İçindekiler
Kısa cevap: Kat irtifakı, inşaatı süren veya henüz iskânı (yapı kullanma izni) çıkmamış binalarda, ileride oluşacak bağımsız bölüm için arsa payı üzerinden tanınan bir haktır. Bina tamamlanıp belediyeden iskân alındığında, tapu müdürlüğüne başvurularak bu hak kat mülkiyetine dönüştürülür. Başvuruda iskân belgesi, onaylı proje ve yönetim planı gibi evraklar istenir; ayrıca harç ile döner sermaye bedeli ödenir. Kat mülkiyeti, dairenin tamamlanmış ve yasal olarak kullanılabilir bir bağımsız bölüm olduğunu tapuda açıkça gösterir.
Tapunuzdaki ifade ne anlatıyor?
Yeni teslim edilen binalarda pek çok malik, anahtarını aldığı hâlde tapusunda hâlâ “kat irtifakı” ibaresini görür. Bu, dairenin hukuken henüz tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölüm olarak tescil edilmediği anlamına gelir.
| Karşılaştırma | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Kurulduğu dönem | İnşaat sürerken veya iskân alınmadan önce | İnşaat bitip iskân alındıktan sonra |
| Neyin üzerinde? | Arsa payına bağlı, yapılacak bağımsız bölüm | Bitmiş bağımsız bölüm |
| Tapudaki görünüm | Arsa payı ve kat irtifakı kaydı | Daire, dükkân gibi bağımsız bölüm niteliği |
| Yapı kullanma izni | Yok ya da yapı tamamlanmamış | Var |
Geçişi neden ertelememelisiniz?
- Açık hukuki durum: Tapu, dairenin bitmiş ve yasal kullanıma uygun olduğunu gösterir.
- Satış ve konut kredisi: İskânlı ve kat mülkiyetli daireler, kredi ve alım satım işlemlerinde genellikle daha az engelle karşılaşır.
- Abonelik işlemleri: Bazı abonelik başvurularında iskân belgesi istenebilir.
- Değerleme ve sigorta: Ekspertiz raporları yapının yasal durumunu dikkate alır.
Geçiş için izlenecek yol
- İskânı alın: Bina tamamlandığında belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınır. İskân çıkmıyorsa önce engeli oluşturan aykırılıklar giderilmelidir.
- Dosyayı hazırlayın: İskân belgesi ile birlikte belediye onaylı mimari proje, dairelerin ve dükkânların listesi ve yönetim planı bir dosyada toplanır.
- Tapuya başvurun: Taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne randevu alınarak başvurulur.
- Ücretleri ödeyin: Belirlenen harç ve döner sermaye bedeli yatırılır.
- Tescil: Kat mülkiyeti tapuya işlenir ve yeni tapu senetleri düzenlenir.
Başvuruyu kimin yapacağı (müteahhit, kat malikleri veya temsilcileri) ve istenen evrak listesi mevzuattaki güncellemelere göre değişebilir; başvurudan önce tapu müdürlüğüne sormak zaman kazandırır.
Kat irtifaklı binada yönetim kurulabilir mi?
Kurulabilir ve kurulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetime ilişkin hükümleri, kanunda sayılan şartlar oluştuğunda kat irtifaklı yapılarda da uygulanır. Bu yüzden yeni teslim edilen binalarda kat mülkiyetine geçişi beklemeden yönetici seçmek, işletme projesi hazırlamak ve aidat düzeni kurmak, ilk yılın karmaşasını önler. Yeni bir binanın yönetime nasıl alındığını yeni bina yönetime alma sayfamızda anlattık.
İskân neden çıkmaz?
En sık rastlanan engeller şunlardır: projede olmayan ek kat ya da çatı katı, onaysız kapatılmış balkonlar, tamamlanmamış ortak alan işleri ve otopark ya da sığınak gibi yasal yükümlülüklerin karşılanmamış olması. Bu durumda önce aykırılıklar tespit edilip giderilmelidir. Müteahhidin sözleşmeden doğan teslim borçları ve maliklerin olası hakları için bir avukattan görüş alınmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel evrak ve ücretler için tapu müdürlüğüne, hukuki durumunuz için avukata danışın.
Kayseri Bina Yönetim ekibi yazdı. Yazı genel bilgi verir, hukuki görüş yerine geçmez; kendi binanızdaki durumu bizimle ya da bir avukatla konuşun.
