# Elbeyli apartman yönetimi ve kat mülkiyeti

Elbeyli'deki apartmanlar için yönetim teklifi hazırlıyoruz. İlçede yeni yapılan az daireli binalarda kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yönetim planının okunması ve bahçenin nasıl kullanılacağı yönetimin ilk konularıdır.

## Elbeyli'de kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş


Elbeyli'de konutların çoğu bahçeli müstakil evdir; son yıllarda yapılan apartmanlar ise az katlı ve az dairelidir. Bu binaların bir kısmında tapuda hâlâ kat irtifakı kayıtlıdır. Kat irtifakı, bina bitmeden kurulan bir haktır; yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir.


Kat mülkiyetine geçmemiş binada da daireler kullanılmaya başlandığı anda ortak giderler doğar ve yönetimle ilgili kurallar uygulanır. Yine de geçişin yapılması, satışta ve kredi işlemlerinde maliklerin işini kolaylaştırır. Yönetimin bu konudaki işi, yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını öğrenmek ve eksik belge varsa müteahhitten ya da maliklerden istemektir.




## Küçük apartmanda yönetim planının önemi


Dört ya da altı daireli bir binada yönetim planı genellikle müteahhidin hazırlattığı hazır bir metindir ve kimse okumamıştır. Oysa şu sorulara cevap orada yazar:




- Merdiven aydınlatması ve ortak su gibi giderler eşit mi, arsa payına göre mi bölünür?

- Zemin kattaki daire bahçeyi tek başına kullanabilir mi?

- Çatı katı ya da çatı arası kime aittir, ortak alan mıdır?

- Yönetici seçilmezse işleri kim yürütür?



Planın örneği tapu müdürlüğünden alınabilir. Plan binanın bugünkü kullanımına uymuyorsa kat malikleri beşte dört çoğunlukla değiştirebilir.




## Bahçeli binalarda bahçe ve otopark kullanımı


Elbeyli'deki apartmanların çoğu geniş bir parsel içindedir. Bahçeye ağaç dikmek, sebze ekmek, kümes ya da depo kurmak, araç park etmek gibi kullanımlar zamanla anlaşmazlığa dönüşür. Bahçe yönetim planında bir daireye özgülenmemişse ortak alandır ve kullanımı kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Kimin hangi bölümü kullanacağı, sulama suyunun hangi sayaçtan geleceği ve bakım giderinin nasıl paylaşılacağı yazılı karara bağlanmalıdır.




## Yağışlar başlamadan çatı yalıtımı


Yazın uzun süre güneş alan çatıda yalıtım malzemesi çatlar, kiremit altındaki örtü yıpranır; kışın yağışlar başlayınca bu çatlaklardan en üst kattaki daireye su girer. Ekim ayından önce çatıya bakılması, kırık kiremitlerin değiştirilmesi ve oluklardaki yaprak ve toprağın temizlenmesi gerekir. Çatı ortak alan olduğu için onarım gideri, yönetim planında aksi yazmıyorsa bütün kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır; yalnız üst kat malikinin sorunu sayılmaz.


Çatıya güneş enerjili su ısıtıcısı ya da depo konulan binalarda bu cihazların ayakları ve boru geçişleri çatı yalıtımını delip sızıntıya yol açabilir. Çatıya yeni bir cihaz konmadan önce yerinin kurulla konuşulması ve montajın yalıtıma zarar vermeden yapılması istenmelidir. Su sızıntısı nedeniyle alt daireye zarar geldiğinde zararın çatıdan mı, daire içindeki tesisattan mı kaynaklandığı bir ustaya tespit ettirilip tutanakla kayda geçirilmelidir; gider bu tespite göre ortak gidere ya da ilgili malike yazılır.




## Elbeyli için teklif


Daire sayısını, tapudaki durumu (kat irtifakı ya da kat mülkiyeti) ve binanın ortak donanımını iletin. Ofisimiz Kayseri'de; yalnız muhasebe ve aidat takibi gibi bir kısım işi de üstlenebiliriz. Kapsamı ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz.

## Merak edilenler

### Kat irtifaklı binada yönetim kurulabilir mi?

Evet. Bağımsız bölümler kullanılmaya başladıktan sonra kat irtifaklı binada da yönetimle ilgili kurallar uygulanır; kat malikleri yönetici seçebilir.

### Bahçeyi zemin kattaki daire tek başına kullanabilir mi?

Yalnızca yönetim planında bahçe o daireye özgülenmişse. Aksi hâlde bahçe ortak alandır ve kullanımı kurul kararıyla belirlenir.

### Çatı onarımını üst kattaki malik mi öder?

Hayır. Çatı ortak alandır; yönetim planında aksi yazmıyorsa onarım gideri bütün kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/kilis/elbeyli  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com