# Kayseri apartman yönetim firması seçimi

Kayseri'de apartman yönetim firması, tek binanın aidatını, giderlerini, bakımını ve toplantı işlerini kat malikleri adına yürüten şirkettir; sakinlerden biri yöneticiliği sürdüremediğinde ya da aidat tartışması büyüdüğünde tercih edilir. Kayseri Bina Yönetim bu işi yazılı sözleşmeyle üstlenir.

## Sakinlerden yönetici mi, apartman yönetim firması mı?

Kayseri'deki apartmanların çoğunda yöneticilik, sırayla ya da gönüllü olarak bir kat malikine kalır. Bu düzen az daireli ve sorunsuz binalarda yeterli olabilir. Aidat borcu birikmeye, bakım ertelenmeye ya da komşular arasında hesap tartışması çıkmaya başladığında ise dışarıdan bir firma tercih edilir.

| Konu | Sakinlerden yönetici | Yönetim firması |
| --- | --- | --- |
| Zaman | İş ve aile dışında kalan saatlerde | Mesai içinde, belli bir sorumluyla |
| Tarafsızlık | Komşuluk ilişkisi kararları etkileyebilir | Kurallar her daireye aynı uygulanır |
| Kayıt düzeni | Kişinin alışkanlığına bağlı | Aylık rapor ve dosyalanmış belgeler |
| Teknik takip | Arıza olunca çözülür | Periyodik kontroller takvimle izlenir |
| Maliyet | Çoğunlukla ücretsiz ya da aidattan muaf | Aylık yönetim ücreti |

## Hangi apartmanlar firmaya geçiyor?

- Birkaç dairenin aidat borcunun aylardır biriktiği binalar

- Kimsenin yöneticiliği üstlenmek istemediği, toplantıların yapılamadığı binalar

- Merkezi kaloriferli, asansörlü ve hidroforlu, yani teknik takibi yoğun yapılar

- Müteahhitten yeni teslim alınmış, düzeni ilk kez kurulacak binalar

- Maliklerin çoğunun başka şehirde yaşadığı, kiracı ağırlıklı apartmanlar

Yeni teslim alınan binalarda ilk düzenin nasıl kurulduğunu [yeni teslim binalar](https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/yeni-bina-yonetime-alma) sayfasında ayrıca anlattık.

## Apartman yönetim şirketinden neler istenmeli?

Kayseri apartman yönetim şirketleri arasında seçim yaparken teklif mektubundan çok, firmanın her ay size ne teslim edeceğine bakın. Bizim her apartmanda verdiğimiz belgeler şunlardır:

- Daire daire aidat tablosu: kim ne ödedi, kimin ne kadar borcu var

- Gelir-gider dökümü ve her harcamanın fatura ya da makbuz görüntüsü

- Banka hesap özeti ile kasa mevcudunun karşılaştırması

- Asansör, kazan ve yangın tüpü gibi kontrollerin son ve sonraki tarihleri

- Toplantıdan sonra karar defterine işlenen kararların örneği

## Küçük apartmanda yönetim ücreti

Ücreti daire sayısı, binadaki donanım ve istenen kapsam belirler. Daire sayısı azaldıkça sabit işler daha az daireye bölündüğü için kişi başına düşen pay artabilir. Bu durumda kapsamı daraltmak bir seçenektir: örneğin yalnız aidat takibi ve muhasebe alınıp teknik işler sakin bir sorumluda bırakılabilir. Kapsam seçeneklerini ve ücreti etkileyen kalemleri [fiyatlar sayfamızda](https://kayseribinayonetim.com/fiyatlar) görebilirsiniz. Apartmanınızın aylık giderini önceden görmek isterseniz [aidat hesaplama](https://kayseribinayonetim.com/aidat-hesaplama) aracını kullanın.

## Aidat borcu birikmişse ne yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider payını zamanında ödemeyen kat malikinin aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemesini öngörür. Bizim uyguladığımız sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından ihtar, sonuç alınamazsa kurulun onayıyla icra takibi. Kiracının ödemediği aidattan ev sahibi de sorumlu olduğu için bildirimler ikisine birden gönderilir. Tazminat tutarını [hesap araçlarımızla](https://kayseribinayonetim.com/araclar) görebilir, sürecin ayrıntısını [aidat borcunda icra takibi](https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/icra-ve-hukuki-takip) sayfasında okuyabilirsiniz.

## Apartman kayıtlarında sık yapılan hatalar

Devraldığımız apartmanlarda en çok karşılaştığımız sorunlar büyük usulsüzlükler değil, küçük kayıt eksikleridir. Ancak bunlar yıllar içinde birikince kimin ne kadar borçlu olduğu bile tartışmalı hâle gelir.

