# İzmir bina yönetimi

İzmir'deki apartman, site ve rezidanslar için bina yönetimi teklifi veriyoruz; ofisimiz Kayseri'de. İzmir'de yönetimin işini en çok deprem riskine karşı belge ve sigorta takibi, kıyıdaki binalarda nem ve pas bakımı, kiracı ile yazlık kullanımın aidata etkisi belirler.

## İzmir'de bina yönetiminde öne çıkan işler

İzmir'in ilçeleri birbirinden çok farklı binalara ev sahipliği yapar; yine de hemen her binada yönetimin önüne aynı başlıklar gelir:

- **Deprem hazırlığı:** Yapı belgelerinin toplanması, her dairede DASK poliçesinin bulunması, gerekirse riskli yapı tespiti kararının genel kurula getirilmesi.

- **Nem, su ve pas:** Kış yağmurları kısa sürede yoğun düşer; deniz kenarındaki binalarda metal aksam çabuk paslanır.

- **Kiracı ve yazlık kullanım:** Üniversite ve sanayi çevresinde daireler sık el değiştirir; sahil ilçelerinde ise daireler yılın bir bölümünde boş kalır.

- **Yüksek ve çok bloklu yapılar:** Asansör, yangın donanımı, jeneratör ve personel giderleri bütçenin ana kalemleridir.

## İzmir'de deprem riski ve kentsel dönüşüm kararları

İzmir deprem tehlikesi yüksek bir ildir ve 2020'deki deprem kat maliklerinin yapı güvenliğine bakışını değiştirmiştir. Yönetimin bu konudaki işi mühendislik değerlendirmesi yapmak değil, kararın sağlıklı alınması için zemin hazırlamaktır:

1. Yapı ruhsatı, onaylı projeler ve yapı kullanma izin belgesi belediye arşivinden istenir ve binanın dosyasına konur.

2. Zemin kattaki dükkânlarda ya da bodrumda geçmişte yapılan tadilatlar kayda geçirilir.

3. Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisans verdiği kuruluşlara yaptırılır; başvuruyu kat maliklerinden biri de yapabilir.

4. Tespit sonucu riskli çıkarsa 6306 sayılı Kanun'daki süreç başlar; yeniden yapım kararı arsa payına göre kanunda aranan çoğunlukla alınır.

Dönüşüm beklentisi olan binada büyük bakım harcamaları genel kurulda ayrıca konuşulmalıdır. Ama çatı akıntısı, asansör kusuru ya da yangın donanımı gibi güvenlik işleri dönüşüm bekleniyor diye ertelenmemelidir.

## Kıyıdaki ve iç ilçelerdeki binalarda bakım takvimi

Kar ve uzun kalorifer sezonu İzmir'de bütçeyi pek zorlamaz; buna karşılık su ve nemle ilgili işler zamanında yapılmalıdır. Pratik bir yıllık takvim şöyle kurulabilir:

| Dönem | Yapılacak iş |
| --- | --- |
| Eylül – ekim | Çatı oluğu, teras süzgeci, bodrum ve otopark rögarlarının temizliği; drenaj pompasının denenmesi |
| Kış | Sızıntı ve nem şikâyetlerinin kayda alınması, yağmur sonrası çatı ve cephe kontrolü |
| Nisan – mayıs | Korkuluk ve demir aksamda pas onarımı ve boya, havuzlu sitelerde sezon hazırlığı |
| Haziran öncesi | Su deposu temizliği, hidrofor bakımı, ortak alan klima ve havalandırma kontrolü |
| Yıl boyu | Aylık asansör bakımı, yıllık asansör muayenesi, yangın tüplerinin kontrolü, DASK yenileme tarihleri |

## Kiracılı binalarda ve yazlık sitelerde aidat düzeni

Aidat borcunda kiracı ile ev sahibi yönetime karşı birlikte sorumludur. Kiracısı sık değişen binalarda borcu daire bazında tutmak ve kiracı çıkarken bakiyeyi kat malikine yazıyla bildirmek, birikmiş borç tartışmasını önler. Yazlık sitelerde ise daireyi yalnız yazın kullanmak aidattan muafiyet sağlamaz; güvenlik, sigorta ve bakım giderleri on iki ay sürer.

