# Aidat Borcunda İcra ve Hukuki Süreç

Aidat borcunun hukuki takibi; ödenmeyen ortak gider payı için yazılı ihtar çekilmesi, kanunun öngördüğü gecikme tazminatının işletilmesi ve kurulun yetkisiyle icra yoluna gidilmesidir. Kayseri Bina Yönetim borç dökümünü, kesinleşmiş işletme projesini ve karar defteri örneklerini hazırlar, takibi birlikte çalıştığı avukatla yürütür.

## Kapsamda hangi işler var?

- Borç dökümü ve tazminat hesabının çıkarılması
- Yazılı ihtarname ve resmî bildirimler
- Kurul kararı ya da yetki belgesinin hazırlanması
- Kesinleşmiş işletme projesi ve karar örneklerinin toplanması
- Dosyanın avukata teslim edilmesi
- İcra aşamalarının izlenip raporlanması
- Ödeme gelince hesabın kapatılması

## Nasıl ilerliyoruz?

1. **İlk temas** — Otomatik mesajlarla hatırlatılır, gerekirse malikle telefonda görüşülür.
2. **İhtarname** — Borç ve tazminat tutarı yazılı olarak bildirilir, ödeme için süre tanınır.
3. **Yetkinin belgelenmesi** — Takip için kurul kararı ya da yönetim planındaki yetki dosyaya eklenir.
4. **Takibin başlaması** — Avukat icra dosyasını açar; gelişmeler her ay kurula aktarılır.

## Ücreti neler belirler?

| Etken | Ücrete etkisi |
| --- | --- |
| Takipteki dosya sayısı | Aynı dönemde takip edilen borçlu malik adedi. |
| Takip ve avukatlık giderleri | Kanun gereği borçluya yükletilir; yönetim ücretinin parçası değildir. |

## Ücret bilgisi nasıl alınır?

Sabit bir liste fiyatımız yok; tutarı binanın büyüklüğü, çalışan sayısı ve teknik donanımı belirler. 0850 302 19 05 numarasını arayın ya da WhatsApp üzerinden yazın; binayı yerinde inceledikten sonra teklifi yazılı olarak iletiriz.

## Aidatını ödemeyen komşu için ne yapılabilir?

Kısa cevap: Önce hatırlatma ve yazılı ihtar yapılır, borca kanuni gecikme tazminatı eklenir; ödeme yine gelmezse kurulun yetkisiyle avukat aracılığıyla icra takibi başlatılır. Takip masrafları ve kanuni avukatlık ücreti sonunda borçluya yükletilir.

## Bir daire ödemeyince kim zarar görür?

Ödenmeyen aidat, düzenli ödeyen dairelere ek yük getirir; elektrik, asansör bakımı ve kapıcı maaşı aksar. Bu yüzden takip her daire için aynı sırayla ve belgeli yürütülür.

## Takip hangi sırayla ilerler?

| Aşama | Ne yapılır? |
| --- | --- |
| 1. Hatırlatma | Kısa mesaj ve e-posta; sonuç yoksa malikle telefonda konuşulur. |
| 2. Tazminatın işlenmesi | Kanundaki aylık %5 gecikme tazminatı borç dökümüne ayrı satır olarak eklenir. |
| 3. Yazılı ihtar | Toplam borç, tazminat ve ödeme süresi resmî bir yazıyla bildirilir. |
| 4. İcra takibi | Kurul yetkisiyle dosya avukata verilir, takip başlatılır. |

## İcra dosyası için hangi belgeler gerekir?

- kesinleşmiş işletme projesi ve tebliğ belgeleri,

- karar defterindeki ilgili kararların onaylı örnekleri,

- daireye ait borç dökümü,

- gün bazında hesaplanmış gecikme tazminatı tablosu,

- gönderilen ihtarın ve teslim kaydının kopyası.