- Aidatın elden alınması ve makbuz kesilmemesi

- Bina parasının yöneticinin kişisel hesabında tutulması

- Karar defterinin yıllarca doldurulmaması ya da imzasız bırakılması

- Usta ve tamirci ödemelerinin faturasız yapılması

- Daireler arasındaki borç devirlerinin yazılı olmaması, satılan dairenin eski borcunun kaybolması

Firmaya geçişte ilk iş bu kayıtları toparlayıp daire bazında açılış bakiyesini çıkarmak ve kurula onaylatmaktır. Onaylanan bakiye, sonraki bütün ayların başlangıç noktası olur; eski döneme ait itirazlar da bu tablo üzerinden konuşulur.

## Apartman toplantısı nasıl yapılır?

Firmanın seçilmesi de, bütçenin onaylanması da kat malikleri kurulunun toplantısında olur. Kanun, toplantı çağrısının toplantı gününden en az on beş gün önce yapılmasını ister. Çağrıda yer, saat ve gündem yazar; yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının tarihi de aynı yazıda belirtilebilir.

Toplantıda konuşulanlar bir tutanağa geçirilir, alınan kararlar noterden onaylı karar defterine yazılıp katılanlarca imzalanır. Kat maliki gelemiyorsa yazılı vekâletle bir temsilci gönderebilir. Çağrı yazısını, gündemi, vekâlet örneğini ve tutanağı hazırlamak yönetim kapsamındaki işlerdendir; bu düzen kurulmadığında alınan karara sonradan itiraz edilmesi kolaylaşır.

## Apartmanda bir yıllık iş takvimi

Kayseri'de kışın uzun ve soğuk geçmesi, apartman işlerinin büyük kısmını mevsime bağlar. Yönettiğimiz binalarda takvimi aşağı yukarı şöyle kuruyoruz:

| Dönem | Yapılan işler |
| --- | --- |
| Sonbahar | Kazan ve brülör bakımı, baca temizliği, kalorifer tesisatında hava ve basınç kontrolü |
| Kış | Kar küreme ve tuzlama, açıktaki su borularının donmaya karşı yalıtımı, çatı kar yükünün izlenmesi |
| İlkbahar | Çatı, oluk ve iniş borularının kontrolü, kış hasarlarının onarımı, yıllık toplantı hazırlığı |
| Yaz | Su deposu temizliği, ilaçlama, dış cephe ve boya işleri, otopark çizgileri |
| Yıl boyunca | Asansörün yıllık periyodik kontrolü, yangın tüplerinin dolum tarihi, sigorta poliçelerinin yenilenmesi |

## Apartmanda firmaya geçiş adımları

1. **Toplantı çağrısı.** Yönetici ya da kat maliklerinin bir kısmı, gündeminde yönetici seçimi olan bir toplantıya çağrı yapar.

2. **Teklifin sunulması.** Firmanın yazılı teklifi toplantıdan önce bütün maliklere iletilir.

3. **Seçim ve sözleşme.** Kurul firmayı seçer, sözleşmeyi imzalayacak kişiyi yetkilendirir.

4. **Devir.** Defterler, kasa ve banka bilgileri tutanakla alınır; ilk ay sonunda durum raporu verilir.

Apartmanda bina görevlisi de çalışıyorsa onun kayıtları devirde ayrıca incelenir; ayrıntısı [Kayseri kapıcı hizmeti](https://kayseribinayonetim.com/kayseri-kapici-hizmeti) sayfasında. Firmamızın tüm hizmetleri ve ilçe sayfaları için [Kayseri bina yönetimi](https://kayseribinayonetim.com/) ana sayfasına dönebilirsiniz.

## Merak edilenler

### Kaç daireli apartman yönetim firması tutmalı?

Bağımsız bölüm sayısı sekiz ya da daha çok olan binalarda Kanun yönetici seçimini şart koşar; seçilen kişinin firma olması ise şart değildir. Firma kararı daire sayısından çok, binanın iş yüküne ve kat maliklerinin zamanına bağlıdır.

### Yönetim ücreti aidata mı eklenir?

Evet, yönetim ücreti binanın ortak giderlerinden biri olarak işletme projesine yazılır ve aidatın içinde toplanır. Raporda ayrı satırda gösterilir.

### Kiracılar apartman toplantısında oy kullanabilir mi?

Toplantıda oy hakkı kat malikinindir. Kat maliki yazılı vekâletle kiracısını ya da başka birini temsilci olarak gönderebilir.

### Firma apartman görevlisinin işlerini de yürütür mü?

İstenirse evet. Görevlinin bordrosu, SGK bildirimleri, izinleri ve yazılı görev listesi yönetim kapsamına alınabilir.

### Sözleşmeyi apartman adına kim imzalar?

Kurulun toplantıda yetkilendirdiği kat maliki ya da malikler imzalar. Yetkilendirme kararı karar defterine yazılır.

### Firma ile çalışmaya başlamak ne kadar sürer?

En uzun adım, karar için toplantının yapılmasıdır. Seçim kararından sonra belge teslimi ve banka işlemleri tamamlanınca firma işe başlar; eski yönetimin belgeleri ne kadar düzenliyse süre o kadar kısalır.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/kayseri-apartman-yonetim-firmasi  
Güncellendiği tarih: 2026-10-24

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com