Sahil ilçelerinde dairelerin günlük ya da haftalık kiralanması da yaygındır. Kat mülkiyetli binada bu kiralama, 7464 sayılı Kanun gereği Bakanlığın verdiği bir belgeye ve kat malikleri kurulunun oybirliğiyle aldığı karara bağlıdır.

## İzmir'de yönetici seçimi ve dışarıdan yönetim

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici seçmek zorunludur. Seçim kat malikleri kurulunda yapılır ve karar defterine yazılır; yönetim planında başka bir süre yazmıyorsa görev bir yıl sürer. Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da yönetim şirketi de olabilir.

Hangi yol seçilirse seçilsin kararda yöneticinin ücreti, harcama yetkisinin üst sınırı, hesabın hangi aralıklarla raporlanacağı ve banka hesabında imza yetkisinin kimde olacağı açıkça yazılmalıdır. Büyük sitelerde kurulun ayrıca bir denetçi seçmesi, yöneticinin hesaplarının yıl içinde de incelenmesini sağlar.

## İşletme projesi, aidat artışı ve itiraz

Aidat tutarı, yöneticinin hazırladığı yıllık işletme projesiyle belirlenir. Proje kat maliklerine bildirildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir ve icra takibinde dayanak olur. Ödenmeyen aidat için kanun aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür. Aidat artışına itirazların çoğu, artışın gerekçesi gösterilmediğinde çıkar; bu yüzden projede önceki yılın gerçekleşen giderleri, yeni yılın tahmini ve yedek akçe ayrı sütunlarda yer almalıdır.

## İzmir'de bina yönetimi teklifi almak

Ofisimiz Kayseri'de; İzmir'in ilçelerindeki binalar için de teklif veriyoruz. Teklif için şunları iletmeniz yeterli: binanın ilçesi, blok ve bağımsız bölüm sayısı, dükkân olup olmadığı, asansör, havuz, jeneratör ya da personel bulunup bulunmadığı, ısınma şekli ve bugün kimin yönettiği. Hangi işleri üstleneceğimizi ve ücreti yazılı teklifte belirtiriz. Aşağıdaki ilçe sayfalarında her ilçede öne çıkan yönetim konusunu ayrıca anlattık.

## Merak edilenler

### Ofisiniz Kayseri'de; İzmir'deki binamıza da teklif veriyor musunuz?

Veriyoruz. İzmir'deki apartman, site ve rezidanslar için bağımsız bölüm sayısını ve binanın donanımını iletmeniz yeterli; kapsamı ve ücreti yazıyla bildiririz.

### Riskli yapı tespiti için bütün kat maliklerinin onayı gerekir mi?

Hayır. Tespit için kat maliklerinden biri de lisanslı kuruluşa başvurabilir. Tespitten sonraki yeniden yapım kararı ise arsa payına göre kanundaki çoğunlukla alınır.

### İşletme projesine ne kadar sürede itiraz edilebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre proje kat maliklerine bildirildikten sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir.

### Yazlık dairemi kışın kullanmıyorum; aidat ödemem gerekir mi?

Evet. Bağımsız bölümün kullanılmaması ortak giderden muafiyet sağlamaz. Pay, yönetim planındaki esasa göre hesaplanır.


---

Sayfa adresi: https://kayseribinayonetim.com/bina-yonetimi-hizmeti/izmir  
Güncellendiği tarih: 2026-10-21

Kayseri Bina Yönetim, Kocasinan merkezli bir Kayseri bina yönetimi ve site yönetimi şirketidir; Kayseri'nin 16 ilçesinde ve Türkiye'nin diğer il ve ilçelerinde apartman, site, rezidans ve iş merkezlerinin aidat-muhasebe, teknik bakım, personel, genel kurul ve hukuki işlerini kat malikleri adına yürütür.

Kayseri Bina Yönetim · Sahabiye, Mete Cd., 38010 Kocasinan/Kayseri · 0850 302 19 05 · info@kayseribinayonetim.com