# Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Hazırlanması

Kat malikleri kurulunun toplanması; gündemin belirlenmesi, çağrının süresinde ve kanuni yolla yapılması, toplantıda yeter sayının doğrulanması ve kararların noter onaylı deftere işlenmesinden oluşan bir süreçtir. Kayseri Bina Yönetim, Kayseri'deki apartman ve siteler için bu işlerin evrak tarafını hazırlar, toplantı günü divana yardımcı olur ve kararların tüm maliklere ulaşmasını sağlar.

## Kapsamda hangi işler var?

- Yönetici ve denetçiyle birlikte gündem maddelerinin yazılması
- Elden imzalı teslim ya da taahhütlü mektupla, toplantıya en az 15 gün kala çağrı gönderilmesi
- Çağrı ekinde gönderilecek vekâletname örneği
- Daire, malik ve arsa payını gösteren hazirun cetveli
- Açılış ve karar için gereken çoğunluğun önceden hesaplanması
- Geçen dönemin faaliyet raporu ile gelir-gider özetinin hazırlanması
- Toplantı sırasında oy sayımı ve tutanak yazımı
- Kararların noter onaylı karar defterine geçirilmesi
- Katılmayan maliklere karar özetinin gönderilmesi
- Çağrı, imza ve tebliğ belgelerinin arşivlenmesi

## Nasıl ilerliyoruz?

1. **Gündemi netleştirme** — Bu yıl kurulun neye karar vereceği; bütçe, seçim, onarım veya kural değişikliği gibi maddelerle yazıya dökülür.
2. **Malikleri çağırma** — Tarih, saat, yer ve gündem toplantıdan en az 15 gün önce, ispatlanabilir bir yolla her malike ulaştırılır.
3. **Toplantıyı yürütme** — Katılım listesi imzalatılır, çoğunluk kontrol edilir, maddeler tek tek görüşülüp oylanır.
4. **Kararları kayda alma** — Tutanak imzalanır, metin karar defterine yazılır ve sonuç katılmayanlara bildirilir.

## Ücreti neler belirler?

| Etken | Ücrete etkisi |
| --- | --- |
| Bağımsız bölüm ve malik sayısı | Çağrı gönderilecek kişi sayısı ve hazirun listesinin uzunluğu iş yükünü belirler. |
| Gündemin niteliği | Yönetim planı değişikliği ya da büyük onarım gibi yüksek çoğunluk isteyen maddeler daha fazla ön hazırlık gerektirir. |
| Toplantı yeri | Çok bloklu sitelerde salon, ses düzeni ve kayıt masası ayrıca planlanır. |

## Ücret bilgisi nasıl alınır?

Sabit bir liste fiyatımız yok; tutarı binanın büyüklüğü, çalışan sayısı ve teknik donanımı belirler. 0850 302 19 05 numarasını arayın ya da WhatsApp üzerinden yazın; binayı yerinde inceledikten sonra teklifi yazılı olarak iletiriz.

**Kısa cevap:** Kat malikleri kurulu, apartman ya da sitede en üst karar organıdır ve yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantının geçerli olması için çağrının en az 15 gün önce, imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapılması ve kararların noter onaylı deftere yazılması gerekir. Kayseri Bina Yönetim bu adımların her birini belgeli şekilde hazırlar.

## Kurul hangi konularda son sözü söyler?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, binanın yönetimini kat malikleri kuruluna bırakır; yönetici ise kurulun aldığı kararları uygulayan kişidir. Yıllık gider tahmininin (işletme projesi) kabulü, yöneticinin ve denetçinin seçilmesi, yöneticinin ibrası, çatı veya cephe gibi büyük onarımlar ve yönetim planındaki değişiklikler kurulun önüne gelir. Bu yüzden toplantının şekil kurallarına uymak bir formalite değildir: usulsüz yapılan bir toplantıda alınan kararlar, itiraz eden malikin açacağı iptal davasıyla geçersiz hâle gelebilir.

## Çağrı ne zaman ve hangi yolla yapılmalı?

- **Olağan toplantı:** Yönetim planında yazılı tarihte, her yıl en az bir defa yapılır.

- **Süre:** Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, malikin eline toplantıdan en az 15 gün önce geçmiş olmalıdır.

- **Yöntem:** İmza karşılığı elden teslim ya da taahhütlü mektup; böylece çağrının yapıldığı sonradan ispatlanabilir.

- **Olağanüstü toplantı:** Önemli bir sebep doğduğunda yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri kurulu toplantıya çağırabilir.

Bina dışında oturan maliklerin güncel adreslerini çağrı öncesinde kontrol ederiz. Dairesini kiraya verip başka şehirde yaşayan malike gönderilen çağrının eski adrese gitmesi, sonradan itiraza yol açabilir.

