# Kayseri TOKİ sitelerinde site yönetimi

Kayseri'deki TOKİ konutlarında site yönetimi, projenin yönetim planına göre kat malikleri kurulunun, toplu yapı ise temsilciler kurulunun seçtiği yönetici tarafından yürütülür; bu yönetici bir sakin olabileceği gibi profesyonel bir firma da olabilir. Aşağıda yönetimin nasıl kurulduğunu ve firmaya geçiş adımlarını anlattık.

## TOKİ konutlarında yönetim nasıl başlar?

TOKİ projelerinde yönetim planı, proje hazırlanırken düzenlenir ve tapu kaydına eklenir. Konutlar teslim edildikten sonraki ilk dönemde yönetimin kimde olacağı bu planda ve satış sözleşmesinde yazar. Sakinler yerleşip kat malikleri kurulu toplandığında yönetici seçilir ve site, diğer apartman ve sitelerle aynı kurallara göre yönetilmeye başlar.

Bu sayfa TOKİ sitelerinde yönetimin işleyişini anlatır; TOKİ'nin ya da herhangi bir sitenin resmî sayfası değildir. Sitenize özgü kural için her zaman kendi yönetim planınıza bakın.

## Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş

Yeni teslim edilen konutların tapusu çoğunlukla kat irtifakı olarak düzenlenir. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakı tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifakı aşamasındaki binalarda da ortak giderler, toplantılar ve yönetici seçimi yönetim planına göre yürütülür; yani tapunun türü, yönetimin kurulmasını bekletmez.

TOKİ satışlarında konut bedeli taksitle ödendiği için tapuya ipotek konulabilir ya da tapu borç bitince devredilebilir. Ortak giderin ve aidatın kim tarafından ödeneceği satış sözleşmesinde ve yönetim planında yazılıdır; belirsizlik varsa ilk toplantıda kayda geçirilmelidir.

## Yönetim planı nereden bulunur?

Yönetim planının onaylı örneği tapu müdürlüğündeki kayıttan alınabilir; sitenin mevcut yönetiminde de bir kopyası bulunmalıdır. Planda gider paylaşımının ölçüsü, ortak tesislerin kullanımı, blok ve site yönetiminin yapısı ile toplantı kuralları yer alır. Kanun'a göre yönetim planı kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir. Değişiklik gerekiyorsa sürecini [yönetim planı yazımı ve değişikliği](https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/yonetim-plani-hazirlama) sayfasında anlattık.

## İlk kat malikleri toplantısı

İlk toplantı, sitenin bundan sonraki düzenini belirler. Gündemde en az şu maddeler bulunmalıdır:

- Yöneticinin ya da yönetim kurulunun seçimi

- Denetçinin ya da denetim kurulunun seçimi

- Bir yıllık işletme projesi, yani tahmini gider bütçesi ve aidat tutarı

- Yönetici dışarıdan seçilecekse ücret ve sözleşme yetkisi

- Teslimde görülen eksiklerin nasıl takip edileceği

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır. Bu çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Toplantının çağrı, tutanak ve karar defteri işlerini [genel kurul hazırlığı](https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/genel-kurul-organizasyonu) kapsamında yürütüyoruz.

## İlk yılın işletme projesi nasıl hazırlanır?

Yeni bir sitede geçmiş yılın faturaları olmadığı için ilk bütçe tahmine dayanır. Bu tahmini sağlam kurmak için ortak alan elektriği, asansör bakımı, temizlik, peyzaj ve personel gibi kalemleri benzer büyüklükteki binaların gerçekleşen giderleriyle karşılaştırıyoruz. İlk yıl aidatın bilerek düşük tutulması sık görülür; ancak bu durumda yıl ortasında ek toplama gerekir ve bu da sakinler arasında güven kaybına yol açar.

Projeye küçük de olsa bir yedek akçe payı konmasını öneriyoruz. İlk yılın sonunda gerçekleşen giderler projeyle karşılaştırılır, ikinci yılın bütçesi bu gerçek rakamlar üzerine kurulur. Hazırlığın ayrıntısı [işletme projesi ve bütçe](https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/isletme-projesi-hazirlama) sayfamızda.

## Toplu yapı olan TOKİ sitelerinde temsilciler kurulu

Birden çok bloktan oluşan TOKİ sitelerinin bir bölümü toplu yapı olarak tescil edilir. Bu sitelerde her blok kendi kat malikleri kurulunda bir temsilci seçer; temsilcilerin oluşturduğu kurul, site genelindeki yönetimi ve denetimi belirler. Blokların kendi iç işleri ise blok yöneticisi eliyle yürür. Sitenizin toplu yapı olup olmadığını yönetim planının başlığından ve tapu kaydından öğrenebilirsiniz.

