# Çiftlik apartman yönetimi ve işletme projesi

Çiftlik'te apartman yönetimi için yazılı teklif hazırlıyoruz. İlçedeki az daireli binalarda aidat tartışmalarının çoğu işletme projesinin hiç hazırlanmamasından ya da kat maliklerine bildirilmemesinden çıkar; bu sayfa projenin nasıl hazırlanacağını, itirazını ve yedek akçeyi anlatır.

## Çiftlik'te işletme projesi neden gerekli?


Çiftlik'te ilçe merkezindeki apartmanlar az katlıdır ve yönetim çoğunlukla sakinlerden birinin elindedir. Bu binalarda aidat genellikle "geçen yıl ne kadarsa" diye belirlenir. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin her yıl bir işletme projesi hazırlamasını ister. Proje, binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderini ve her dairenin bu giderden düşen payını gösteren belgedir. Aidat borcunun icra yoluyla istenebilmesi de bu belgeye bağlıdır.




## Projede yer alacak kalemler


Küçük binanın projesi tek sayfalık bir tablo olabilir. Çiftlik'te kışın uzun ve karlı geçmesi nedeniyle aşağıdaki kalemlerin ayrı satırda yazılması önerilir:




1. Ortak alan elektriği ve suyu (son on iki ayın faturalarından).

2. Isınma: merkezi sistemde yakıt ve kazan bakımı; sobalı ya da kombili binada ortak bacaların temizliği.

3. Kar küreme ve tuz.

4. Merdiven temizliği.

5. Küçük onarımlar ve sarf malzemesi.

6. Yedek akçe.



Toplam tutar, yönetim planında başka bir esas yoksa arsa payına göre dairelere bölünür ve her dairenin aylık ya da dönemlik payı projede ayrı ayrı gösterilir.




## Projenin bildirilmesi ve itiraz


Yönetici projeyi hazırladıktan sonra her kat malikine bildirir. Kanunda öngörülen itiraz süresi içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir. İtiraz olursa proje kat malikleri kurulunda görüşülür ve kurulun kararıyla kesinleşir. Bildirimin imzalı tebellüğ listesiyle ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılması, ileride projenin tebliğ edilmediği iddiasını önler.


Kesinleşmiş projeye göre aidatını ödemeyen kat maliki için geciken her ay yüzde beş gecikme tazminatı işler ve yönetim ilamsız icra takibi başlatabilir.




## Yedek akçe kararı


Yedek akçe, çatı yenilemesi ya da kazan değişimi gibi seyrek ama büyük harcamalar için ayrılan paradır. Ne kadar ayrılacağına genel kurul karar verir; karar defterine yazılmalı ve para mümkünse binanın adına açılmış ayrı bir hesapta tutulmalıdır. Yedek akçenin günlük giderlere harcanması, ancak kurulun yeni bir kararıyla mümkündür.




## Yıl sonunda gerçekleşen giderle karşılaştırma


Yıl bittiğinde yönetici, projede tahmin edilen her kalemi gerçekte harcanan tutarla yan yana koyan bir tablo hazırlar. Fark büyükse nedeni açıklanır: yakıt fiyatındaki artış, beklenmeyen bir onarım ya da tahsil edilemeyen aidat. Yeni yılın projesi bu tabloya göre düzeltilir. Artan para bir sonraki yıla devredilebilir ya da yedek akçeye eklenebilir; bunun da genel kurulda karara bağlanması gerekir.


Tablonun yanında banka dökümü ve faturaların bir dosyada toplanması, denetim görevini üstlenen kat maliklerinin işini kolaylaştırır. Kayıtların en az birkaç yıl saklanması, eski bir harcamaya sonradan itiraz edildiğinde yönetimin elinde belge bulunmasını sağlar.




## Çiftlik için teklif


Daire sayısını, ısınma şeklini ve elinizde geçmiş yılların faturaları olup olmadığını iletin. Ofisimiz Kayseri'de; yalnız işletme projesi ve muhasebe ya da tam yönetim için kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz.

## Merak edilenler

### İşletme projesini kim hazırlar?

Yönetici hazırlar ve kat maliklerine bildirir. Küçük binada yönetici yoksa kat malikleri birlikte hazırlayabilir ya da bu iş dışarıdan alınabilir.

### İşletme projesine itiraz etmezsek ne olur?

Kanundaki itiraz süresi geçince proje kesinleşir; aidat borcu için icra takibine dayanak olur.

### Yedek akçeyi günlük giderlere harcayabilir miyiz?

Ancak kat malikleri kurulunun bu yönde yeni bir kararıyla. Yedek akçe büyük ve beklenmedik harcamalar için ayrı tutulmalıdır.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/nigde/ciftlik  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com