa ne olur?
Bu davalarda en sık yapılan hata beklemektir. “Önce konuşalım, belki geri alırlar” diye geçen haftalar, bir aylık süreyi kolayca tüketir. Süre dolduktan sonra hukuka aykırı olan karar bile kural olarak bağlayıcı hâle gelir. Bu nedenle itiraz düşüncesi varsa, görüşmeler sürerken avukatla da temas kurmak gerekir.
Dava hakkı kimde?
- Karara karşı oy kullanan malik: Dava açabilir; karşı oyunun tutanakta görünmesi önemlidir.
- Toplantıya gelmeyen malik: Çağrıyı almış ama katılmamışsa da dava açabilir.
- Hiç çağrılmayan malik: Dava açabilir; süre öğrenme tarihinden başlar, altı aylık üst sınır saklıdır.
- Lehte oy kullanan malik: Kendi onayladığı karara kural olarak itiraz edemez.
- Kiracı: Doğrudan dava hakkı kural olarak yoktur; itirazını ev sahibi aracılığıyla yürütür.
Toplantıda bir karara karşı çıkıyorsanız, adınızın ve “ret” oyunuzun karar defterine doğru yazıldığını imzalamadan önce kontrol edin.
Mahkemeye taşınabilecek kararlara örnekler
| Aykırılık | Örnek |
|---|---|
| Yeter sayı eksikliği | Gerekli sayı ve arsa payı oluşmadan alınan karar |
| Gündem dışı karar | Çağrı yazısında yer almayan bir konunun oylanması |
| Yönetim planına aykırılık | Plandaki gider dağıtım esasının basit çoğunlukla değiştirilmesi |
| Kanuni paylaşım kurallarına aykırılık | Bazı dairelerin gerekçesiz biçimde ortak giderden muaf tutulması |
“Yok hükmünde” karar ne demek?
Bazı kararlar, iptal edilmeyi beklemeye gerek kalmayacak kadar ağır kusurludur ve hukuken hiç doğmamış kabul edilir. Maliklerin büyük bölümünün habersiz bırakıldığı bir toplantıda alınan kararlar ya da kurulun yetki alanı dışında kalan konularda verilen kararlar bu gruba girebilir. Yokluğun tespiti için bir aylık süre sınırı uygulanmayabilir. Bir kararın hangi sınıfa girdiği ise somut olaya göre değişir ve hukukçu değerlendirmesi gerektirir.
Dava öncesi hazırlık listesi
- Toplantı tutanağının ve karar defterindeki ilgili sayfanın onaylı örneğini yazılı olarak isteyin.
- Çağrı yazısının ne zaman ve nasıl gönderildiğini, gündemi ve hazirun listesini karşılaştırın.
- Kararın hemen uygulanması telafisi güç bir zarar doğuracaksa (örneğin ortak alanda geri dönüşsüz bir inşaat), ihtiyati tedbir talebini avukatınızla konuşun.
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı olup olmadığını avukatınıza sorun; bu aşama kısa dava süresini tüketmemelidir.
Yöneticiler kararlarını nasıl sağlam tutar?
İtirazların çoğu usul eksikliğinden doğar. Çağrının kanuni süre içinde ve yazılı yapılması, gündem maddelerinin açık yazılması, katılanların hazirun listesini imzalaması ve her kararın oy dağılımıyla birlikte deftere geçirilmesi, iptal riskini belirgin biçimde düşürür. Toplantının baştan sona işleyişi için genel kurul nasıl yapılır rehberimize göz atabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; süre hesabı ve kendi dosyanız için mutlaka avukata danışın.
Kayseri Bina Yönetim ekibi yazdı. Yazı genel bilgi verir, hukuki görüş yerine geçmez; kendi binanızdaki durumu bizimle ya da bir avukatla konuşun.
