# Kayseri bina yönetim firmaları ve seçim ölçütleri

Kayseri'de bina yönetim firması seçerken önce yazılı sözleşme taslağını, aylık rapor örneğini ve devir planını isteyin; ücretler ancak bu üçü netleşince karşılaştırılabilir. Kayseri Bina Yönetim, Melikgazi, Kocasinan, Talas ve diğer ilçelerdeki apartman ve siteleri kat malikleri kurulu adına yönetir.

## Bina yönetim firması ne iş yapar?

Bina yönetim firması, kat malikleri kurulunun seçtiği yönetici sıfatıyla binanın günlük işlerini üstlenen şirkettir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da şirket de olabileceğini kabul eder. Firma yetkisini kurulun seçim kararından ve imzalanan sözleşmeden alır; kurulun yerine karar vermez, aldığı kararları uygular.

Kayseri'de bu işi yapan şirketlerin hizmet kapsamı birbirinden epey farklıdır. Kimi yalnız aidat toplar ve muhasebe tutar, kimi asansör, kazan ve personel işlerini de üstlenir. Bu yüzden Kayseri bina yönetim şirketleri arasında karşılaştırma yaparken önce kapsamı aynı çizgiye getirmek gerekir; aksi hâlde düşük görünen teklif, listede olmayan işler yüzünden pahalıya gelebilir.

## Firma seçerken bakılacak yedi nokta

| Kontrol | Neden önemli? | Firmadan ne isteyin? |
| --- | --- | --- |
| Ticari kayıt | Sözleşmenin muhatabı belli bir şirket olmalı | Vergi levhası ve ticaret sicil kaydı |
| Kapsam listesi | "Her şey dahil" ifadesi denetlenemez | Madde madde yazılmış iş listesi |
| Aylık rapor | Paranın nereye harcandığını gösterir | Kişisel bilgileri silinmiş örnek rapor |
| Banka düzeni | Bina parası firmanın parasından ayrı durmalı | Hesabın kimin adına açılacağı |
| Teknik takip | Asansör, kazan ve hidrofor kontrolleri aksamamalı | Bakım takvimi ve tedarikçi listesi |
| Ulaşılabilirlik | Arızanın kime bildirileceği baştan bilinmeli | Telefon, WhatsApp ve mesai dışı düzen |
| Ayrılık maddesi | Memnun kalınmazsa yolların nasıl ayrılacağı | Fesih ve belge teslim maddeleri |

Referans istemek de işe yarar. Ancak bir liste okumak yerine o binalardan birinin denetçisiyle ya da kurul üyesiyle kısa bir telefon görüşmesi yapmak, firmanın gündelik çalışması hakkında çok daha fazla bilgi verir.

## Sözleşmede mutlaka yazması gerekenler

- Firmanın üstlendiği işlerin tam listesi ve listede olmayan bir iş çıktığında nasıl karar alınacağı

- Yönetim ücretinin tutarı, KDV'nin ayrı gösterilip gösterilmediği ve ödeme günü

- Firmanın kurul onayı olmadan yapabileceği harcamanın üst sınırı

- Aylık raporun hangi gün, hangi biçimde ve kimlere gönderileceği

- Defterlerin, makbuzların ve banka kayıtlarının nerede saklanacağı

- Sözleşmenin süresi, uzatılması ve sona erdirilmesi

- Görev bittiğinde belgelerin yeni yönetime hangi tutanakla teslim edileceği

Bu maddelerden biri taslakta yoksa imzadan önce eklenmesini isteyin. Sözlü verilen söz, yönetim değiştiğinde ya da bir anlaşmazlık çıktığında hiçbir işe yaramaz.

## Teklif isterken hazırlamanız gereken bilgiler

Firmaların size karşılaştırılabilir teklif verebilmesi için hepsine aynı bilgileri iletin. Eksik bilgiyle hazırlanan teklif, ilk aylarda "bu kapsam dışındaydı" tartışmasına dönüşür.

- Bağımsız bölüm ve blok sayısı, varsa dükkân ya da ofis sayısı

- Isınma sistemi: merkezi kazan, kombi ya da bölgesel ısıtma

- Asansör, hidrofor, jeneratör ve otopark kapısı gibi donanımlar

- Binada çalışan personel ve çalışma düzeni

- Son toplantıda alınan kararlar ve geçerli işletme projesi

- Bugünkü aidat tutarı ve ödenmemiş borçların yaklaşık durumu

## Yönetim ücreti neye göre belirlenir?

Ücreti belirleyen başlıca etkenler bağımsız bölüm sayısı, blok sayısı, binada çalışan personel, asansör ve merkezi kazan gibi donanımlar ve istenen hizmet kapsamıdır. Daire sayısı aynı olan iki binadan biri kaloriferli ve kapıcılı, öteki kombili ve görevlisiz ise teklifler de farklı olur.

Yönetim ücreti ile bina giderleri karıştırılmamalıdır. Yönetim ücreti firmanın emeğinin karşılığıdır; elektrik, su, bakım ve personel maaşı binanın kendi bütçesinden ödenir ve raporda ayrı satırlarda görünür. Etkenlerin ayrıntısını [Kayseri bina yönetim ücreti](https://kayseribinayonetim.com/fiyatlar) sayfamızda, binanızın aylık gider yükünü ise [aidat hesaplama aracında](https://kayseribinayonetim.com/aidat-hesaplama) görebilirsiniz.

