# Kocaeli bina yönetimi Kocaeli'deki apartman, site ve rezidanslar için yönetim teklifi veriyoruz; ofisimiz Kayseri'de. Kocaeli'de yöneticinin masasındaki başlıca işler deprem güvenliği ve kentsel dönüşüm kararları, kiracısı sık değişen dairelerde aidat takibi ve nemli havanın yıprattığı çatı, cephe ve bodrumların bakımıdır. ## Kocaeli'de apartman ve site yönetiminde yılın gündemi Kocaeli'de yönetim üstlenen bir kişi ya da şirket, yılı şu başlıklarla planlarsa sürprizlerin çoğunun önüne geçer: - **Deprem ve dönüşüm:** İl aktif bir fay zonunda; eski binalarda riskli yapı tespiti, güçlendirme ya da yeniden yapım soruları genel kurulların sabit maddesidir. - **Sigorta:** Her bağımsız bölümün DASK poliçesi ve ortak alanları kapsayan bina sigortası yenileme tarihleriyle takip edilmelidir. - **Kiracı hareketi:** Fabrikalara, limanlara ve İstanbul'a çalışan hanelerin oturduğu binalarda daireler sık el değiştirir. - **Nem ve yağış:** Kıyı kesiminde hava nemli ve yağışlıdır; çatı, oluk, bodrum ve cephe bakımı her yıl bütçeye girer. ## Riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi, riskli yapı tespitiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklimlendirme Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlar tarafından yapılır; başvuruyu kat maliklerinden biri de yapabilir. Yönetimin bu aşamadaki görevi kat maliklerini bilgilendirmek, tapu ve proje belgelerini toplamak ve tespit ekibinin bodrum ile kolonlara erişmesini sağlamaktır. Bina riskli yapı olarak tescil edilirse yeniden yapım, uygulama projesi ve müteahhit seçimi gibi kararlar arsa paylarına göre en az üçte iki çoğunlukla alınır. Bu toplantılar sıradan bir genel kurul gibi değildir; çağrının, gündemin ve tutanağın titizlikle hazırlanması, sonradan çıkabilecek itirazlarda kat maliklerinin elini güçlendirir. Tespit yaptırmayı henüz düşünmeyen binalarda da yapılabilecek işler vardır: ruhsat ve yapı kullanma izin belgesinin bir kopyasını bina dosyasına koymak, kolon ya da kirişlere dokunan tadilat yapılıp yapılmadığını kayda geçirmek ve bodrumdaki su sızıntısını beklemeden gidermek. ## DASK ve bina sigortasının takibi Zorunlu deprem sigortası her daire sahibinin kendi yükümlülüğüdür; yönetim poliçeyi yaptırmaz ama hangi dairenin poliçesinin süresinin geçtiğini kat maliklerine hatırlatabilir. Ortak alanları, asansörü, kazanı ve cephe camlarını kapsayan bina sigortası ise genel kurul kararıyla yaptırılır. Sigorta karşılaştırması yapılırken teminat tutarlarına, su baskını ve fırtına gibi ek teminatların olup olmadığına ve muafiyet oranına bakılmalıdır. Kocaeli'de bodrum su baskını ve çatı hasarı sık görülen talep nedenleridir; bu teminatlar poliçede açıkça yer almalıdır. ## Kiracısı sık değişen dairelerde aidat ve iletişim Kiracı ile ev sahibi ortak giderlerden yönetime karşı birlikte sorumludur. Pratikte sorun, borcun hangi kiracı döneminde biriktiğinin bilinmemesidir. Bunun için her dairenin hesabı ayrı tutulmalı, giriş ve çıkış tarihleri kayda geçirilmelidir. Ev sahibinin telefon ve adresi de daire kartında bulunmalıdır; kiracı ulaşılamaz olduğunda yazışma ev sahibiyle sürer. Ödenmeyen aidat için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler. Yazılı hatırlatma ve ihtardan sonra borç sürerse icra takibi yoluna gidilir. Takibin dayanağı kesinleşmiş işletme projesidir; bu yüzden projenin her yıl hazırlanıp kat maliklerine tebliğ edilmesi tahsilatın temelidir. ## Nemli havada çatı, oluk ve bodrum bakımı Yağışlı aylar sonbaharda başlar; çatı ve oluk temizliği ekimden önce bitirilmelidir. Bakım takviminde şunlar yer almalıdır: 1. Oluk ve iniş borularının temizliği, kırık kiremitlerin değişimi. 2. Bodrumdaki rögar ve drenaj pompasının denenmesi. 3. Cephedeki çatlak ve kabarmaların fotoğraflanıp bir yapı ustasına ya da mühendise gösterilmesi. 4. Elektrik panosu ve hidrofor odasında nem kontrolü. Sanayi tesislerine yakın binalarda cephe ve pencereler daha çabuk kirlenir; ortak alan temizliğinin sıklığı ve cephe boyasının türü bu duruma göre seçilmelidir. ## Yönetim planı ve gider paylaşımı Aidat itirazlarının çoğu, giderin nasıl bölüneceğinin bilinmemesinden çıkar. Kanunun genel kuralı şudur: ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderleri arsa payı oranında, kapıcı ve kaloriferci gibi personel giderleri ise eşit olarak paylaştırılır. Yönetim planı bundan farklı bir esas koymuşsa plan uygulanır. Bu yüzden yönetimi devralan kişinin ilk işi, tapudaki yönetim planını edinmek ve işletme projesini bu plana göre kurmaktır. Plan eksik ya da günün koşullarına uymuyorsa kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir; dükkânlı binalarda, villa ile dairenin bir arada olduğu sitelerde ve otopark kullanımının tartışmalı olduğu yerlerde bu değişiklik çoğu zaman gereklidir. ## Kocaeli'de bina yönetimi teklifi Ofisimiz Kayseri'de; Kocaeli'deki her ilçeden gelen teklif isteklerini değerlendiriyoruz. Binanın ilçesi, daire ve dükkân sayısı, asansör, kazan ya da hidrofor gibi donanımı, çalışan personeli ve dönüşüm sürecinde olup olmadığını iletmeniz yeterlidir. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. İlçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık. ## Merak edilenler ### Kocaeli'deki sitemiz için yönetim teklifi alabilir miyiz? Evet. Ofisimiz Kayseri'de olsa da Kocaeli'nin her ilçesinden teklif isteği alıyoruz. Blok ve daire sayısını, donanımı ve personel durumunu iletin; kapsamı ve ücreti yazıyla bildirelim. ### Riskli yapı tespitini kim başlatabilir? Kat maliklerinden biri tek başına başvurabilir. Tespit, Bakanlığın lisans verdiği kuruluşlarca yapılır; yönetim belgeleri toplar ve kat maliklerini bilgilendirir. ### Dönüşüm kararı için kaç oy gerekir? Riskli yapı olarak tescil edilen binada yeniden yapımla ilgili kararlar arsa paylarına göre en az üçte iki çoğunlukla alınır. ### DASK poliçesini yönetim mi yaptırır? Hayır. Zorunlu deprem sigortası her daire sahibinin kendi yükümlülüğüdür. Yönetim, süresi dolan poliçeleri hatırlatabilir; ortak alan sigortası ise genel kurul kararıyla yaptırılır. --- Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/kocaeli Güncellendiği tarih: 2026-10-21 Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür. Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com