İçindekiler
Kısa cevap: Apartman yöneticisi, binanın günlük işlerini kat malikleri kurulu adına yürüten kişi, kurul ya da şirkettir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici bulundurmak kanuni bir zorunluluktur. Bu görevi malikler arasından biri üstlenebileceği gibi, dışarıdan bir profesyonel ya da yönetim şirketi de üstlenebilir.
Seçim hangi yolla yapılır?
Yönetim planında özel bir usul yazmıyorsa yönetici, kat malikleri kurulunda kanundaki toplantı ve karar çoğunluklarıyla belirlenir. Seçim sonucu noter onaylı karar defterine işlenir. Malikler bir araya gelip yönetici seçemiyorsa, içlerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi bir yönetici atayabilir.
Yöneticinin yapmakla yükümlü olduğu işler
- kurulun aldığı kararları hayata geçirmek, yönetim planına uyulmasını gözetmek,
- yıllık işletme projesini hazırlayıp maliklere tebliğ etmek,
- aidatları toplamak, faturaları ödemek, gelir ve gider kayıtlarını düzenli tutmak,
- merdiven, çatı, bahçe gibi ortak yerlerin temizlik, bakım ve onarımını sağlamak,
- karar defterini ve binanın evrakını muhafaza etmek,
- denetçinin istediği hesap ve belgeleri sunmak, yıl sonunda kurula hesap vermek.
Malik yönetici mi, profesyonel yönetici mi?
| Ölçüt | Malik yönetici | Profesyonel yönetici |
|---|---|---|
| Ücret | Çoğunlukla gönüllü ya da sembolik | Daire sayısına göre aylık ücret |
| Zaman | Kendi işi ve ailesiyle paylaşılır | Takvime bağlı, işin kendisi |
| Aidat tahsili | Komşuya borç hatırlatmak zorlaşır | Herkese aynı kural uygulanır |
| Teknik konular | Kişisel bilgiyle sınırlı | Usta ve firma ağı, deneyim |
| Raporlama | Yıl sonunda toplu | Aylık ve belgeli |
Az daireli, maliklerin birbirini iyi tanıdığı binalarda gönüllü yönetici gayet başarılı olabilir. Daire sayısı arttıkça, tahsilat zayıfladıkça ya da asansör, kazan, hidrofor gibi teknik yük büyüdükçe profesyonel yönetimin toplam maliyeti daha makul görünmeye başlar.
Görevden alma mümkün mü?
Evet. Kat malikleri kurulu yöneticiyi görev süresi dolmadan da değiştirebilir. Profesyonel yönetimde ise sözleşmenin ilgili hükümleri ve evrakın yeni yönetime eksiksiz teslimi ayrıca planlanır.
Devamı için: profesyonel yönetici hizmeti · yönetim şirketi seçerken sorulacaklar
Binada hiç yönetici yoksa ne olur?
Yöneticisi seçilmemiş bir binada kararlar alınsa bile onları uygulayacak kimse bulunmaz. Bina adına banka hesabı açılamaz, asansör ya da temizlik sözleşmesi imzalanamaz, ortak giderler ise gönüllülerin çabasıyla dağınık biçimde toplanır. Kanun bu boşluğu doldurmak için, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine hâkimin bir yönetici atamasına imkân verir. Bu yol işler ama zaman alır; daha hızlı olanı, bir malikin toplantı çağrısı yapması ve yöneticinin kurulda seçilmesidir.
Yöneticinin yetkisini aşan işler
| Yapılamayan iş | Neden? |
|---|---|
| Aidatı kendi kararıyla yükseltmek | Tutar işletme projesine ve kurul kararına dayanır. |
| Ortak alanı kalıcı olarak dönüştürmek (bahçeyi otoparka çevirmek gibi) | Ortak yerin niteliğini değiştirmek kat maliklerinin kararıdır. |
| Bina parasını kendi şahsi hesabında tutmak | Ortak para ile kişisel para karışır, denetim imkânsızlaşır. |
| Bir daireye sahibinin rızası veya mahkeme kararı olmadan girmek | Konut dokunulmazlığı; yalnızca acil durumlar istisnadır. |
| Kuralları bazı dairelere uygulayıp bazılarına uygulamamak | Kat malikleri arasında eşit davranma yükümlülüğü vardır. |
Bir yılın iş planı
- Günlük ve haftalık: Arıza ve şikâyet kaydı tutmak, görevli ve hizmet firmalarının işini izlemek.
- Aylık: Aidat tahsilatı, faturaların ödenmesi ve gelir-gider raporunun paylaşılması.
- Mevsimlik: Kazan, çatı, oluk ve bahçe bakımı; Kayseri kışı öncesinde tuzlama ve donma önlemleri.
- Yıllık: Asansörün periyodik kontrolü, sigorta poliçelerinin yenilenmesi, faaliyet raporu ve olağan toplantı.
Bu planı aksatmadan yürütecek vakti olmayan binalar için profesyonel yönetim düşünülebilir; gönüllü yönetici ile profesyonel yönetici arasındaki farkları profesyonel yönetici sayfasında açıkladık.
Kayseri Bina Yönetim ekibi yazdı. Yazı genel bilgi verir, hukuki görüş yerine geçmez; kendi binanızdaki durumu bizimle ya da bir avukatla konuşun.