## Yöneticinin yetkisi nereden gelir?

Firma, kat malikleri kurulunun toplantıda aldığı seçim kararıyla göreve gelir. Bu karar karar defterine yazılır; banka, tedarikçi ve resmî kurumlar karşısında yetkinin belgesi bu karardır. Yöneticinin görev ve sorumlulukları Kanun'un 35. maddesinde sayılır: ortak giderleri toplamak, işletme projesini hazırlamak, ortak yerlerin bakımını yaptırmak ve kurul kararlarını uygulamak bunların başında gelir.

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici seçilmesi zorunludur. Kurul, seçtiği yöneticiyi yine bir toplantı kararıyla değiştirebilir; firmanın da bu karara uyması gerekir.

## Yönetim devri nasıl yapılır?

1. **Kurul kararı.** Olağan ya da olağanüstü toplantıda firmanın seçildiği karar deftere işlenir.

2. **Belge teslimi.** Eski yönetimden karar defteri, işletme defteri, makbuzlar, banka dökümleri ve sözleşmeler tutanakla alınır.

3. **Hesap açılışı.** Banka yetkisi yeni yöneticiye geçirilir; kasa mevcudu ile borç-alacak durumu tespit edilir.

4. **Tedarikçi ve personel.** Asansör, kazan ve temizlik sözleşmeleri ile çalışanların SGK kayıtları gözden geçirilir.

5. **Başlangıç raporu.** İlk ayın sonunda devralınan durum kat maliklerine yazılı olarak bildirilir.

Eski yönetim belge vermekte gecikirse durum tutanağa yazılır ve kurul bilgilendirilir. Devralınan eksikler, yeni dönemin hesabına karışmasın diye başlangıç raporunda ayrı bir bölümde gösterilir.

## Kayseri Bina Yönetim nasıl çalışır?

Büromuz Kocasinan'da. Süreç keşif ziyaretiyle başlar: binayı görür, mevcut defter ve sözleşmelere bakar, ardından kapsamı ve ücreti yazan teklifi hazırlarız. Teklif kurul toplantısında sunulur, seçim kararından sonra devir başlar. Her binanın kendi kaydı ve aylık raporu olur; yapılan her ödemenin arkasında fatura, makbuz ya da bordro bulunur.

Ayrıntılar için [çalışma yöntemimiz](https://kayseribinayonetim.com/nasil-calisiriz), [hesapları nasıl açık tutuyoruz](https://kayseribinayonetim.com/seffaflik) ve [dışarıdan profesyonel yönetici](https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/profesyonel-yonetici) sayfalarına bakabilirsiniz. Firmamızın bütün hizmetleri [Kayseri bina yönetimi](https://kayseribinayonetim.com/) ana sayfasında özetlenir.

## Kayseri merkez ve ilçelerde bina yönetimi

"Kayseri merkez bina yönetimi" diye arama yapanların çoğu, kentin merkez ilçeleri olan Melikgazi, Kocasinan ve Talas'taki binalar için bilgi arar. Hacılar, İncesu, Develi, Bünyan, Yahyalı ve diğer ilçelerdeki apartmanlarla da aynı düzenle çalışıyoruz. İlçe sayfalarında o bölgedeki binalarda sık karşılaşılan durumları ayrıca anlattık: [Melikgazi](https://kayseribinayonetim.com/kayseri/melikgazi), [Kocasinan](https://kayseribinayonetim.com/kayseri/kocasinan) ve [Talas](https://kayseribinayonetim.com/kayseri/talas).

## Merak edilenler

### Kayseri'de bina yönetim firmasını kim seçer?

Firmayı kat malikleri kurulu toplantıda seçer ve karar, karar defterine yazılır. Tek bir kat maliki ya da görevi biten eski yönetici kendi başına firma atayamaz.

### Bina yönetim şirketiyle sözleşme kaç yıllık yapılır?

Uygulamada çoğunlukla bir yıllık yapılır ve olağan toplantı takvimine bağlanır. Sürenin uzatılıp uzatılmayacağına bir sonraki toplantıda kurul karar verir.

### Firma değiştirirsek aidat ve gider kayıtları kaybolur mu?

Hayır. Defterler, makbuzlar ve banka kayıtları binaya aittir; görev bittiğinde tutanakla yeni yönetime teslim edilir. Bu teslimin nasıl yapılacağı sözleşmede yazılı olmalıdır.

### Kayseri bina yönetim firmaları aynı ücreti mi alır?

Hayır. Ücret binanın büyüklüğüne, donanımına, personeline ve istenen kapsama göre değişir. Teklifleri karşılaştırırken hepsinin aynı iş listesine göre hazırlandığından emin olun.

### Yönetim firması onay almadan harcama yapabilir mi?

Olağan giderler kurulun onayladığı işletme projesine göre ödenir. Projede olmayan büyük harcamalar için kurul kararı gerekir; firmanın tek başına yapabileceği harcamanın üst sınırı sözleşmeye yazılmalıdır.

### Hangi ilçelerde hizmet veriyorsunuz?

Merkezdeki Melikgazi, Kocasinan ve Talas başta olmak üzere Kayseri'nin 16 ilçesinin hepsinde çalışıyoruz. İlçelerin listesi ve her birinin kendi sayfası bu sayfanın alt bölümünde yer alır.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/kayseri-bina-yonetim-firmalari  
Güncellendiği tarih: 2026-10-24

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com