# Kayseri'de Apartman Yönetimi

Kayseri'de bir apartmanı dışarıdan yönetmek; aidatı toplamak, faturaları ödemek, asansörü ve kazanı bakımlı tutmak, kurul kararlarını deftere işleyip uygulamak demektir. Kayseri Bina Yönetim, bağımsız bölüm sayısı sekizi aşan binalarda kanunun öngördüğü yönetici görevini yazılı olarak üstlenir; para hareketlerinin tamamını ay sonunda belgeleriyle kat maliklerine açar.

## Kapsamda hangi işler var?

- Daire bazında aidat çıkarma ve banka üzerinden tahsilat
- Geciken ödemeler için kademeli hatırlatma
- Kasa defteri, fatura arşivi ve ay sonu dökümü
- Yıllık gider tahmini (işletme projesi) taslağı
- Kazan, brülör ve asansör bakımlarının takvime bağlanması
- Su deposu ve hidrofor kontrolleri
- Kapıcı ya da temizlik çalışanının bordro ve SGK işleri
- Kurul toplantısı için çağrı, gündem ve tutanak
- Usta ve servis firmalarından karşılaştırmalı fiyat alma
- Uzun süreli borçlarda avukat ve icra sürecinin koordinasyonu

## Nasıl ilerliyoruz?

1. **Binayı yerinde görmek** — Kasa durumu, açık borçlar, servis sözleşmeleri ve kazan dairesi tek tek not edilir; bunun için ücret alınmaz.
2. **Kurula yazılı öneri** — Hangi işi kimin yapacağı ve neyin dahil olduğu kâğıda dökülür; seçim kararını kat malikleri verir.
3. **Evrakın teslim alınması** — Karar defteri, hesap, makbuzlar ve anahtarlar tutanakla alınır; bu adım ortalama 15 gün sürer.
4. **Rutin işleyiş** — Her talep numaralanır, her ay döküm yayımlanır, binanın tek bir muhatabı olur.

## Ücreti neler belirler?

| Etken | Ücrete etkisi |
| --- | --- |
| Daire adedi | Daire sayısı büyüdükçe tek daireye düşen yönetim payı küçülür. |
| Teknik donanım | Asansör, merkezi kazan ve hidrofor sayısı takip edilecek bakım işini artırır. |
| Çalışan var mı? | Kapıcı veya temizlikçi bulunan binalarda maaş, sigorta ve izin işleri kapsama girer. |
| Devralınan borç yükü | Birikmiş aidat alacakları ve açık icra dosyaları ilk dönemde ek mesai ister. |
| Seçilen kapsam | Yalnız muhasebe mi, yoksa teknik ve personel dahil tam yönetim mi istendiği belirleyicidir. |

## Ücret bilgisi nasıl alınır?

Sabit bir liste fiyatımız yok; tutarı binanın büyüklüğü, çalışan sayısı ve teknik donanımı belirler. 0850 302 19 05 numarasını arayın ya da WhatsApp üzerinden yazın; binayı yerinde inceledikten sonra teklifi yazılı olarak iletiriz.

**Kısa cevap:** Apartman yönetimi, binanın ortak parasını ve ortak alanlarını kat malikleri adına idare etme işidir. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda bir yönetici seçmek kanunen zorunludur ve bu kişi dışarıdan bir şirket de olabilir. Kayseri Bina Yönetim bu görevi üstlendiğinde aidattan kazan bakımına kadar tüm işleri tek elden yürütür.

## Bir apartmanın yönetiminde hangi işler var?

Gündelik hayatta "yönetici" denince çoğu kişinin aklına sadece aidat toplayan komşu gelir. Oysa bir binanın işleri dört ayrı başlıkta toplanır ve her biri farklı bilgi ister:

- **Kasa:** aidatların çıkarılması, banka hesabının izlenmesi, elektrik-su-doğalgaz faturalarının vaktinde ödenmesi, her kuruşun belgeyle kayda geçmesi.

- **Makine ve tesisat:** asansörün aylık servisi, kazan ve brülörün kış öncesi ayarı, hidroforun basıncı, çatı ve olukların durumu.

- **Çalışanlar:** kapıcı ya da temizlik görevlisinin maaşı, sigorta bildirimi, yıllık izni ve görev listesi.

- **Kurul ve defterler:** yıllık toplantının çağrısı, kararların deftere yazılması, gider tahmininin kat maliklerine bildirilmesi, ödemeyenlerin kanuni yolla takibi.