## Toplantı hangi çoğunlukla açılır, karar nasıl çıkar?

Kanuna göre kurul, kat maliklerinin hem **sayıca hem de arsa payı bakımından yarısından fazlası** hazır olduğunda toplanır; kararlar toplantıdaki maliklerin sayı çoğunluğuyla alınır. İlk toplantıda bu çoğunluk oluşmazsa kanunun öngördüğü şekilde ikinci toplantıya gidilir; ikinci toplantıda aranan yeter sayı ilkine göre daha düşüktür. Bazı kararlar ise özel çoğunluk ister; örneğin yönetim planının değiştirilmesi için bütün maliklerin beşte dördünün oyu gerekir.

Bu hesabı toplantı sırasında kâğıt kalemle yapmak hataya açıktır. Arsa payı tablosunu tapu kayıtlarından önceden çıkarır, her imza atıldıkça katılım oranını günceller, oylamada da hem kişi hem arsa payı toplamını aynı anda gösteririz.

## Toplantıya gelemeyen malik oyunu nasıl kullanır?

Malik, yazılı bir vekâletnameyle kendi yerine başka birini gönderebilir. Vekâletname toplantı açılmadan divana teslim edilir ve hazirun cetvelinde ayrıca işaretlenir. Kanun, bir kişinin taşıyabileceği vekâlet sayısına sınır koyar; çağrı mektubunun ekine bu sınıra uygun hazırlanmış bir örnek koyarak toplantı günü yaşanacak tartışmanın önüne geçeriz.

## Kararlar nereye ve nasıl kaydedilir?

Kurulun aldığı her karar, kanunun aradığı şekilde **noter tarafından onaylanmış karar defterine** yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Katılmayan maliklere kararlar ayrıca bildirilir. Bu defter; aidat alacağı için icra takibi başlatırken, banka hesabında yetki değiştirirken ya da yeni yöneticinin göreve başladığını ispatlarken istenen temel belgedir. Defterin kaybolması veya sayfalarının boş bırakılması ileride ciddi sorun çıkarır; bu nedenle her toplantı sonrası defterin fotokopisini de arşive ekleriz.

## Toplantı günü masada kim ne yapar?

Toplantı, kat malikleri arasından seçilen bir divan başkanı tarafından yönetilir. Biz divanın yanında sekretarya görevini üstleniriz: imza listesini tutar, geçen dönemin faaliyetlerini ve hesap özetini sunar, maliklerin sorularını belgelerle yanıtlar, her oylamanın sonucunu tutanağa yazarız. Tutanak salondan çıkılmadan yüksek sesle okunur ve imzalanır.

## Kayseri'de toplantı tarihi ve yeri seçerken nelere dikkat edilir?

Katılım, kararın sağlamlığını doğrudan etkiler. Küçük bir apartmanda giriş holü ya da sığınak yeterli olabilir; çok bloklu bir sitede ise sosyal tesis, kapalı otopark ya da kiralık bir salon düşünmek gerekir. Kış akşamlarında yaşlı maliklerin yola çıkmakta zorlandığını, bayram ve tatil haftalarında ise katılımın düştüğünü hesaba katarak tarih öneririz. Konuyu adım adım anlatan rehberimiz: [Kat malikleri genel kurulu nasıl yapılır?](https://kayseribinayonetim.com/blog/kat-malikleri-genel-kurulu-nasil-yapilir)

## Toplantıdan önce neler hazır olmalı?

- Gündem maddeleri yazılmış, özel çoğunluk isteyen konular ayrıca belirtilmiş olmalı.

- Çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce ve gönderildiği ispatlanabilecek bir yolla yapılmalı; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının tarihi de çağrıda yer almalı.

- Tapuyla uyumlu, güncel malik listesi ile her dairenin arsa payını gösteren tablo hazırlanmalı.

- Yeni yılın gider tahmini taslağı, denetçinin raporu, hesap dökümü ve yılın faaliyet özeti çoğaltılmalı.

- Vekâletname örneği ile katılımcıların imzalayacağı hazirun cetveli hazır tutulmalı.

- Karar defteri toplantı yerine getirilmeli.

## Toplantı günü hangi sırayla ilerler?

1. Katılanlar hazirun cetvelini imzalar, vekâletnameler kontrol edilir.

2. Toplantı yeter sayısı hem kişi sayısına hem arsa payına göre hesaplanır.

3. Toplantıyı yönetecek divan (başkan ve yazman) seçilir.

4. Gündem maddeleri sırayla görüşülür ve oylanır.

5. Kararlar tutanağa ve karar defterine yazılarak imzalanır.

## Gergin geçen toplantılarda ne yapıyoruz?

Kat malikleri toplantıları zaman zaman tartışmalı geçer. Böyle durumlarda söz sırası divan tarafından verilir ve her konu rakamlarla sunulur. Görüş ayrılığı olan konularda seçenekleri ve her birinin maliyetini bir tabloyla gösterir, oylamanın kanuna uygun yapılmasını gözetiriz. Karara bağlanamayan maddeler için yeni bir toplantı tarihi belirlenir.

