İçindekiler
Kısa cevap: Bir alan tapuda bağımsız bölüm olarak ya da belirli bir daireye eklenti olarak kaydedilmemişse, o alan binanın ortak yeridir ve arsa payları oranında bütün kat maliklerine aittir. Çatı arası, bodrum, sığınak, kazan dairesi, kapıcı dairesi ve bahçe çoğu binada bu gruptadır. Tek bir malik ortak yeri kilitleyemez, deposu yapamaz ya da dairesine katamaz; bir malike özel kullanım hakkı tanınabilmesi için kural olarak ya bütün maliklerin rızası aranır ya da yönetim planının bu tahsise açıkça imkân vermesi gerekir.
Üç kavramı ayırın
- Bağımsız bölüm: Kendi tapusu olan daire, dükkân ya da büro.
- Eklenti: Tapuda belirli bir bağımsız bölüme bağlanmış depo, kömürlük veya otopark yeri; yalnızca o dairenin malikine aittir.
- Ortak yer: Tapuda ayrıca kimseye bağlanmamış, bütün maliklerin birlikte kullandığı alanlar.
Bir alanın hangi grupta olduğunu tapu kaydı ve belediyede onaylı mimari proje gösterir. “Bu depoyu otuz yıldır biz kullanıyoruz” gibi alışkanlıklar mülkiyet hakkı doğurmaz; belirleyici olan kayıttır.
Ortak yerlerde sık görülen anlaşmazlıklar
| Durum | Neden sorunlu? |
|---|---|
| Son kat malikinin çatı arasına merdiven açıp dairesine katması | Ortak yerin işgalidir; çoğu zaman imar ve statik riski de taşır. |
| Sığınağın kişisel eşya deposuna dönüşmesi | Acil durumda kullanılacak alan amacını kaybeder, güvenlik zaafı oluşur. |
| Zemin kat dairesinin bahçeyi çitle ayırması | Bahçe o daireye tapu veya yönetim planıyla bırakılmamışsa, ortak alanın tek kişi tarafından sahiplenilmesidir. |
| Dükkânın ortak bodrumu depo olarak kullanması | Ortak alan bir işyerinin hizmetine sokulmuş olur. |
| Kapıcı dairesinin yıllarca kapalı kalması ya da izinsiz kiralanması | Kullanım biçimi kurul kararıyla belirlenmediği için gelir ve sorumluluk belirsizleşir. |
Ortak yer kiraya verilebilir mi?
Verilebilir; ancak bu, yöneticinin tek başına vereceği bir karar değil, kat maliklerinin kararıdır. Kapıcı dairesinin kiralanması, çatıya baz istasyonu kurulması ya da cepheye reklam asılması gibi işlerde gereken çoğunluk, işin niteliğine ve yönetim planına göre değişir. Elde edilen kira geliri her durumda binanın ortak hesabına girer ve aylık raporda ayrı satır olarak gösterilir. Çatıya anten ya da baz istasyonu kurulması gibi, komşular arasında sağlık ve statik kaygısı doğurabilecek kiralamalarda, karar öncesinde teknik bilgi ve hukuki görüş almak yerinde olur.
İşgal edilen ortak yeri geri almak
- Alanın mevcut hâli fotoğraflanır; tapu ve projeyle karşılaştırılır.
- Kullanan malikten, makul bir süre verilerek ortak yeri boşaltması yazılı olarak istenir.
- Sonuç alınamazsa konu kat malikleri kurulunun gündemine taşınır.
- Kurul kararına rağmen işgal sürerse sulh hukuk mahkemesinden alanın boşaltılması ve önceki durumuna döndürülmesi istenebilir; bu aşamada avukat desteği gerekir.
Bakım ve onarım masrafı kime ait?
Ortak yerlerin temizlik, onarım ve güvenlik masrafı bütün maliklerce karşılanır; yönetim planı başka bir esas koymamışsa bu masraf arsa payları oranında dağıtılır. Çatı arasından sızan su, sığınaktaki rutubet ya da bodrumda taşan rögar, o alanı kim kullanırsa kullansın bütün binanın meselesidir ve yönetim tarafından çözülür. Buna karşılık bir malik ortak yeri kendi amacıyla kullanırken zarar verdiyse, onarım bedeli o malikten istenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mülkiyet ve tahsis sorularında avukata danışın.
Kayseri Bina Yönetim ekibi yazdı. Yazı genel bilgi verir, hukuki görüş yerine geçmez; kendi binanızdaki durumu bizimle ya da bir avukatla konuşun.