Gönüllü yöneticiler genellikle ilk iki başlıkta tıkanır: işten arta kalan zamanla banka hareketlerini eşleştirmek ve servis firmalarını kovalamak zordur.

## Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici konusunda ne öngörür?

634 sayılı Kanun, binayı yönetme yetkisini **kat malikleri kuruluna** verir. Kurul bu işi yürütmek için bir yönetici seçer; bağımsız bölüm adedi sekiz veya üstündeyse bu seçim isteğe bağlı değildir. Yöneticinin kat maliki olması da şart değildir; ücret karşılığında bir kişi ya da şirket atanabilir. Yönetici yaptığı her işte kurulun kararlarına, yönetim planına ve kanuna bağlıdır ve kurul onu dilediği zaman değiştirebilir.

## Aidat ile yönetim ücreti arasındaki fark nedir?

Bu iki kavram sık karıştırılır. **Aidat**, binanın bir yıllık toplam giderinin (ortak elektrik, su, ısınma, asansör servisi, temizlik, çalışan maaşı, küçük onarımlar) dairelere bölünmesiyle bulunan aylık paydır. **Yönetim ücreti** ise bu toplamın içindeki tek bir kalemdir ve yalnız yönetim hizmetinin karşılığıdır.

Paylaştırma kuralı da kanunda yazılıdır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri dairelere eşit bölünür; geri kalan giderler yönetim planında başka bir hüküm yoksa arsa payına göre dağıtılır. Kendi binanızın aylık gider tahmini ve yönetim bedeli için bizi arayın; keşiften sonra rakamları yazılı olarak iletiriz.

## Kayseri'de apartman yönetiminde sık çıkan sorunlar

Kışlar uzun ve soğuk geçtiği için ısınma, bina bütçesinin en büyük kalemidir; brülör ayarı ve baca temizliği ekim sonuna kadar yapılmalıdır. Eski binalarda yıpranmış kolon tesisatı ve yenilenmesi gereken asansörler, yeni binalarda ise müteahhidin teslim etmediği belgeler ve tamamlanmamış işler sık karşılaşılan sorunlardır.

Bir diğer sorun, komşuluk hatırına ertelenen aidat takibidir. İki üç ay takip edilmeyen borç, asansör servisinin ya da doğalgaz faturasının ödenememesine yol açar. Dış yönetici hatırlatmaları her daireye aynı takvimle gönderir.

## Görevi aldığımız ilk haftalarda neler oluyor?

1. Binayı ücretsiz ziyaret eder; kasa bakiyesini, borçlu daireleri, servis sözleşmelerini ve kazan dairesinin durumunu not ederiz.

2. Önerimizi kalem kalem yazıp kurul toplantısına getirir, kat maliklerinin sorularını yerinde cevaplarız.

3. Seçim kararı deftere yazıldıktan sonra önceki yöneticiden defter, makbuz, fatura, anahtar ve demirbaşları tutanakla devralırız.

4. İlk ayın sonunda "başlangıç fotoğrafı" niteliğinde bir rapor yayımlarız: elde ne para var, kimin ne borcu var, hangi iş bekliyor, hangi bakım ne zaman yapılacak.

## Hangi göstergeleri düzenli paylaşıyoruz?

Hizmetin iyi gidip gitmediğini sözle değil sayıyla görmek gerekir. Bu yüzden şu üç ölçüyü kat malikleriyle paylaşırız:

- Binalarımızdaki ortalama aidat tahsilat oranı **%96** düzeyindedir; geç kalan ödemelere önce hatırlatma yapılır, ardından kanundaki gecikme tazminatı işletilir.

- Bildirilen arızalara ortalama **4 saat** içinde dönüş yapılır ve her bildirim bir kayıt numarası alır.

- Önceki yönetimden evrak ve hesap devri, kurul kararının ardından ortalama **15 gün** sürer.

## Yönetici değişirse ne olur?

Sözleşmenin süresi ve koşulları teklif aşamasında yazılı olarak konuşulur. Kanun gereği yönetici her zaman kat malikleri kuruluna karşı hesap verir ve kurul kararıyla görevden alınabilir. Görev hangi sebeple biterse bitsin, elimizdeki defter, belge, hesap ve servis sözleşmeleri yeni yöneticiye tutanakla eksiksiz teslim edilir.

