# Apartman aidatı hesabı: eşit paylaşım ve arsa payı kuralı

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddeye göre hangi gider eşit, hangisi arsa payıyla bölünür; işletme projesinden daire payına örnekli hesap.

**Kısa cevap:** Yönetim planı başka bir şey söylemiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi iki kural koyar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri maliklere **eşit** bölünür; geri kalan bütün ortak giderler **arsa payı oranında** dağıtılır. Bir dairenin aylık aidatı, yıllık işletme projesindeki giderlerin bu iki kurala göre paylaştırılıp on ikiye bölünmesiyle ortaya çıkar.




## Hesaba nereden başlanır?


Başlangıç noktası yıllık [işletme projesidir](https://kayseribinayonetim.com/sozluk/isletme-projesi). Bu belgede binanın önümüzdeki on iki ayda yapacağı tahmini harcamalar tek tek listelenir: görevli maaşı ve SGK primi, ortak elektrik ve su, ısınma, asansör bakımı, temizlik malzemesi, bina sigortası, yönetim ücreti, küçük tamiratlar ve yedek akçe. Liste ne kadar gerçekçi olursa yıl ortasında ek para istenmesi ihtimali o kadar düşer.




## Giderler iki sepete ayrılır




- **Eşit sepet:** kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri.

- **Arsa payı sepeti:** bunların dışındaki tüm ortak harcamalar.



Yönetim planınız farklı bir dağılım öngörebilir; örneğin zemin kattaki dükkânları asansör giderinden muaf tutabilir. Böyle bir hüküm varsa kanundaki genel kural yerine plandaki kural uygulanır.




## Rakamlarla bir örnek


Kocasinan'da 16 daireli, toplam arsa payı 320 olan bir apartman düşünelim. Bir aylık eşit sepet (görevli maaşı) 19.200 TL, arsa payı sepeti 25.600 TL olsun. Rakamlar yalnızca anlatım içindir.



| Daire | Eşit pay | Arsa payına düşen | Aylık toplam |
| --- | --- | --- | --- |
| Arsa payı 16/320 | 19.200 ÷ 16 = 1.200 TL | 25.600 × 16 ÷ 320 = 1.280 TL | 2.480 TL |
| Arsa payı 24/320 | 1.200 TL | 25.600 × 24 ÷ 320 = 1.920 TL | 3.120 TL |


Görüldüğü gibi görevli maaşından herkes aynı payı alırken, diğer giderlerde büyük daire daha fazla öder. Kendi rakamlarınızı denemek için [aidat paylaştırma aracı](https://kayseribinayonetim.com/araclar#paylastirma) hazır.




## Merkezi ısıtmada farklı bir hesap


Merkezi kazanlı ve [pay ölçer](https://kayseribinayonetim.com/sozluk/pay-olcer) takılı binalarda ısınma bedeli ilgili yönetmelikteki usule göre ayrıca dağıtılır: bir bölümü ortak kullanım payı olarak metrekareye göre, kalan bölümü her dairenin pay ölçer okumasına göre paylaştırılır.




## Yıl içinde aidat değişir mi?


Aidat, onaylanmış bütçeye göre alınan bir avans niteliğindedir. Doğalgaz zammı ya da beklenmedik bir arıza giderleri artırırsa kurul kararıyla ek tahakkuk yapılabilir veya yedek akçeye başvurulabilir. Yıl kapandığında gerçekleşen giderler, hesap dökümüyle birlikte kurula sunulur ve fark varsa yeni bütçede dikkate alınır.



## Dairemin arsa payını nasıl öğrenirim?


Arsa payı, tapu senedinizde kesirli bir sayı olarak (örneğin 36/1440) yazar. Paydaki rakam, binadaki bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının toplamını gösterir. Tapu senedi elinizde değilse e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulama ekranından da bu bilgiye ulaşabilirsiniz. Yönetim, işletme projesini hazırlarken tüm dairelerin arsa paylarını içeren bir tablo kullanır ve bu tabloyu projenin ekine koyar.




## Arsa payları farklı dört daireli bina örneği


Toplam arsa payı 100 olan bir binada aylık arsa payına göre bölünecek gider ₺10.000, eşit bölünecek görevli gideri ₺4.800 olsun:



| Daire | Arsa payı | Arsa payı oranında düşen | Görevli gideri (eşit) | Aylık toplam |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Zemin kat (bahçeli) | 32/100 | ₺3.200 | ₺1.200 | ₺4.400 |
| 1. kat | 28/100 | ₺2.800 | ₺1.200 | ₺4.000 |
| 2. kat | 22/100 | ₺2.200 | ₺1.200 | ₺3.400 |
| Çatı katı | 18/100 | ₺1.800 | ₺1.200 | ₺3.000 |


Rakamlar yalnızca hesap mantığını göstermek içindir. Görevli gideri her dairede aynı kalırken, diğer giderler arsa payının büyüklüğüne göre değişir.




## Yanlış bilinen üç konu




1. **“Metrekareye göre ödüyoruz”:** Kanunun esas aldığı ölçü arsa payıdır. Arsa payı çoğu zaman metrekareyle uyumludur ama aynı şey değildir.

2. **“Dairede oturan yok, aidat da yok”:** Boş daire de ortak giderlere katılır; kullanılmaması ödeme borcunu kaldırmaz.

3. **“Ben o hizmeti kullanmıyorum”:** Yönetim planında bir muafiyet yoksa ortak tesisi kullanmamak ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Zemin katın asansör gideri meselesini [ayrı bir rehberde](https://kayseribinayonetim.com/blog/zemin-kat-asansor-gideri-oder-mi) inceledik.

## Merak edilenler

### Zemin kattaki daire asansör payı öder mi?

Yönetim planında muafiyet yazmıyorsa asansör gideri de arsa payına göre dağıtılır ve zemin kat da katılır. Kesin cevap için kendi yönetim planınıza bakın.

### Kimsenin oturmadığı daire aidat öder mi?

Öder. Aidat borcu dairenin mülkiyetinden doğar; dairenin boş olması bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/blog/aidat-nasil-hesaplanir  
Güncellendiği tarih: 2026-11-02 06:08:46

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com