# Özalp apartman yönetimi ve işletme projesi

Özalp'teki apartmanlar için yönetim teklifi veriyoruz. Bu sayfada yıllık işletme projesinin nasıl hazırlanıp tebliğ edileceğini, kombi ve soba bacalarında yönetimin neyi takip etmesi gerektiğini ve yönetici ücretinin nasıl belirleneceğini anlattık.

## Özalp'te işletme projesi nasıl hazırlanır?

İşletme projesi, binanın bir yıllık tahmini gelir ve gider planıdır ve aidatın yasal dayanağıdır. Az daireli binada bir sayfalık tablo yeter; önemli olan kalemlerin gerçek faturalara dayanmasıdır. Projede şu bölümler bulunmalıdır:

| Bölüm | İçerik |
| --- | --- |
| Sabit giderler | Ortak elektrik, ortak su, temizlik, görevli ücreti |
| Mevsimlik giderler | Kar küreme, tuz, baca temizliği, ortak alan ısıtması |
| Bakım | Hidrofor, varsa asansör ve kazan |
| Yedek akçe | Büyük onarım için ayrılan pay |
| Dağıtım | Her dairenin payı ve ödeme günü |

## Projenin tebliği ve kesinleşmesi

Hazırlanan proje bütün kat maliklerine tebliğ edilir. Tebliğden sonraki yedi gün içinde itiraz eden olmazsa proje kesinleşir ve aidat alacağı için icra takibine dayanak olur. Tebliğin imza karşılığı ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılması, kesinleşmenin ispatı için önemlidir. İtiraz gelirse konu kat malikleri kurulunda görüşülür.

Proje yıl ortasında gerçek giderin çok altında kalırsa düzeltilmiş proje de aynı yolla tebliğ edilmelidir.

## Baca ve karbonmonoksit güvenliği

Kombi ya da sobayla ısınan binalarda baca sorunu her kış hayati risk taşır. Yönetimin takip etmesi gerekenler:

- Ortak bacaların kış öncesi temizlettirilmesi ve çekişinin kontrol ettirilmesi.

- Bacaya sonradan bağlantı yapan dairelerin tespit edilmesi.

- Bütün dairelere her ekimde yazılı güvenlik hatırlatması gönderilmesi.

- Kazan ya da kombi dolabı bulunan ortak alanlarda havalandırma açıklıklarının kapatılmaması.

Daire içindeki kombi ve bacanın bakımı malikin işidir; ortak bacanın bakımı ise ortak giderdir.

## Yönetici ücreti nasıl belirlenir?

Yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceğine ve tutarına kat malikleri kurulu karar verir. Karar defterine ücretin yanında yöneticinin hangi işleri yapacağı da yazılmalıdır: aidat toplama, faturaların ödenmesi, bakım takibi, genel kurul hazırlığı. Görev bir kat malikine değil de dışarıdan bir kişiye ya da şirkete verilecekse yazılı bir sözleşme yapılması ve ücretin işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilmesi gerekir.

## Elektrik panosu ve ortak tesisat güvenliği

Eski binalarda ortak elektrik panosu çoğu zaman yıllardır açılmamış bir dolaptır. Oysa pano, bina yangınlarının sık görülen başlangıç noktalarından biridir. Yönetim, yetkili bir elektrikçiye şu kontrolleri yaptırmalıdır:

- Topraklamanın ölçülmesi ve sonucun yazılı olarak verilmesi.

- Kaçak akım koruma rölesinin bulunması ve çalışması.

- Gevşek bağlantı, ısınmış kablo ve eklenmiş geçici hatların tespit edilmesi.

- Pano kapağının kapalı, önünün boş ve içinin kuru tutulması.

Kontrol sonucunda çıkan eksiklerin giderilmesi ortak giderdir ve işletme projesinin bakım kalemine yazılır.

Kontrolün tarihi ve elektrikçinin raporu yönetim dosyasında saklanmalıdır. Bina sigortası yaptırılmışsa sigorta şirketi bir hasar sonrasında bu tür bakım kayıtlarını isteyebilir. Kontrolün birkaç yılda bir tekrarlanması da işletme projesine not edilmelidir.

## Özalp'teki binanız için teklif

Daire sayısını, ısınma şeklini, en son hazırlanan işletme projesini ve yönetimin bugün nasıl yürüdüğünü iletin. Ofisimiz Kayseri'de; üstlenebileceğimiz işleri ve ücreti yazıyla bildiririz.

## Merak edilenler

### İşletme projesi ne zaman kesinleşir?

Kat maliklerine tebliğden sonraki yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir.

### Ortak baca temizliği kimin gideridir?

Ortak bacanın bakımı ortak giderdir. Daire içindeki kombi ve bağlantılarının bakımı ise malikin sorumluluğundadır.

### Yönetici ücreti zorunlu mu?

Hayır. Ücret ödenip ödenmeyeceğine ve tutarına kat malikleri kurulu karar verir.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/van/ozalp  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com