## Binanızın dış yöneticiye ihtiyacı olduğunu nasıl anlarsınız?

Her apartman profesyonel yönetime geçmek zorunda değildir. Ancak aşağıdaki durumlardan birkaçı aynı anda yaşanıyorsa dış yönetici düşünülebilir:

- Borçlu daire sayısı her ay biraz daha artıyor, takibi kimse üstlenmiyor.

- Asansör ya da kazan aynı arızayı tekrar tekrar veriyor; bakımın ne zaman yapıldığını bilen yok.

- Her toplantıda aynı konular konuşuluyor ama alınan kararlar hayata geçmiyor.

- Yöneticilik ya yıllardır aynı kişide kalıyor ya da kimse aday olmuyor.

- Hesap sorulduğunda fatura veya makbuz gösterilemiyor.

## Göreve başladıktan sonraki üç ay

| Zaman aralığı | Yapılan iş | Kat maliklerine yansıyan |
| --- | --- | --- |
| İlk iki hafta | Tutanakla devir, banka ve belge teslimi, borçlu listesinin çıkarılması | Başlangıç bakiyesi ve güncel borç tablosu |
| 3. ve 4. hafta | Makine ve tesisat envanteri, servis sözleşmelerinin incelenmesi, sakin paneline geçiş | Başlangıç raporu |
| 2. ay | Banka üzerinden düzenli tahsilat, geciken borçlara ihtar, servis firmalarından teklif | İlk aylık hesap dökümü |
| 3. ay | Bakım takviminin oturması, gerekiyorsa gider tahmininin güncellenmesi | Tahmin ile gerçekleşenin karşılaştırması |

## Raporlar hangi takvimle yayımlanır?

Her ayın ilk haftasında bir önceki ayın hesap dökümü, tahsilat tablosu ve tamamlanan işler sakin panelinde yayımlanır; faturaların taranmış hâlleri rapora eklenir. Bir arıza bildiren sakin, işin nerede olduğunu panelden adım adım takip eder. Yılda bir kez de bütün yılın hesabı ve faaliyet raporu genel kurulda sunulur.

## Kayseri apartmanlarında sık rastladığımız beş yanlış

1. **Aidatı kapı kapı nakit toplamak:** Makbuz kaybolur, kasa tutmaz. Ödemelerin tamamı banka üzerinden alınmalı ve kayda geçmelidir.

2. **Gider tahminini kat maliklerine bildirmemek:** Usulüne uygun bildirilmemiş bir işletme projesiyle borçluya karşı takip yapmak güçleşir.

3. **Kararları deftere geçirmemek:** Karar defterinde yer almayan bir karar, ileride kanıtlanamaz.

4. **Kazan bakımını kışa bırakmak:** Ekimde yapılan planlı bakım, ocakta yapılan acil onarımın küçük bir kısmına mal olur.

5. **Kapıcının sigorta ve bordro kayıtlarını eksik tutmak:** Bu eksikler yıllar sonra idari para cezası ve işçi alacağı davası olarak geri döner.

## Merak edilenler

### Kaç daireli bir apartman dış yönetici tutmalı?

Kanun, sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici seçimini zorunlu tutar. Biz sekiz-on daireli binalardan iki yüz daireli bloklara kadar çalışıyoruz; küçük binalara genellikle temel kapsam yeter.

### Sizi yönetici yapmak için hangi adımlar gerekir?

Kat malikleri kurulunun toplanıp karar alması ve bu kararın karar defterine işlenmesi yeterlidir. Çağrı yazısı ve vekâlet örneğini toplantıdan önce biz hazırlarız.

### Aylık aidatımız ne kadar tutar?

Aidat, binanın yıllık giderleri toplanıp dairelere bölünerek hesaplanır; yönetim bedeli bu toplamın yalnızca bir parçasıdır. Binayı gördükten sonra gider tahmini ile birlikte net tutarı yazılı bildiririz.

### Önceki yöneticiden evrak nasıl alınır?

Defterler, banka hesabı, faturalar, servis sözleşmeleri ve demirbaşlar tutanağa geçirilerek teslim alınır. Eksik belge varsa liste hâlinde yazılı olarak talep edilir. Süreç ortalama 15 gün sürer.

### Memnun kalmazsak yöneticiyi değiştirebilir miyiz?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu kurula yöneticiyi görevden alma yetkisi verir; sözleşmenin koşulları da teklifte yazılıdır. Görev bittiğinde tüm belge ve hesaplar yeni yöneticiye devredilir.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/hizmetler/apartman-yonetimi  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com