# Alaşehir apartman yönetimi ve kentsel dönüşüm

Alaşehir'deki apartmanlar için yönetim teklifi veriyoruz. Deprem riski yüksek olan ilçede eski binalarda dönüşüm kararının nasıl alınacağı, dönüşüm beklenirken bakım bütçesinin nasıl kurulacağı ve yedek akçenin korunması yönetimin başlıca konularıdır.

## Alaşehir'de eski binalarda dönüşüm kararı

Alaşehir'de yapı denetimi öncesine ait apartmanlarda kat malikleri sık sık binanın yenilenmesini konuşur. Bu konuşmanın sonuç verebilmesi için önce riskli yapı raporu gerekir; rapor olmadan 6306 sayılı Kanun'un sağladığı kolaylıklar (üçte iki çoğunlukla karar, kira yardımı, harç ve vergi istisnaları) kullanılamaz.

Rapor çıktıktan sonra yönetimin işi, kat maliklerinin karşılaştırılabilir bilgiyle karar vermesini sağlamaktır. Müteahhitlerden gelen tekliflerde şu başlıkların aynı biçimde yazılması istenmelidir:

| Başlık | Neden önemli |
| --- | --- |
| Yeni dairenin net alanı | Brüt alan ortak yerleri de içerir; karşılaştırma net alanla yapılır. |
| Paylaşım oranı | Arsa sahiplerine kalan bölümün toplam içindeki payı. |
| Teslim süresi ve gecikme cezası | Kira gideri süre uzadıkça artar. |
| Teminat | İşin yarım kalmasına karşı güvence. |
| Dükkânların durumu | Zemin kat malikleri için ayrı hüküm gerekir. |

## Dönüşüm beklenirken bakım bütçesi

Dönüşüm konuşulan binalarda kat malikleri çoğu zaman bakım harcamasını durdurur. Oysa karar, ruhsat ve tahliye arasında yıllar geçebilir. Bu sürede çatıdan su alan, asansörü duran ya da tesisatı patlayan binada yaşam zorlaşır. Bütçeyi iki gruba ayırmak işe yarar:

- **Ertelenemeyecek işler:** Çatı ve oluk onarımı, asansörün güvenlik eksikleri, elektrik panosu, su kaçakları.

- **Ertelenebilecek işler:** Dış cephe boyası, giriş kapısı yenileme, merdiven kaplaması.

Böylece hem güvenlik korunur hem de yıkılacak bir binaya büyük para harcanmamış olur.

## Yedek akçe ve sigorta

Yedek akçe beklenmedik onarımlar için ayrılan paradır ve günlük giderlerle karıştırılmamalıdır. Ayrı bir hesapta tutulması ve her yıl genel kurulda bakiyesinin gösterilmesi güveni artırır. Deprem sonrası çıkabilecek acil masraflar için de bu birikim ilk kaynaktır.

Her bağımsız bölüm için zorunlu deprem sigortası kat malikinin sorumluluğundadır; yönetim poliçe yenileme tarihlerini izleyip hatırlatabilir. Ortak alanları kapsayan bina sigortası ise kurul kararıyla yaptırılır.

## Bağ işlerinde kullanılan ortak alanlar

Bazı binalarda bodrum ya da bahçe, hasat döneminde kasa ve ekipman deposu olarak kullanılır. Ortak alanın bu kullanımı için kurul kararı alınmalı, kaçış yolları ve kazan dairesi önü her zaman boş tutulmalıdır.

## Dönüşüme katılmayan kat malikleri

Üçte iki çoğunlukla karar alındıktan sonra karara katılmayan maliklere kararın yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Kanun, katılmayan malikin payının diğer maliklere satılması ya da açık artırmayla satış gibi bir yol öngörür; bu aşamada süreci yürüten idaredir ve yönetimin işi belgeleri eksiksiz tutmaktır. Toplantıya kimin katıldığı, kimin hangi oyu verdiği ve bildirimin hangi tarihte, hangi yolla yapıldığı karar defterinde ve ekli belgelerde açıkça görünmelidir. Bu kayıtlar eksik olursa karar sonradan tartışılabilir ve dönüşüm uzar. Bina boşaltılana kadar katılmayan malikler de aidatlarını ödemeye devam eder.

## Alaşehir için teklif

Varsa riskli yapı raporunu, binanın yapım yılını, kaç konut ve dükkândan oluştuğunu ve bugün kimin yönettiğini iletin. Ofisimiz Kayseri'de; dönüşüm sürecindeki toplantıların hazırlığı dahil kapsamı yazılı teklifte belirtiriz.

## Merak edilenler

### Kentsel dönüşüm için oybirliği şart mı?

Hayır. Riskli yapı raporu alınmış binada yeniden yapım kararı için arsa payının üçte iki çoğunluğu yeterlidir.

### Dönüşüm konuşulan binada bakım yapılmalı mı?

Güvenliği ilgilendiren çatı, asansör, elektrik ve su kaçağı gibi işler ertelenmemelidir; cephe boyası gibi işler bekletilebilir.

### Yedek akçe ayrı hesapta mı tutulmalı?

Önerilir. Ayrı hesap, birikimin günlük giderlerle karışmasını önler ve genel kurulda bakiyenin kolayca gösterilmesini sağlar.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/manisa/alasehir  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com