## Profesyonel yöneticiye geçiş adımları

1. **Durumun tespiti.** Mevcut yönetimin kimde olduğu, kasada ne kaldığı ve hangi sözleşmelerin sürdüğü öğrenilir.

2. **Teklif.** Blok sayısı, ortak tesisler ve personel ihtiyacına göre yazılı teklif istenir.

3. **Gündeme alma.** Yönetici seçimi, ilgili kurulun toplantı gündemine yazılır ve teklif maliklere önceden gönderilir.

4. **Seçim kararı.** Kurul firmayı seçer, ücretini ve sözleşme yetkisini karara bağlar.

5. **Devir tutanağı.** Defterler, banka hesabı, tedarikçi ve personel dosyaları tutanakla teslim alınır.

6. **İlk rapor.** Birinci ayın sonunda devralınan durum ve öncelikli işler bütün maliklere yazılı olarak bildirilir.

## TOKİ sitelerinde sık görülen konular

- **Teslim eksikleri:** Çatı, ıslak hacim ve ortak alanlardaki kusurlar tespit tutanağıyla kayda geçirilip yükleniciye ya da TOKİ'ye yazılı bildirilmelidir.

- **Ortak alanların teslimi:** Otopark, oyun alanı ve yeşil alanların bakımının hangi tarihten itibaren siteye geçtiği netleştirilmelidir.

- **Düşük tutulan aidat:** Yedek akçe ayrılmayan sitelerde ilk büyük onarım ek toplama gerektirir.

- **Asansör kontrolleri:** Yıllık periyodik kontrol ve etiket takibi aksadığında asansör kullanım dışı kalabilir.

- **Kiracı oranı:** Maliklerin bir kısmı sitede oturmuyorsa toplantı çağrıları ve borç bildirimleri adreslerine ayrıca gönderilmelidir.

## Kayseri'de TOKİ bölgeleri ve etapları

Kayseri'de TOKİ konutları çoğunlukla bölge ya da etap numarasıyla anılır; 6. bölge, 7. bölge ve 8. bölge gibi adlar bu yüzden sık aranır. Her bölgenin, hatta aynı bölgedeki her etabın yönetim planı ve yönetim yapısı ayrı olabilir; bir etapta geçerli kural ötekinde geçerli olmayabilir. Talas'taki TOKİ konutları ile Melikgazi'nin [Yeşilyurt](https://kayseribinayonetim.com/kayseri/melikgazi/yesilyurt) mahallesindeki toplu konutlar için de durum aynıdır. İlçe notları: [Talas](https://kayseribinayonetim.com/kayseri/talas), [Melikgazi](https://kayseribinayonetim.com/kayseri/melikgazi), [Kocasinan](https://kayseribinayonetim.com/kayseri/kocasinan).

Sitenizde yönetimi profesyonel bir firmaya devretmeyi düşünüyorsanız, [site yönetimi](https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/site-yonetimi) ve [yeni teslim binalar](https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/yeni-bina-yonetime-alma) sayfalarımızda kapsamı görebilirsiniz.

## Merak edilenler

### TOKİ sitesinde aidatı kim belirler?

Aidat, kat malikleri kurulunun ya da toplu yapılarda yetkili kurulun onayladığı işletme projesiyle belirlenir. Proje bir yıllık tahmini giderleri gösterir ve her daireye düşen pay buna göre hesaplanır.

### TOKİ sitesi profesyonel yönetici seçebilir mi?

Evet. Sitede oturan bir malik yerine dışarıdan bir şirketin yönetici olarak seçilmesi mümkündür. Seçim, ilgili kurulun toplantısında yapılır ve karar defterine yazılır.

### TOKİ sitesinin yönetim planı değiştirilebilir mi?

Değiştirilebilir. Kanun, yönetim planının kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilmesini arar; kabul edilen metin tapu kaydına işlenir.

### Teslimde görülen eksikler için yönetim ne yapar?

Eksikler fotoğraflı tespit tutanağıyla kayda geçirilir ve yükleniciye ya da TOKİ'ye yazılı olarak bildirilir. Bildirimin tarihi ve cevabı site dosyasında saklanır.

### Talas TOKİ ve Yeşilyurt TOKİ için teklif veriyor musunuz?

Kayseri'nin her ilçesindeki TOKİ siteleri için, kurulun karar aşamasında yazılı teklif hazırlıyoruz. Teklif, sitenin blok sayısına, ortak tesislerine ve personel ihtiyacına göre düzenlenir.

### Blok yöneticisi ile site yöneticisi arasındaki fark nedir?

Blok yöneticisi yalnız kendi bloğunun iç işlerini yürütür. Toplu yapılarda site genelindeki ortak alanlar, personel ve ortak giderler ise temsilciler kurulunun belirlediği yönetim tarafından yürütülür.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/kayseri-toki-siteleri-yonetimi  
Güncellendiği tarih: 2026-10-24

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com