Muhasebe kayıtlarımız düzenli olduğu için bu belgeler takip kararı alınmadan önce zaten hazırdır. Kanun, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde diğer kat maliklerine kanuni ipotek hakkı da tanır; bu hakkın kullanılıp kullanılmayacağı avukatın değerlendirmesiyle belirlenir.

## Daire kirada, satılmış ya da mirasa kalmışsa

**Kirada olan daire:** Kiracının ödemediği paydan ev sahibi de sorumludur; bildirimler iki tarafa yapılır. **Satılan daire:** Alım satım sırasında dairenin birikmiş borcunu tarafların bilgisine sunarız. **Mirasa kalan daire:** Mirasçıların belirlenmesi ve onlara bildirim yapılması avukatla birlikte yürütülür.

## Masrafları kim karşılar?

İcra harçları, takip giderleri ve kanuni avukatlık ücreti takibin sonunda borçlu malike yükletilir. Bu tutarlar yönetim ücretimize dahil değildir. Kurulun kararıyla bina bütçesinden geçici olarak avans verilir; borç tahsil edildiğinde avans kasaya geri döner.

## Borç için ödeme planı yapılabilir mi?

İcra en son başvurulan yoldur. Pek çok borç, ihtar aşamasında yapılan bir ödeme planıyla kapanır. Taksitler kurulun izin verdiği sınırlar içinde yazılı olarak belirlenir ve vadeleri sistemimizde takip edilir.

*Bu sayfadaki bilgiler geneldir; belirli bir dosyanın hukuki değerlendirmesini birlikte çalıştığımız avukat yapar.*

## İcra dosyası için hangi belgeler toplanır?

- Borçlu kat malikinin tapu kaydıyla uyumlu kimlik ve adres bilgileri,

- borcun doğduğu dönemlere ait işletme projeleri ve bunların bildirim tarihleri,

- takip yetkisini ve ilgili kararları gösteren karar defteri sayfalarının onaylı örnekleri,

- aylara göre borç ve gecikme tazminatı dökümü,

- gönderilen ihtarlar ve tebliğ belgeleri,

- dairede kiracı varsa kiracı bilgileri ve kiracıya yapılan bildirimler.

## Takip ne kadar sürer?

Sürenin uzunluğu büyük ölçüde borçlunun itiraz edip etmemesine bağlıdır. İtiraz gelmezse dosya görece kısa sürede sonuçlanır; itiraz gelirse itirazın kaldırılması ya da dava yolu süreci uzatır. Bu yüzden dosyanın ilk günden eksiksiz hazırlanması, süreyi kısaltan en önemli etkendir. Dosyanın hangi aşamada olduğunu her ay kurula raporlarız.

## Ödenmeyen aidat diğer komşuları nasıl etkiler?

Bir dairenin ödemediği aidat için ya diğer kat maliklerinden ek para istenir ya da bakım işleri ertelenir. Takibin her daireye aynı biçimde uygulanması, düzenli ödeyenlerin hakkını korur. Eski borçların takip edilmesi diğer dairelerin de düzenli ödemesini sağlar.

## Borç birikmeden alınabilecek önlemler

1. Her yıl gider tahmininin kanuna uygun şekilde tebliğ edilmesi,

2. ödemenin tek bir kanaldan ve kolayca yapılabilmesi,

3. her kat malikinin kendi borcunu sakin panelinden düzenli görebilmesi,

4. borç küçükken taksitlendirme imkânı sunulması.

*Somut bir dosyanın hukuki değerlendirmesi, binanın çalıştığı avukat tarafından yapılır.*

## Aidat alacağında ilk hukuki yol hangisi?

Çoğu durumda ilk adım **ilamsız icra takibidir**. İcra dairesi aracılığıyla borçlu kat malikine ödeme emri gönderilir. Kanuni süresi içinde itiraz gelmezse takip kesinleşir ve tahsil aşaması başlar. Borçlu itiraz ederse takip durur; bu kez alacağın varlığının mahkeme önünde ortaya konması gerekir. Bu noktada en güçlü dayanaklar, genel kurulda kabul edilmiş bir işletme projesi ile her ay düzenli tutulmuş daire borç kayıtlarıdır.