## Toplantı bittikten sonra

Alınan kararlar toplantıya gelmeyen kat maliklerine bildirilir. Yeni gider tahmini tebliğ edilir ve kanuni itiraz süresi izlenir. Seçilen yönetici ve denetçinin bilgileri sakin panelinde güncellenir. Uygulanacak kararlar (örneğin bir onarım ya da firma değişikliği) iş listesine çevrilir ve ilerleyişi aylık raporda gösterilir.

## Olağan toplantıyı olağanüstüsünden ayıran nedir?

| Konu | Olağan toplantı | Olağanüstü toplantı |
| --- | --- | --- |
| Zamanlama | Yönetim planındaki dönemde, yılda en az bir kez | İhtiyaç doğduğunda |
| Çağrı yetkisi | Yönetici | Yönetici, denetçi ya da maliklerin en az üçte biri |
| Sık görülen gündem | Yılın faaliyet raporu, yöneticinin ibrası, yeni bütçe, seçimler | Acil bir onarım, yönetici değişikliği, tek bir özel konu |

## Olağan toplantı için örnek bir gündem

1. Toplantının açılması ve başkanlık divanının belirlenmesi,

2. geçen dönemin faaliyet raporu ile denetim raporunun okunması,

3. yöneticinin ibra edilmesi,

4. yeni dönem işletme projesinin konuşulması ve oylanması,

5. yönetici ve denetçinin seçilmesi,

6. dilek ve öneriler.

Karara bağlanması istenen her konu gündemde açıkça yer almalıdır. Son maddede karar alınmaz; orada gündeme gelen talepler not edilir ve bir sonraki toplantının gündemine taşınır.

## Bir karara itiraz etmek isteyen malik ne yapabilir?

Kanuna ya da yönetim planına aykırı olduğu düşünülen bir kurul kararı için iptal davası açılabilir. Kanun bunun için kısa bir süre öngörür; kural olarak kararın alındığı ya da öğrenildiği tarihten itibaren bir ay. Bu yüzden toplantıda karşı oy verenlerin isimlerini ve gerekçelerini tutanağa doğru yazmaya, toplantıya gelmeyen maliklere de alınan kararları gecikmeden iletmeye özen gösteriyoruz. İtirazın haklılığını değerlendirmek avukatın alanıdır; bizim işimiz toplantının usule uygun yürümesi ve kayıtların eksiksiz tutulmasıdır.

## Toplantıya daha çok malik nasıl katılır?

Toplantıyı hafta içi akşamına ya da hafta sonuna koymak, gündemi ve bütçe taslağını birkaç gün önceden göndermek ve toplantıyı iki saatin altında bitirecek şekilde planlamak katılımı artırır.

## İyi bir toplantı tutanağında hangi bilgiler bulunur?

Tutanak, toplantıda söylenen her sözün değil, **alınan kararların** kaydıdır. Her gündem maddesi için şu bilgiler yazılır: hangi konunun görüşüldüğü, oya sunulan önerinin tam metni, kabul, ret ve çekimser oyların sayısı (gerekiyorsa arsa payı toplamıyla) ve sonuçta çıkan karar. Karara aleyhte oy veren maliklerin adları ayrıca not edilir; ileride karara karşı iptal davası açma hakkının kime ait olduğu bu kayıttan anlaşılır. Tutanak toplantının sonunda herkesin önünde okunur, divan başkanı ve hazır bulunan maliklerce imzalanır, aynı metin karar defterine geçirilir. Toplantıya katılmayan maliklere de kararların özeti yazılı olarak ulaştırılır.

## Merak edilenler

### Kat malikleri kurulu yılda kaç kez toplanır?

Olağan toplantı her yıl en az bir defa, yönetim planında yazan tarihte yapılır. Önemli bir sebep doğduğunda ayrıca olağanüstü toplantı düzenlenebilir.

### Toplantı çağrısı en geç ne zaman gönderilmeli?

Toplantı tarihinden en az 15 gün önce malike ulaşmış olmalıdır. Yöntem imza karşılığı teslim veya taahhütlü mektuptur.

### İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ne yapılır?

Kanundaki usule göre ikinci bir toplantı düzenlenir. Bu toplantıda karar için aranan çoğunluk ilk toplantıya göre daha azdır.

### Kararları sıradan bir deftere yazmak yeterli mi?

Hayır. Kurul kararları noter onaylı karar defterine yazılmalı ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır.

### Yerime komşum ya da akrabam oy kullanabilir mi?

Evet, yazılı vekâletnameyle. Kanundaki vekâlet sınırına uygun bir örneği çağrı mektubuyla birlikte gönderiyoruz.

### Olağanüstü toplantıyı kim çağırabilir?

Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri, önemli bir sebep olduğunda kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/genel-kurul-organizasyonu  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com