2023'ten itibaren kat mülkiyetinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi zorunlu hâle gelmiştir. Hangi yolun seçileceğine ve sürelerin hesabına dosyayı alan avukat karar verir. Bizim görevimiz, avukatın ihtiyaç duyacağı belgeleri eksiksiz ve düzenli biçimde hazırlamaktır.

## Borçluyla anlaşma yapılırken protokole neler yazılmalı?

- **Borcun dökümü:** Aidat aslı, gecikme tazminatı ve varsa takip masrafları ayrı satırlarda gösterilir.

- **Ödeme takvimi:** Her taksitin tarihi ve tutarı açıkça yazılır. Bu süre boyunca güncel aidatın da aksatılmadan ödenmesi şart olarak eklenir.

- **Taksit aksarsa:** Tek bir taksitin ödenmemesi hâlinde kalan borcun tamamının derhâl istenebileceği hükme bağlanır.

- **İmza yetkisi:** Yönetimin protokolü hangi karar ya da yetkiye dayanarak imzaladığı belirtilir. Gecikme tazminatından vazgeçmek gibi konular genel kurul kararı gerektirebilir.

## Borçlu dairenin tapusuna kanuni ipotek

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılmayan bir malikin borcu için diğer maliklere o bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı verir. Bu hak tapuya tescil ettirilerek daha da güçlendirilebilir; tescil için kanunun öngördüğü süre ve usule uyulması gerekir. Özellikle satılığa çıkarılan ya da borcu her ay büyüyen dairelerde bu seçeneğin avukatla birlikte değerlendirilmesini öneriyoruz.

## Tahsilattan sonra hesaplar nasıl kapanır?

İcra yoluyla gelen para önce masraflara, ardından gecikme tazminatına ve en son asıl aidat borcuna sayılır; bu sıralama aylık raporda açıkça gösterilir. Dosya kapandığında ilgili dairenin bakiyesi güncellenir. Dosyanın kapandığı bilgisi muhasebede ve o ayın raporunda yer alır; karar defterine yazılmaz.

## Borçlu malikle nasıl bir dil kullanılmalı?

Borçlu malike gönderdiğimiz yazılar kişiyi değil, kuralı hedef alır: hangi dönemlere ait ne kadar borç olduğu, kanuni gecikme tazminatı ve ödeme yolları açıkça yazılır, suçlayıcı ya da küçümseyici ifadeye yer verilmez. Borçlu dairelerin isimleri asansör panosuna asılmaz, apartmanın mesajlaşma grubunda paylaşılmaz; böyle bir paylaşım kişisel verilerin korunması ve kişilik hakları bakımından yönetimi sorumluluk altına sokabilir. Kat maliklerine sunulan raporda borç durumu daire numarasıyla gösterilir ve yalnız yetkili kişilerin görebileceği bir kanaldan iletilir.

Borçlu malike somut bir ödeme planı teklif edilir; çoğu malik taksitlendirmeyi kabul eder.

## Merak edilenler

### Kaç aylık borçta icraya başvurulur?

Kanunda belirli bir ay sınırı yoktur. Hatırlatma ve ihtara rağmen ödeme yapılmadığında kat malikleri kurulunun belirlediği politika uygulanır.

### Takip masrafları bina kasasından mı ödenir?

Kasadan yalnızca geçici avans verilir. Masraflar ve kanuni avukatlık ücreti takip sonunda borçludan alınır.

### Borcunu taksitle ödemek isteyen malike ne yapılır?

Kurulun belirlediği sınırlar içinde yazılı bir ödeme planı yapılır ve taksitler düzenli izlenir.

### Gecikme tazminatı da icra yoluyla istenebilir mi?

Evet. Kanuni aylık yüzde beşlik tazminat borç dökümünde ayrı kalem olarak yer alır ve takibe dahil edilebilir.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/icra-ve-hukuki-takip  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com